[비즈한국] 지난주 청약 단지가 3개 있었다. 경기도 수원시, 인천 미추홀구, 그리고 청주 흥덕구 복대동에 각 1개 단지 분양이 있었다. 수도권, 지방 할 것 없이 최근 부동산 시장이 좋지 않기 때문에 청약에 대한 관심이 급감했겠지만, 의외의 결과가 나와서 분석을 해보았다.
먼저 경기도 수원시 팔달구 지동의 ‘수원성 중흥S클래스’부터 살펴보자. 지상 최고 5~15층의 32개동 총 1154세대 중 593세대를 분양하는 주택재개발사업이다. 공급 세대는 49㎡부터 106㎡까지로 초소형부터 대형까지 다양하게 구성돼 있다. 가장 대표 평형대인 59㎡는 5억 5000만 원 전후, 84㎡는 7억 5000만 원 전후의 일반 분양가로 청약이 시작됐다. 청약 결과는 59㎡는 1순위 마감됐고, 84㎡는 2순위까지 미달됐다.
청약 결과에 대해서는 주변 시세만 봐도 충분히 예측이 가능했다. 최근 팔달구에는 신규 입주도 많았고, 공급될 정비사업도 추가로 있었기에 가격을 비교하기가 수월하다. 가장 비교되는 아파트는 길 건너 인계동에 있는 수원센트럴아이파크자이다. 2023년 7월 입주 예정이다. 솔직히 입지나 상품이 수원성 중흥S클래스가 조금 더 낫다.
동일하다고 가정해도 수원센트럴아이파크자이는 2022년까지 59㎡는 5억 원대, 84㎡는 6억 원대에 거래됐다. 수원성 중흥S클래스의 59㎡ 시세와 유사하고, 84㎡ 시세보다는 더 싸다. 그래서 59㎡는 간신히 청약 완료, 84㎡는 미분양이 난 것이다.
다음은 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘더샵 아르떼’다. 주안10구역 주택재개발 정비사업으로 지상 12~29층의 총 1146세대 중 770세대를 분양했다. 39㎡부터 84㎡까지 중소형으로만 구성된 단지다. 분양가는 59㎡는 4억 3000만 원 전후, 84㎡는 5억 9000만 원대였다. 청약 결과는 59㎡는 2순위까지도 미달이고, 84㎡는 2순위까지 해서 모집세대만 넘긴 상태다. 예비당첨자 마감까지는 안 됐다.
역시 주변 시세와 비교해 보면 바로 청약 결과를 추정해볼 수 있었다. 인천지하철2호선 석바위시장역을 사이에 두고 북쪽으로 2024년 6월 입주 예정인 힐스테이트 인천시청역이 있다. 59㎡를 4억 5000만 원대에 분양해서 미분양이 났다. 84㎡를 6억 2000만 원대 분양을 해서 분양이 완료됐다. 물론 경쟁률이 높진 않았었다. 앞선 이 단지의 청약 결과를 분석했다면 파격적으로 가격을 낮춰야 했다. 유사한 수준으로 분양한 59㎡는 미분양이 났고, 분양가를 크게 낮춘 84㎡는 계약 대기 청약까지는 성공했다. 결국 가격이 관건이었다.
마지막으로 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 ‘복대자이 더스카이’다. 참고로 복대동은 청주시에서 가장 인기 있는 지역이다. 지상 49층, 3개동 총 715세대의 주상복합 개발 사업이다. 전 세대 일반분양이다. 세대 구성은 84㎡부터 103㎡까지 중대형으로만 구성된 단지다. 분양가는 84㎡가 4억 1000만 원대, 103㎡가 5억 1000만 원 전후다.
계획지의 입지가 좋다. 계획지에서 하이닉스까지 가는 대로가 청주의 메인 지역이다. 이 지역의 대장은 지웰시티다. 신영지웰시티1차는 대형 위주의 단지라 직접 비교는 어렵고, 두산위브지웰시티2차아파트와 비교해 보자. 2015년 입주 아파트로 34평형이 최고 7억 7000만 원까지 거래가 된 적이 있고, 최근 가격이 급락해 5억 원 전후로 거래가 되고 있다.
결국 청주의 대장 아파트와 1억~2억 원 정도 차이가 난다. 여기서 의사결정이 나뉠 것 같다. 입주한지 9년차가 된 대장 아파트를 1억~2억 원 더 지불하고 살 것인가, 입주하고 나면 12년차이가 나는 새 아파트에 살 것인가. 결과는, 이 새 아파트에 살겠다고 청약을 신청한 사람들이 꽤 많았다는 것이다. 84㎡는 대부분 1순위 마감이 됐으니까.
오늘 소개한 경기도 수원시 팔달구 수원성 중흥S클래스와 인천 미추홀구 주안동 더샵 아르떼는 입지가 나름 괜찮은 지역들이다. 상품 수준도 꽤 양호한 단지들이다. 그런데도 미분양이 났다. 그 이유는 분양가격이다. 소비자들에게는 매력적으로 보이지 않았다는 것이다. 확실하게 억 단위 가격 메리트를 보여준 청주 흥덕구 복대동 복대자이 더스카이는 순조롭게 분양이 됐다.
결국, 지금처럼 부동산 시장이 애매한 시기에는 실수요층들조차 잘 안 움직인다. 경기, 인천, 청주처럼 비규제지역에서는 아주 싸야 한다. 그래야 실수요층뿐 아니라 투자자라도 들어올 테니까 말이다.
수도권이라도 가격이 비싸다고 판단되면 분양이 되지 않는다. 지방이라도 입지 좋고, 상품 좋고, 가격 양호하면 분양이 잘 된다는 것을 알 수 있다. 이것이 부동산 투자 절대 원칙이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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