[비즈한국] 부동산은 공급, 수요, 정책이 가장 중요한 요인이다. 지난 2년간 대부분의 전문가들이 부동산 시장을 좌우하는 가장 중요한 요인으로 꼽았던 금리를 ‘톱 3’ 요인에 포함되지 않았다. 물론 금리도 매우 중요한 요인이다. 하지만, 금리는 부동산 시장에 영향을 주는 수백 개의 요인 중 하나일 뿐이지 메인이 아니라는 사실을 언급하고 싶다.
많은 전문가들이 2022년 하락장의 원인을 대부분 금리의 급격한 상승이라 분석을 하니 금리가 언제 하락을 하는지에만 관심을 가지는 듯하다. 아파트 가격의 폭락을 주장하는 분들일수록 금리를 가장 많이 강조한다. 그것 말고는 하락장을 분석하고 전망할 근거가 없기 때문일 것이다.
이제 금리 인하 희망보다는 실거주자들의 집중하는 요인들에 집중을 하자는 제안을 하고 싶다. 지금 가장 중요한 요인은 정책이다. 그리고 공급과 수요 측면을 함께 생각해 보자. 우리가 초등학교 사회 교과서에서 배운 경제 3요소를 가지고 2024년 부동산 시장을 준비해 보자고 제안하는 것이다.
2023년은 혼돈의 시장이었다. 1분기까지는 하락을 하다가, 2분기 보합장을 치르면서 반등을 하게 된다. 3분기까지도 꽤 많은 지역들이 상승을 했다. 하지만 4분기에 거래량이 급감하면서 다시 약세장을 맞고 있다.
2023년 중반 가격이 반등한 이유를 보면 1.3대책으로 인한 규제 완화 및 특례보금자리론 등의 세금 및 대출의 유통성이 생겼기 때문일 것이다. 하지만 4분기 거래량이 급감한 이유는 정책 대출이 대부분 소진되었고, 이로 인해 매물이 증가하게 된 것이다. 그리고 금리인하 기대감이 약화된 이유도 있을 것이다. 하지만 이것이 주된 이유가 아니다. 현재 이사를 하고 싶어 하는, 내 집 마련을 하고 싶어 하는 수요층들이 적다. 상승, 하락 때문이 아니라 현실과 이상의 괴리가 발생하고 있기 때문이다.
지금부터 이제 이것들을 바탕으로 2024년도 어떻게 시장이 흘러나갈 것인가 구체적으로 짚어보자.
2022년 12월 스마트튜브 경제아카데미에서 2023년 부동산 시장 전망이라는 특강을 진행했다. 그때 제목이 ‘하락과 상승의 혼재 속에 시장 차별화 가속화’ 이었다. 2023년 말에 2024년 전망을 하면서도 같은 제목의 강의를 할 것이다. 2023년과 2024년은 크게 다르지 않을 것 이라는 것이다.
가장 먼저 단서를 달아둘 것이 있다. 단기적인 등락에는 제발 관심을 갖지 말자. 몇 개월간의 등락은 부동산 관련 의사결정에 전혀 도움이 되지 않기 때문이다. 단기적인 등락에 대한 관심만 제거해도 부동산 시장을 제대로 예상하고 대응할 수 있다.
시장 차별화는 모든 아파트의 시세가 상승하는 게 아니라 상승하는 것만 상승하게 될 것이라는 의미다. 상승하지 않는 것은 계속 올라가지 않고 있다. 심지어 계속 조정되는 아파트들도 있다. 결국 올라가는 것들이 무엇인지 디테일하게 분석해 보는 것이 지금 시장에서 가장 중요하다.
2020~2021년 전국 대부분 지역의 매매와 전세 시세가 상승했지만, 그때도 하락하는 지역이 있었다. 하락하는 지역은 이유가 있다. 공급이 수요 대비 많기 때문이다. 그런데 당시 상승하는 지역들 중에서는 상승하는 이유가 없는 경우가 있었다.
어떤 지역은 사상 최대 입주 물량에도 불구하고 매매난, 전세난이 동시에 발생하는 지역이 있다. 또 다른 지역은 최근 몇 년 동안 입주 물량이 거의 없는데도 시세가 하락하는 지역도 있다.
