[비즈한국] 2022년 12월 21일 ‘제12차 비상경제민생회의’ 겸 ‘제1차 국민경제자문회의’에서 ‘2023년 경제정책방향’이 확정·발표됐다. 최근 금융시장의 변동성이 다소 완화됐으나, 주요국의 통화 긴축 및 경기 향방, 지정학적 리스크 등 불확실성 높은 상황이기 때문에 2023년에는 특별한 정책적인 변화가 필요하다는 정부의 선언이었다. 특히, 유동성･경기 위축 등으로 한계기업 중심의 신용 위험 증대하고 있다는 점과 부동산시장에서는 주택가격 하락세가 지속되는 가운데, 거래위축, 일부 지역 미분양 증가 등이 리스크 요인으로 작용하고 있다는 것이다.
대한민국 부동산 시장의 현실을 가장 잘 파악할 수 있는 자료는 주택거래량이다. 2022년 1월부터 10월까지의 평균 주택거래량은 총 4만 5000호로 2006년부터 2021년까지의 월평균 거래량이 7만 9000호였던 것과 비교하면 역대 최저 수준이다. 거래량의 감소는 여러 경제적인 문제를 양산하기 때문에 이에 대한 대책을 준비한 것이다.
거래량을 회복시키고자 지난정부까지 자행됐던 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산규제를 정상화해 부동산시장을 회복시키겠다는 의도다.
첫 번째 방법으로 다주택자를 활용하겠다는 취지가 있다. 이전 정부까지 다주택자는 적폐라고 규정했을 정도로 범죄인 취급을 받았다. 하지만 그러한 규제를 폐지함으로서 부동산 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할을 강화하겠다는 것이 2023년 정부의 과제가 됐다.
이를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화한다. 현재 3주택 구매 시, 혹은 조정지역 2주택 구매 시 취득세는 8%였다. 4주택 구매 시, 혹은 조정지역 3주택 이상 구매 시와 법인은 무조건 12%의 취득세를 납부했었다. 개선된 정책에서는 3주택 구매 시는 4%, 4주택 또는 조정지역 3주택 이상 구매 시나 법인은 6% 취득세를 부과한다.
또한 양도세 중과를 2023년 5월까지 유예 중이었는데 이 기간을 2024년 5월까지 연장하고, 세제개편안을 2023년 7월까지 마련해 근본적인 부동산 양도세제를 개편하겠다는 것이다.
두 번째는 분양권 및 주택·입주권의 단기 양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원하는 것이다.
세 번째는 대출규제 완화다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출금지규제를 해제한다. 현재 규제지역 내 다주택자 주담대를 금지해 오고 있었으나, 이제 LTV(Loan To Value·담보인정비율) 30%를 허용하기로 했다.
추가적인 대책으로 주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 합리적으로 조정하기로 한다. 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려해 5년 전의 합리적 수준으로 환원하기로 한다.
이를 위해 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화해 주택 구입 시와 동일한 LTV를 적용한다. 먼저 9억 원 초과 주택 임차보증금 반환 주담대의 전입의무(현 3개월)를 폐지한다. 생안자금 목적 주담대 한도(현 2억 원)도 폐지한다. 15억 원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억원)도 폐지한다. 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 봐가며 상향하는 방안을 추진한다.
안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례보금자리론(1년 한시)을 확정 후 2023년 1분기 중 시행하기로 했다. 기존 보금자리론 대비 지원 대상을 확대해 주택가격 ‘6억 원 이하’에서 ‘9억 원 이하’로 확대하고, 대출한도도 3억 6000만 원에서 5억 원으로 확대하며, 소득제한 기존 ‘7000만 원 이하’ 규정을 폐지하기로 했다.
마지막으로 임차시장 안정화를 위한 정책들도 크게 변화된다. 먼저 민간 등록임대제도를 복원한다. 전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모 장기 아파트를 임대 등록할 수 있도록 재개한다. 규정에 맞는 맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차시장의 장기 안정에 기여할 수 있는 임대사업자를 육성하겠다는 취지다.
신규 아파트를 매입임대하는 사업자에게 주택규모에 따라 60㎡ 이하는 취득세 85~100%, 60~85㎡는 취득세 50%를 감면한다. 취득 당시 가액으로 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하로 적용한다. 조정대상지역 내 매입임대주택 등록 시 양도세 중과 배제 및 종부세 합산을 배제한다. 법인이 매입임대주택 등록 시 법인세 추가과세인 양도차익의 20%도 배제한다. 의무임대기간을 10년에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에게 세제 인센티브로 주택가액 요건를 추가 완화해 수도권 9억 원, 비수도권 6억 원으로 적용해주고, 등록임대 사업자에 대해서는 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진하기로 했다.
이번에 발표된 자료들을 분석한 결과, 서울·경기·인천에 대한 부동산 시장 문제를 해결하기 위한 정책들이 좀 더 필요하다는 판단이 들었다. 지방 역시 수도권으로 몰려드는 수요층의 이탈로 인한 충격을 어떻게 줄여나갈 것인가에 대한 정책이 더 많이 필요할 것이다.
수도권은 안정적인 공급이 필요하다. 매매 공급도 필요하지만 임차 공급도 필요하다. 오히려 현 시장에서는 임차 시장을 위한 정책이 필요하다. 이제 어설픈 규제를 하면 안 된다. 현재의 임대차 시장 혼란은 지난 정부의 ‘묻지 마 규제’ 때문에 발생한 일이었다. 그래서 임대차 시장의 원활한 공급을 방해하는 정책들은 모두 폐지해야 한다.
시장의 변화가 본격적 정상시장으로 움직이기 위해서는 현재의 방향성을 가속화할 수 있는 특단의 조치들이 추가돼야 한다. 결국 다주택자들을 활용할 수밖에 없다. 지난 정부에서 ‘부동산 적폐’로 몰린 이들의 누명을 풀고 부동산 시장 안정화의 파트너로서 공식 활용하는 정부가 되길 기대한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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