[비즈한국] 동탄신도시는 옛 동탄면 지역으로 2개의 신도시 개발 후 동탄1~8동의 8개 행정동이 되었다. 그만큼 인구가 급증한 지역이다. 동탄1신도시의 인구가 약 13만 명, 동탄2신도시의 인구가 약 25만 명이다. 특히 동탄2신도시는 계속 확장 중이다. 계획대로 동탄신도시가 완성될 때 즈음이면 동탄신도시의 인구는 대략 45만 명 가까이 될 것이다. 규모만으로 보면 1기 신도시인 분당신도시급 신도시가 2기 신도시에도 생기는 것이다. 그때 즈음이면 동탄신도시는 화성시에서 분구가 되지 않을까 싶다.
동탄신도시의 인구 구성을 보면 30대 젊은 부부의 비율이 압도적으로 높고, 이에 따른 영유아 인구도 타 지역에 비해 많아 유아 관련 사업이 활발하게 잘 되는 것이 특징이다. 초등학교, 중학교, 고등학교에 대한 수요도 계속 증가하고 있어 현재의 수요보다 미래의 수요가 더 증가될 곳이라는 것이다.
동탄신도시는 다른 신도시들과는 달리 단순히 베드타운이 아닌 자족도시로서의 역할을 하고 있다. 대규모 업무지구와 산업 클러스터가 조성돼 있으며, 규모가 점점 커지고 있다. 자연스럽게 대기업 및 중소기업들이 속속 입주하고 있다. 현재도 대규모 택지개발로 주변 도시에서 많은 인구를 흡수하고 있다. 최근 5년간 인구 유입이 가장 많은 지역이었으며 이 덕분에 화성시가 100만 대도시를 바라볼 수 있게 성장하는 곳이다.
경부고속도로(오산천)를 기준으로, 동탄1신도시와 동탄2신도시로 나뉘어 개발되고 있다.
2000년부터 개발이 시작된 동탄1신도시는 2023년 현재 대부분의 단지 입주가 끝났다. 신도시 인근에 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스가 있으며 기존 규모보다 더 큰 라인이 신축 중에 있다. LG전자와 현대자동차 연구소 등과 가깝다. 서울로 출퇴근 하는 동탄1신도시민도 많다.
2015년부터 입주가 시작된 동탄2신도시는 동탄1신도시와 마찬가지로 주민들 상당수가 수원시, 용인시, 오산시에서 전입한 경우가 많다. 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스, LG전자, 현대자동차 연구소, 기아자동차 화성공장, 삼성전자 평택캠퍼스로 출퇴근 하는 주민들이 많다.
2개의 동탄신도시의 존재 이유에 대해 정리해 보았다. 결론은 지금도 수요가 많지만 미래 수요가 더 많아질 수밖에 없는 지역이라는 것이다. 그래서 국토교통부에서도 화성시와 수도권 주요 지역을 연결하는 GTX 등 광역 교통망에 투자를 늘리고 있다.
2022년 경기도 아파트 시장에 꽤 많은 조정이 있었다. 하지만 최근 다양한 부동산 완화책으로 하락세가 진정되고 있다는 기사들이 많다. 대부분의 경기 지역은 하락폭이 감소하고 있는데 화성시는 오히려 증가하고 있고, 그 원인이 동탄신도시라는 기사들이 있다. 그래서, 실거래 데이터를 찾아 보았다.
능동과 반송동은 모두 동탄1신도시다. 두 지역 모두 최고 인기 주거지역이다.
시세가 많이 하락한 것이 사실이다. 동탄1신도시 내에서 가장 인기 있는 지역인데도 하락률이 40% 전후나 된다.
동탄2신도시의 최근 시황도 살펴보자. 가장 인기가 많은 청계동과 오산동을 보자.
동탄2신도시도 동탄1신도시 못지않게 하락했다. 전용 84㎡ 기준 14억 원 전후 하던 단지의 시세가 8억 원대까지 거래되고 있으니 말이다.
두 개 동탄신도시의 하락율이 높다. 그래서 시장은 더 위축되고 있다.
그런데 말이다. 이렇게 두 동탄신도시 지역이 동시에 가격이 빠지고 나니 오히려 동탄신도시의 시세에 눈이 들어오기 시작한다.
두 가지 포인트만 생각해 보자.
첫째, 지금 시세가 어떻게 보이는가? 동탄1신도시의 인기 단지 34평형 시세가 4억 원대다. 동탄2신도시의 인기 단지 34평형 시세가 7~8억 원대다. 동탄신도시의 30평형대가 이정도 시세라면 실거주층들은 매수를 검토해야 하는 것은 아닌지 스스로 생각해 보자는 의미다.
둘째, 동탄1신도시와 동탄2신도시의 가격 격차가 이 정도라면 어떻게 보이는가? 2021년 두 지역 모두 신고가가 갱신될 때의 시세는 동탄1신도시가 7억 원 전후, 동탄2가 14억 원 전후로, 차이가 7억 원 전후였었다. 2023년 2월 현재, 두 지역이 모두 조정되는 지금 시세는 동탄1이 4억 원 전후, 동탄2가 8억 원 전후로 두 지역의 차이는 4억 원 전후다. 동탄1신도시에서 동탄2신도시로 갈아타기를 하고 싶은 세대들에게 이 가격차이는 어떻께 보이는지 궁금하다. 스스로 판단해 보시길 바란다.
부동산 기사를 꼼꼼하게 읽어야 하는 이유는 헤드라인만 보고 넘길 것이 아니라 재해석하고 활용해야 하는 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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