지역에 따라 이유는 다르지만 본격적인 하락장으로 전환됐다라고 전체를 하나처럼 분석하면 안 된다는 것이다. 하락하는 지역들은 단기적인 하락 요인들이 중첩됐을 것이다. 이전 시기와 상대적인 비교 정도로 현재 시장을 봐야지 완전히 하락장이 된 것처럼 보면 안 된다.
매매 시세가 빠지는 지역들도 있다. 하지만 전세 시세는 상승하는 지역들이 더 많고 그 상승폭도 더 크다. 상식적으로 이해가 되지 않겠지만 통계적으로는 얼마든지 가능하다. 거래량이 적기 때문이다. 정상적인 거래들은 많지 않고 극단의 거래들이 더 많기 때문이다. 일반적인 시장이었다면 통계에 잡히지 않았을 거래들만 가지고 분석하니 이런 시장이 되는 것이다.
지금 같은 시장에서는 기준만 분명하면 된다. 2020년부터 2021년, 2022년 시황을 함께 봐야하는 이유가 여기에 있다. 상승만 했을 것 같은 2021년에도 하락장이 있었고, 하락만 했을 것 같은 2022년에도 희망이 있었다. 심지어는 매수의 기회가 왔다고 역설적으로 제안하기도 했다. 1년이 지나 되돌아보니 그때가 최적의 타이밍이었다.
‘부동산인사이트’ 칼럼을 통해 그때그때 맞는 전략들을 제안해 오고 있다. 지금은 딱 하나만 보기 바란다. 지금 거래를 할 수 있는 조건인지 아닌지 말이다. 거래를 하기 위해서는 사고 팔거나 팔고 사야 한다. 현재 거래량이 적다는 것은 사기도 어렵고 무엇보다 팔기가 더 어려운 시장이라는 의미다. 결국 거래가 원활히 될 수가 없는 시장이라는 것이다. 현재 하락 시황이 나오는 지역은 이 거래의 막힘이 극도로 강화된 지역이다.
예를 들어 가장 안 좋다고 평가받는 대구광역시 같은 경우 일반 아파트 매매와 분양권 거래가 동시에 어려운 조건이 결합되었기에 지난 1년 동안 시장 거래가 엉망이 되었던 것이다. 이 상황에서 계속 분양 물량은 증가하다 보니 미분양이 쌓인 것이다. 결국 수급이 꼬인 것이다.
지금 수도권 지역 중에서 수급이 원활하지 않은 지역, 특히 신규 공급 쪽에 계획이 없는 지역들은 조정이 될 이유가 없다. 현재 수도권 지역에 매물이 쌓인다는 뉴스가 있다. 매물이 쌓인 이유는 2023년 부동산 가격이 상승했기 때문이다. 하락한 가격으로 매물이 나왔다면 거래가 안 될 리가 없다. 아직 매수자들이 보기에는 시세가 높다고 판단하고 있는 것이다.
이런 시장이라면 어떻게 활용해야 할까? 거래량이 급감한 상태에서 추가 매물이 등장하고 시세마저 조정되고 있으니 매수자 입자에서는 대기를 할 수 밖에 없다. 기존 매물들의 시세 변동폭이 커지니 분양가가 오른 단지의 신규 분양도 흔들릴 수밖에 없다. 흔들리는 상황에서는 의사결정이 어렵다. 관망층이 계속 증가할 수밖에 없는 것이다.
관망층들이 많아지면 동상이몽을 하게 된다. 정부는 정부대로, 건설사는 건설사대로, 조합은 조합대로 일반 수요층은 일반인대로 다른 생각들을 한다. 여기서 시행착오들이 발생하게 되는 것이다. 그 시행착오들로 시장은 더 나빠질 수도 있고, 더 나빠지는 상황에서 누구는 본의 아닌 피해를 보게 되고, 누구는 또 뜬금 없는 기회를 잡게 된다.
기회를 잡는 존재가 되고 싶은가? 아니면 훗날 지금을 생각하며 아쉬워하는 사람이 되고 싶은가? 기회를 잡기 위해서는 관심 지역을 평소보다 더 넓힐 필요가 있다. 그래야 저평가인지 고평가인지 판단이 되니까. 그리고 정석대로 의사결정 하면 되는 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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