[비즈한국] 9월 26일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’이 발표됐다. 그간 정부가 270만 호 공급계획을 수립하고 공급규제 합리화를 추진한 결과, 선호도 높은 도심 내 민간의 중장기 공급 기반은 강화됐다. 하지만, 작년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 단기적으로 민간의 주택공급, 즉 인허가‧착공이 위축된 상황이다. 이에 정부는 정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건 개선을 추진한다는 목적의 방안을 내놓았다.
‘국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안’의 주요 부분만 살펴보자.
공공은 수도권 신도시 3만 호, 신규택지 8만 5000호, 민간 물량 공공전환 5000호 등을 통해 12만 호 수준의 물량을 추가 확보하고, 패스트트랙으로 공급해 공급 정상화를 견인한다고 한다. 민간의 적체된 인허가‧착공 대기 물량이 다시 재개될 수 있도록 주택사업 여건을 개선하기 위한 다양한 지원방안도 추진한다. 정상 사업장은 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 충분한 공적보증을 제공하고, 정책‧민간 금융기관의 금융공급도 확대한다.
또한, 주거 사다리 역할을 강화하기 위해 비(非)아파트의 건설자금을 기금지원 및 보증상품 신설로 지원하고, 청약 무주택 간주 기준도 완화한다. 또한, 도심 공급이 신속하고 중단 없이 이뤄지도록 정비사업의 공사비 분쟁을 예방‧조기해소 하고, 추진속도를 높이기 위한 절차 개선도 추진한다.
정부는 이번 방안을 통해 올해 목표 47만 호 인허가를 최대한 달성하고, 2024년까지 100만 호 이상을 공급하는 한편, 현 정부 목표인 270만 호를 초과 달성할 수 있는 여력을 확충해 나갈 계획이다.
이 중 가장 중요한 공급대책을 좀 더 살펴보자.
먼저 공공주택 공급물량 확대 정책이다. 수도권 신도시 분야부터 보다 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내 토지이용 효율성 제고 등을 통해 3기 신도시 등 물량 3만 호 이상을 확충한다. 공급 물량을 증가시키면 조성 원가 감소로 분양가를 85㎡ 당 약 2500만 원 수준으로 낮출 수 있다고 한다.
또한 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환 추진할 계획이다. 미매각 공동주택용지 1만 4000호 중 입지, 면적, 수요 등을 검토해 공공주택 용지로 변경해 약 5000호를 추가로 공급하겠다는 취지다.
신규 공공택지 물량 확대 및 후보지 발표를 조기화할 계획이다. 물량은 당초 계획 6만 5000호에서 8만 5000호 수준으로 2만 호 확대하고, 발표 시기도 2024년에서 2023년 11월로 앞당기기로 했다.
두 번째로 패스트트랙을 통한 조기 공급을 실시한다. 공공주택은 패스트트랙을 총동원해 속도감 있게 공급한다. 지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인함으로써 일정을 4~6개월 이상 단축시킬 수 있다. 공공주택지구계획 준비단계에서부터 주택사업계획 세부설계를 착수‧병행하면 가능하다. 이를 위해 주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화해 지연 가능성을 낮추겠다는 것이다.
지방공사 공공주택사업 타당성 검토도 면제를 추진한다. 이렇게 되면 10개월 이상 단축시킬 수 있는 여지가 생긴다.
이미 추진되고 있는 사업은 철저한 공정관리로 일정에 차질이 없도록 한다. 2024년 12월 뉴홈 사전청약은 예정대로 차질 없이 추진해 무주택 서민을 위한 부담 가능한 내 집 마련 기회를 조속히 확충하게 된다.
가장 대량으로 공급되는 3기 신도시 등 택지지구 사업도 차질 없이 추진한다. 2018~2019년 발표된 3기 신도시는 모두 2024년 부지조성 공사에 본격 착수하고, 주택도 인천 계양신도시의 경우 2023년 4분기 최초 착공하기로 한다.
세 번째로 공공 도심복합사업을 통한 도심 내 공급도 속도감 있게 추진한다. 2023년 9월 기준 총 55곳 8만 3000호 후보지가 선정돼 있고, 이중 10곳 1만 7000호를 지구지정 완료했다. 연내 총 1만 호를 지구 지정하고, 최초 3000호 주택사업 인허가까지 마무리한다는 계획이다.
공공 공급만 속도를 내는 것이 아니라 민간 주택공급 활성화도 가속화한다. 민간 주택건설 사업이 활성화될 수 있도록 규제 합리화 등을 통해 사업여건을 개선하고, 원활한 자금조달을 지원한다.
이를 위해 먼저 공공택지 전매제한을 완화한다. 사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 완화하겠다는 것이다. 현재는 토지소유권 이전 등기 후에 가능했던 것을 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초 가격 이하로 허용하기로 했다.
조기 인허가 인센티브도 제공한다. 공공택지 공급 계약 후 통상적 기간인 2년보다 조기에 인허가를 받을 경우, 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여한다. 신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급하고, 경쟁방식 공급 시에는 평가 가점을 부여한다.
또한 기존 분양사업을 임대사업으로 신속히 전환할 수 있도록 지원한다. 현재 시행 중인 공공지원 민간임대 공모를 연 1만 호에서 2만 호로 확대한다. 기금지원 대출한도 한시 상향 및 일반공급 입주자 선정절차를 완화하는 안도 포함된다.
그 외에도 민간사업 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 ‘표준계약서(8월 31일 개정)’를 활용해 공사비를 조정해 주기로 했다. 기존 계약도 조정기준이 모호해 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정과정에서 표준계약서 기준을 적극 활용할 수 있도록 권고한다.
인허가 절차를 개선하기 위해 국토부‧행안부‧교육부가 협조하는 안도 제안됐다. 지자체 협의회 구성‧운영으로 인허가 장애요인을 적극 해소하고, 주택사업승인 통합심의 의무화로 기간을 단축하기 위해서다. 현재 통합심의 대상은 건축심의, 도시‧군관리계획, 광역교통대책, 교통영향평가, 경관심의 등인데 교육영향평가도 대상에 포함해 추진한다.
그 외에도 규제 정상화를 입법 완료하기 위해 노력한다는 안도 있다. 재건축부담금 합리화, 실거주 의무 폐지 등 규제 합리화 입법과제는 국회와 적극 협의해 조속히 개정 추진한다. 민간도심복합사업 도입, 1기 신도시 특별법 등 도심공급 확충을 위한 주요 법률도 신속히 제정할 계획이다.
2~3년 후 공급이 불안한 시장이다. 부디 원활한 공급으로 부동산 시장이 안정화되길 기원한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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