[부동산 인사이트] 둔촌주공 청약 할까 말까

[비즈한국] 말도 많고 탈도 많았던 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)의 입주자모집공고문이 나왔다. 한국부동산원에서 운영하는 청약홈에 의하면 둔촌주공아파트는 2022년 12월 5일 특별공급, 6일 일반분양 청약 접수를 받는다. 

둔촌주공아파트는 서울 강동구 둔촌동에 위치해 있으며, 재건축 후 1만 2000가구가 입주하는 단군 이래 최대 규모 재건축 대단지다. 이 중 특별공급이 1091가구, 일반분양 3695가구 등 총 4786가구가 시장에 공급된다. 2022년 대미를 장식할 서울 대규모 공급인 만큼 청약 대기자들뿐 아니라 부동산에 관심이 있는 전국의 모든 국민들의 시선이 집중되고 있다. 

둔촌주공아파트 청약 전망에 대해선, 분양이 잘 될 것이라는 전망과 분양이 어렵다는 전망으로 양분된다. 먼저 긍정적인 청약 결과를 예상하는 전문가들의 근거를 정리해 보자. 

긍정적 전망의 근거로는, 중도금 대출 범위가 확대됐다는 것이다. 전용 59㎡ 분양가는 10억 원대, 전용 84㎡는 12억~13억 원대다. 전용 59㎡ 이하는 분양가가 12억 원 밑단에서 형성돼 중도금 대출이 가능하다. 중도금 대출 기준은 9억 원에서 최근 12억 원으로 상향됐다. 자기자본이 덜 들어가는 전용 59㎡ 이하 희망 대기청약자들이 증가할 것이라는 분석이다. 아울러 입주 시에는 잔금 대출을 받을 수 있다는 점도 주요 포인트다.

반대 입장은, 부동산 가격이 가파르게 하락하고 있고 금리는 상승하고 있기 때문에 청약에 유의하자고 한다. 내 소득 범위 내에서 대출이 감당 가능한지 등을 충분히 판단한 뒤 청약을 넣어야 한다는 것이다. 최근 금리가 올라 중도금 대출이자를 감당할 수 있는지 신중하게 판단하자는 것이다. 

중도금 대출이자는 계약자가 매월 대출 실행일부터 납부해야 한다. 59㎡의 경우 중도금 대출은 2023년 6월부터 3개월마다 총 6회에 걸쳐 실행된다. 분양가의 60%(6억 원)가 총 6회로 나뉘어 납입된다. 중도금 대출금리는 내년 상반기 기준으로 결정될 예정이다. 물론 중도금 대출은 통상 집단대출 형식으로 금리가 주택담보대출보다 1~2%포인트 저렴한 편이다. 둔촌주공아파트는 2025년 1월 입주할 예정이며 그때까지 중도금 대출이자를 납입할 수 있을지 검토해봐야 한다는 것이다.

계약금 20%는 대출이 불가능하다는 점도 지적된다. 12월 15일 당첨자 발표 후 2023년 1월에 계약을 해야 한다. 계약금을 마련하지 못하면 계약하지 못하므로 당첨 후 한 달 안에 계약금을 확보해야 한다. 

분양가에 포함되지 않지만 내야 하는 비용도 고려해야 한다. 바로 ‘옵션비’인데 발코니 확장비, 주방, 마루, 화장실, 거실 중문, 시스템 에어컨 등을 선택하면 최대 8 000만 원 정도의 비용이 추가될 수 있다고 한다. 발코니 확장만 해도 3000만~4000만 원이다. 중도금 대출이자와 취득세까지 계산하면 추가 비용이 최대 1억 원 가까이 발생할 수 있다. 

전용 84㎡ 분양가가 12억 원이 넘기 때문에 현금이 준비되지 않은 세대는 청약조차 할 수 없다는 점도 지적된다. 그래서 59㎡ 이하 세대보다 경쟁률은 높지 않을 것으로 전망한다. 중도금 대출은 안 되지만 잔금 대출은 가능한데, LTV 50% 내에서, DSR 40% 내에서 받을 수 있다. 

​마지막으로 둔촌주공은 분양가상한제 적용 아파트로 입주 가능일부터 2년간 실거주 해야 할 의무가 발생한다. 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 분양가를 낼 수 없다는 의미다. 현 정부는 6월 당첨자가 거주 시점을 선택할 수 있도록 규제를 완화하기로 했고, 후속 조치로 8월 김정재 국민의힘 의원이 개정 법안을 발의했지만 아직 국회를 통과하지 못했다. 통과만 된다면 잔금에 대한 방법이 추가되는 것이다. 

이렇게 둔촌주공아파트의 12월 5~6일 청약 결과에 대한 양측 의견을 정리해 보았다. 언론 기사들은 부정적 전망이 상대적으로 많아 보인다. 하락시장이기 때문에 미분양 쪽에 베팅한 것이 아닌가 싶다. 

24년간 부동산 리서치 전문기관에서 연구원 생활을 해오고 있다. 그동안 2000개 가까운 부동산 수요조사를 진행했다. ‘소비자 조사’를 진행하고 즉시 분양을 하는 경우는 결과가 한 번도 틀린 적이 없다. 당연한 것이 소비자 조사이기 때문이다. 하지만 ‘전문가 조사’를 하면 간혹 틀리는 경우가 발생한다. 통계와 공급자 측면만 고려해 분석하면 그럴 여지가 발생한다. 

소비자 조사 결과를 거의 100% 적중시켰던 노하우를 공유해 보겠다. 이 방법대로 여러분들도 직접 판단해 보길 바란다. 자신의 생각을 배제하고 객관적인 제 3자의 입장에서 판단해 보는 것이다. 

서울에 청약통장을 가진 잠재수요층이 총 683만 264명이 있다. 이 중 449만 7751명이 1순위자다. 간단하게 잠재수요층이 400만 명이라고 해 보자. 이 중 둔촌주공아파트 청약 가능 조건을 충족시키는 1순위자가 몇 명 정도 될 것이라고 생각하는가.

400만 명이 모두 경제력이 있는 것은 아니다. 둔촌주공아파트 자체를 선호하지 않을 수 있다. 실제 수요 설문 조사를 해야 정확한 결과가 나오겠지만, 지난 1년 동안 아파트 관련 검색어 순위에서 단 한번도 1위에서 내려오지 않을 정도의 관심이라면 충분히 잠재수요층은 있다고 판단된다.

본인이 청약에 관심이 없다고, 여러 가지 부정적인 시장 흐름 때문에 내 집 마련하는 당사자들의 의견을 묻지도 않는 결과라면 신뢰할 필요가 없다. 

가장 손쉬운 설문조사 방법을 알려드리겠다. 주변에 있는 청약 실수요층들에게 ‘둔촌주공 분양을 신청할지, 말지’ 직접 질문해 보길. 10명에게만 물어봐도 답은 누구나 전망할 수 있을 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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