[부동산 인사이트] 서울 '서남권 대개조'로 동남권 프리미엄 따라잡을까

[비즈한국] 서울시에서는 2024년 2월 27일 ‘서남권(영등포, 구로, 금천, 강서, 양천, 관악, 동작 7개 자치구) 대개조 구상’을 발표하고 서남권을 시작으로 매력도시 서울 대개조를 본격화하겠다고 밝혔다. 연내 지구별 제도개선‧기본계획 수립 등을 실시하고 내년부터 단계적으로 공사를 시작한다. 

소비‧제조산업 중심지였던 서남권은 수도권 공장 이전 정책 등 70~80년대 수도권 규제와 지식‧첨단산업으로서 산업구조 변화로 성장 기반이 약해지고 낙후되기 시작했다. 이에 2008년 오 시장은 서남권을 ‘新(신)경제거점도시’로 육성하는 ‘서남권 르네상스’를 추진했고 마곡지구개발, 강남순환고속도로 건설, 고척돔구장 건설 등을 통해 변화를 시도했다. 하지만 여전한 준공업지역 규제와 서울의 암흑기였던 지난 10여 년간의 재생사업 위주의 도시개발로 발전 적기를 놓친 서남권 일대는 건축물 노후화, 기반시설 부족 등 문제가 누적되면서 서울 전체 지역 중 생활여건이 가장 열악한 수준에 이르렀다.

서남권 지역은 가용 부지가 많고 인접한 신도시 조성으로 광역급행철도 등 교통인프라를 확보하고 있으며 이미 형성된 첨단산업 생태계와 서울 청년 33%가 거주하는 등 잠재력이 충분히 큰 지역이다. 이에 서울시는 서남권의 발전 가능성을 적극 활용한 ‘서남권 대개조’를 통해 새로운 도시혁신 패러다임을 마련한다는 계획이다. ‘서남권 대개조’는 산업혁신, 주거공간 혁신이라는 대전제하에 녹색매력을 더한 ‘新(신)경제‧新(신)생활 중심도시’가 핵심비전이다.

먼저 산업혁신 분야부터 살펴보자. 준공업지역을 미래 융복합산업 집적지로, 수도권 인접 가용부지를 적극 개발하는 것이다. 이를 위해 새로운 산업중심지로 재도약하기 위해 수십 년간 도시정비를 저해한 규제와 제도를 개선해 제조업 중심의 준공업지역을 미래 첨단‧융복합산업공간으로 혁신한다. 아울러 기반시설을 효율적으로 활용해 새로운 성장거점으로 구축하고 인접 수도권 접점 지역의 대규모 부지 개발로 서남부 동반성장 거점으로 조성한다는 계획이다.

우선 서울 준공업지역의 82%를 차지하고 총량 관리와 규제 위주의 경직적 운영으로 활용도가 떨어졌던 서남권 내 ‘준공업지역’을 급변하는 산업구조와 다양화된 도시공간 수요에 적합한 ‘융복합공간’으로 전환한다. 이를 위해 공장과 주거지를 엄격히 분리‧개발하는 기존 준공업지역 규제를 지역 전체가 일터나 삶터가 될 수 있도록 산업, 주거, 문화 등 다양한 기능 융복합을 허용하고 용적률 인센티브도 대폭 개선한다.

이를 위해 도시계획조례 등 제도개선을 연내 완료해 시행할 계획이다. 또 첨단산업 기업 유치와 육성을 위해 복합개발이 필요한 지역은 용도와 밀도 등 규제로부터 자유로운 건축과 신속한 사업추진이 가능한 ‘산업혁신구역’으로 적극 지정한다. 영등포 등 도심중심 구역은 필요시 상업지역으로 변경하는 등 파격적인 지원도 아끼지 않을 계획이다.

구로기계공구상가, 구로중앙유통단지 등 과거 수도권 산업유통거점 역할을 하던 대형시설은 도심 물류와 미래형 업무기능이 융합된 핵심산업 거점으로 탈바꿈한다. 맞춤형 사전기획과 인센티브 지원을 통해 민간 중심의 개발을 유도하는 방식이다. 이들 시설은 그동안 우수한 입지에도 불구하고 산업‧유통 구조 변화에 대응하지 못해 단일용도로 비효율적으로 이용되고 있었다. 연내 유통시설 복합화 기준을 마련하고 내년 시범사업 후보지 선정 후 개발을 추진할 예정이다.

‘온수산업단지’, ‘금천 공군부대’ 등 수도권 도시와 인접한 대규모의 저이용 부지에 대해선 맞춤형 개발을 통해 서울의 관문이자 수도권 서남부동반성장 거점으로 육성한다. ‘온수산단’은 첨단제조업 중심공간으로 재구조화하고, 여러 차례 개발이 무산됐던 ‘금천 공군부대’는 용적률과 용도 규제를 푼다.

