[비즈한국] 역전세가 발생하는 지역들도 여전히 있지만, 전세가격이 다시 상승하는 지역들이 꽤 많이 증가하고 있다. 전세 거래 비율도 다시 증가하고 있다. 전세 수요가 증가하면 당연히 전세 시세가 상승한다.
최근 몇몇 전세 상승 지역 내 거주 ‘부동산 인사이트’ 칼럼 구독자들이 질문을 해 왔다.
“집을 살 경제적 능력이 아직은 안 되는데, 싸고 좋은 전세가 있을까요?”
답변부터 하자면, 죄송하게도 이 질문에 대해 줄 수 있는 정답은 없다.
전세도 소유권이 없다는 점만 제외하면 주택 매수와 부동산을 선택하는 행위까지는 같다. 결국 전세도 주택을 매매할 때와 같은 방법으로 선택을 해야 한다는 것이다. 집을 사는 것이 그렇듯 싸고 좋은 물건은 없다. 그저 내 조건에 맞는 부동산을 선택할 뿐인 것이다.
질문자의 사정은 충분히 공감한다. 집을 살수 없는 경제적인 한계도 이해한다. 저렴한 전세 물량 부족으로 계속 외곽으로 밀려 나가야 하는 현실에 대해서도 말이다.
그렇기 때문에 전세를 구하려는 분들은 오히려 더 적극적으로 부동산을 찾으려는 노력을 해야 한다는 조언을 드리고 싶다. 전세 만기가 다 되어 물건을 구하기보다는 가능하면 1년 전부터 최소 6개월 전까지는 이사 갈 지역과 물건을 확보하는 노력이 필요하다.
역전세가 발생하고 있는 2023년에도 몇몇 지역은 전세난이 발생할 것이다. 거주 희망 세대수는 계속 증가하는데 공급되는 물량은 올해도 부족할 것이기 때문이다.
결국 전세금을 인상해 주거나 전세 물량의 여유가 있는 외곽으로 이동해야 한다. 현 거주 입지를 유지한 채 전세금을 올려줄 수 없다면 반전세 혹은 월세를 선택해야 한다.
전세가율이 증가하면 매매가가 오르는 경향이 있지만, 최근 몇 년 동안 급격히 매매가가 오른 지역은 전세가율 상승으로 매매 시세가 오르기보다는 반전세나 월세 비율이 높아지게 된다.
임대시장의 향후 트렌드를 예상해 본다면 크게 3가지로 정리 해 볼 수 있다.
첫째, 매매 시세가 높지 않은 곳은 전세 세입자가 주택을 매수하게 될 것이다. 둘째, 매매 시세가 높고 전세 시세도 높은 곳은 매매가와 전세가가 낮은 쪽으로 이동하게 될 것이다. 도심에서 외곽으로 이동하게 되는 것이다. 셋째, 현 거주 입지를 유지하려는 층들은 반전세, 월세를 선택하게 될 것이다. 입지를 포기하지 않으려는 층들이 많을수록 반전세, 월세 전환 트렌드는 가속화될 것이다.
이런 전세난을 해결하기 위해서 정부가 할 일은 주택 공급량을 늘리는 방법 밖에 없다. 아파트든, 비아파트든, 임대아파트든, 시프트든 추가 공급 물량을 늘려야 한다. 하지만, 근본적인 문제를 해결할 수는 없다. 선호하는 입지의 규모는 한정되어 있고, 추가 공급이 가능한 입지는 세입자들이 좋아하지 않을 가능성이 높기 때문이다.
결국 입지와 가격 중에서 선택을 해야 한다. 가격보다 입지를 선택하는 비율이 많을수록 전세에서 월세로의 전환 속도도 빨라질 것이다. 이 현상이 지속된다면 앞으로 전세 제도는 사라지게 될지도 모른다. 왜냐하면 전세는 저가 시장에서 중가 시장으로 가는 과도기적 형태이기 때문이다. 결국 대부분의 매매가가 고가 시장이 되면 전세는 시장에서 사라지게 된다. 지금의 선진국처럼 말이다.
하지만, 아직은 현재 한국 경제 단계에서는 전세를 선택할 수 있는 기회가 남아 있다. 전반적인 고가시장으로 가려면 물리적인 시간이 좀 더 필요하기 때문이다.
좋은 입지라 하더라도 비아파트의 경우는 아파트 대비 훨씬 저렴한 전세 물량이 아직 많이 있다. 신축 빌라나 다세대주택도 꽤 많다. 월세 세입자들에게는 오히려 선택의 기회가 더 많다. 시세가 비싼 지역들의 아파트가 오히려 매매가 대비 월세가 비율이 낮기 때문이다. 전세 세입자보다 인기 많은 입지를 선택하는 대안이 많은 것이다.
전세만을 한정해 두고 부동산을 선택하려면 양질의 입지나 선호하는 상품을 선택하기 어려운 것이 현재의 현실이다. 따라서, 임대 부동산 선택 시 입지가 가장 중요하다면 차라리 반전세나 월세를 선택할 것까지 생각해야 한다.
전세는 입주 물량이 많은 신도시 초기에 들어갈 때 가장 좋은 방법이다. 임대 물량이 서울과는 다르게 한꺼번에 대량으로 시장에 나오기 때문에 저렴한 가격으로, 심지어는 좋은 동·층을 골라서 입주가 가능하다. 단 미리 움직여야 한다. 최소한 최초 입주 3개월 전에 계약을 하는 것이 좋다.
마지막으로 추가적인 당부를 하고 싶다. 전세를 살면서, 반전세나 월세를 살면서도 다음 이사갈 곳을 꼭 미리 준비를 해야 한다. 그리고, 계속 임대로 살 것인지, 이제 매매를 할 것인지도 꼭 미리 판단을 해 두길 바란다.
집값이 인플레이션보다 높은 속도로 계속 더 오른다면 전세 제도는 유지될 것이다. 집값이 현 상태로 정지하거나 내린다면 전세제도는 100% 없어진다. 어떤 경우든 준비하고 대비를 해야 한다. 투자자들만 공부를 해야 하는 것이 아니다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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