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[부동산 인사이트] '미분양 주택 양도세 면제' 가능성은? 전방위적 규제 완화 필요할 때

주택 인허가·착공 전년 대비 30~50% 이상 감소…이대로는 2~3년 뒤 집값 급등 폭탄

2023.09.11(Mon) 16:53:42

[비즈한국] 9월 7일 국토교통부는 ‘주택공급 대책의 내용은 전혀 확정된 바 없습니다’라는 제목의 보도자료를 배포했다. 보도에서 언급된 지방 미분양주택 양도세 면제 등은 사실이 아니며, 주택공급 대책의 내용은 전혀 확정된 바 없다고 강조했다.

 

올해 신규 주택 착공은 지난해보다 절반 이상 급감했고 인허가는 30%, 분양도 44%나 감소했다. 주택 공급이 위축되면 2~3년 뒤 집값이 다시 급등할 수 있다. 사진=연합뉴스


강한 부정은 강한 긍정이 될 수밖에 없다. 뜬금 없이 이러한 보도자료가 발표될 리가 없기 때문이다. 그렇다면 왜 이런 예측성 기사들이 나오게 되었을까? 기자들이 묻지 마 기사를 양성할 이유가 있을까?

 

자료=국토교통부

 

관련 보도의 단초는 국토교통부가 제시했다. 2023년 9월 5일 국토교통부 장관은 서울 용산구 한국인터넷광고재단에서 열린 ‘소규모주택 관리비 투명화 방안 점검 회의’에서 9월 20일에서 25일 사이 발표를 목표로 주택공급 활성화 방안을 발표하겠다고 먼저 이야기를 했다.

 

국토교통부 장관은 “현재 대규모 사업장을 가진 일부 건설사의 경우, 만기가 돌아오는 채무를 당장은 막을 수 있는데 그 다음이 조금 불확실하다”고 평가하며, “추가 출자, 추가 담보 제공을 하거나 수익성이 좋은 사업장을 매각해 현금 흐름이 끊기는 부분이 없도록 하는 등의 자구책을 금융당국, 채권단과 조율 중인 업체가 있다”고 언급했다.

 

또한 “과거 공급이 충분하다고 거짓말하다가 정부 당국이 시장의 신뢰를 잃었다”며 “대책이 한 박자 늦거나 한 박자 빠를 수 있지만, 시장 신호를 뭉개거나 정부 정책 방향성만을 우기면서 가지 않겠다”고 말했다고 한다.

 

“토지, 인허가 등 공급과 관련한 비금융적 요인에 대해 비상한 위기의식을 갖고 압도적인 정책을 마련해 시행하겠으며, 시장이 심리에 너무나 민감하기 때문에 잘못된 신호를 줄 수 있는 부분에 대해선 특별 관리에 들어간 상태이며 금융감독원 등에서 지침을 엄격하게 해 대출을 줄이라고 한 부분이 의도와는 다르게 공급금융을 위축시킨 부분이 있는지 전반적으로 보고 있다”고 이야기했다고 기사되었다.

 

그래서 국토교통부 장관이 인터뷰한 내용을 기반으로 나올 대책들을 정리한 것이었을 것이다.

 

추석 전 주에 국토교통부에서 부동산 공급대책을 포함한 여러 가지 내용들을 발표 예정이라고 한다. 발표될 정책의 주된 내용이 주택 공급 활성화 대책이라는 것이다.

 

당장 공급을 가장 빨리 늘릴 수 있는 방안은 공사비 갈등으로 차질을 빚는 전국 민간 참여 공공주택사업의 정상화일 것이다. 2014년 시작된 민간참여 공공주택사업은 공공이 토지를 제공하면 민간이 분양 및 임대 주택을 공급하는 사업이다. 최근 발주처와 시공사 간 공사비 갈등으로 전국 39개 사업장, 3만 8609가구의 적기 공급이 불투명해졌다.

 

국토교통부가 민간 참여 공공주택사업 시행지침을 개정해 급격한 물가 변동에 따른 사업비 조정 근거를 마련했지만 아직 사업비를 상향한 곳은 없었다고 한다. 공사비 현실화 등 민간의 주택 공급 참여 지원안을 확정할 계획이 이번 정책에 담길 예정이라고 한다.

 

민간 건설사의 부담을 가중하는 미분양 문제에 대한 해법도 필요하다. 정부는 미분양이 심각한 지역에만 5년간 양도소득세를 면제하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 민간 리츠를 활용해 지방의 미분양 주택을 매입하는 방안도 거론되는 대책 중 하나다. 미분양 해소로 민간 건설사에 자금 문제를 해결하게 해 주택 사업을 지속적으로 이어갈 수 있게 하려는 것으로 보인다.

 

전국 미분양이 6만 호 이상인데다가 지방에는 증가되는 지역도 있다. 세제 혜택을 포함해 적극적인 위기 대응 방안 마련이 필요한 시점이다. 8월 29일 열린 주택공급혁신위원회에서 원희룡 국토교통부 장관은 시장에서 소화하는 방법이 원칙이지만 최후의 부분에 대해 공공의 역할이 있을 수 있다고 이야기했다.

 

현재 큰 곤란을 겪고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 다시 활성화하기 위한 금융대책도 논의하고 있다. 구체적으로는 현재 연평균 10%가 넘는 PF 대출 금리를 연 5~6%까지 낮추는 방안 등이 검토되고 있다. 미분양이 해소되거나 금리가 내려가지 않으면 연내 지급불능을 선언하는 건설사가 추가될 수 있다.

 

주거용 오피스텔과 도시형 생활주택 등 전용면적 85㎡ 미만 중소형을 주택 수에서 제외하고, 종합부동산세에 합산하는 것을 배제하는 안도 검토 중이라고 한다. 역세권 등 도심에 주거시설 공급을 늘리기 위해 건축 규제와 학교용지부담금을 완화하는 방안도 검토 대상이라는 발표가 있었다.

 

윤석열 정부가 시작하면서 임기 내 270만 가구 주택을 공급하겠다고 약속했다. 하지만 지금 공급은커녕 주택 인허가와 착공 실적에 문제가 생겼다. 착공은 지난해보다 절반 이상 급감했고 인허가는 30%, 분양도 44%나 감소했다. 각종 공사자재비와 인건비 등이 크게 오른 데다 PF 시장 경색 등으로 건설사들이 주택 사업 수주에 소극적이다. 대대적인 수사를 받고 있는 LH의 연내 공공 분양 일정 진행률은 올해 목표한 착공 계획의 4%, 승인 계획의 9% 수준이라고 한다. 이처럼 주택 공급이 위축되면 2~3년 뒤 집값이 다시 급등할 수 있다.

 

정부의 공급 대책에는 먼저 민간 주택 공급 촉진을 위해 꽉 막힌 자금 조달 흐름을 개선할 대책이 필요하다. 또한 이밖에 각종 규제와 인허가 완화 등으로 공공 부문 주택 공급 시기를 앞당기는 방안도 필요하다. 미분양이 심각한 지역에 양도소득세를 면제하는 방안도 필요하다. 민간 주택 공급 촉진을 위해 재건축초과이익환수제 완화나 실거주 의무 폐지 등 국회에 계류된 법안의 신속한 통과도 필요하다. 

 

해법은 모두 알고 있다. 서둘러야 한다. 그래야 2021년의 악몽이 재현되지 않을 것이다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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