도시경쟁력 강화를 위한 국제 비즈니스 활성화와 김포공항 브랜드 가치를 높이기 위해 ‘서울김포공항’으로 명칭을 변경하고 국제업무 노선을 확대해 국제선 기능을 강화하는 한편 도심항공교통(UAM)의 선도적 도입으로 글로벌 접근성도 업그레이드한다. 김포공항 국제선 기능 강화를 위해 인천공항 허브화 정책으로 2000㎞ 이내로 제한된 김포공항 국제선 전세편 운영규정(국토교통부)을 3000㎞까지 확대해 동아시아 주요 도시와의 비즈니스 교류를 확대할 계획이다.

두 번째로 주거혁신 분야다. 공동주택 용적률 400% 등 인센티브, 노후고밀주택 직‧주‧락 복합도시로 탈바꿈한다는 것이다. 직주근접이 실현되는 풍요로운 생활환경 완성을 위해 다양한 인센티브 도입으로 주택정비를 활성화하고, 새로운 주거환경을 조성으로 시민의 라이프스타일을 혁신한다.

이를 위해 먼저 과거 준공업지역 내 공장이전 부지에 무분별한 공동주택 건설을 막기 위해 250%로 제한했던 용적률을 최대 400%까지 완화해 충분한 녹지와 편의시설 등 생활인프라가 더해진 ‘직주근접형’ 주거지를 조성한다. 연내 도시계획 조례 등 제도개선 등 완료 후 시행 예정이다. 이미 준공업지역 내 주택단지가 광범위하게 조성된 지역은 주거지역 또는 준주거지역으로 용도지역을 변경해 주거지 내 부적합 시설 건립을 막는다.

강서, 양천 등 현행제도로 재건축이 어려운 노후 공동주택 밀집 지역은 단순 주거위주 개별정비가 아닌 용적률 완화, 안전진단 면제 등 ‘노후계획도시특별법’을 포함한 패키지형 정비계획을 수립해 인프라가 풍부한 신주거단지로 재조성한다. 다세대ㆍ다가구 등 개발 소외지역도 정비사업이 확산되도록 지원한다.

저층 주거지 주거환경 개선을 위한 모아주택 사업의 차질 없는 추진과 다가구‧다세대 밀집 지역의 빠른 정비도 돕는다. 현재 모아타운 대상지 81곳 중 30곳이 서남권에 밀집된 상황. 주민의 사업이해도를 높이고 갈등조정 역할을 하는 공공주도 ‘현장지원단’과 SH공사가 참여하는 공공관리 시범사업 등 체계적인 행정지원을 지속적으로 추진할 계획이다.

세 번째는 녹색 매력 분야다. 생태하천 복원, 수변공원 조성 등 물길‧초록길 확대해 녹색감성도시를 조성한다. 지역 곳곳 어디서나 편리하게 녹지공간에 접근할 수 있도록 공원과 수변 거점을 연결하는 보행ㆍ녹지네트워크를 확대하고 대규모 정비사업 시 민간에 다양한 인센티브를 제시해 개방형 녹지공간을 최대한 확보한다.

이미 서남권을 대표하는 간선도로인 국회대로와 서부간선도로는 도로 상부를 비우고 녹지공간 조성하는 지하화사업을 추진중이다. 이외에도 마곡지구의 서울식물원과 한강 등을 연결하는 강서구 궁산~증미산 일대의 선형보행ㆍ녹지네트워크도 2026년 완공될 계획이다. 아울러 봉천천, 도림천 등 복개하천을 생태하천으로 복원(2026년 완료 예정)해 자연성을 회복하고, 안양천 등에는 수변테라스와 쉼터, 캠핑장 등을 조성해 수변감성을 누릴 수 있는 활력거점 공간이 2025년 완료 예정이다.

‘여의도공원’은 도심문화공원으로 재조성(2028년) 예정이며, ‘국립현충원’은 문화‧힐링의 국가상징공간(2026년 착수)으로 조성한다. 관악산공원 자연휴양림도 테마공원으로 변화한다.

도시공간과 시민의 라이프스타일, 산업경제와 교통인프라까지 도시 전체를 획기적으로 혁신하는 서남권 도시 대개조를 통해 서울의 도시경쟁력을 끌어 올라가길 희망한다. 이 계획이 성공하면 서울 동남권에만 몰렸던 도시 수요가 조금이라도 분산될 수 있을 테니 말이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘​스마트튜브tv’​를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​​

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