오세훈 연임에 '신통기획' 기대 커지는데…신반포2차·4차 '재검토' 속사정

[비즈한국] 신속통합기획(신통기획)을 추진하는 신반포2차·4차 아파트 주민들이 사업 진행 여부를 두고 내부 검토에 들어갔다. 이곳의 사례가 주택공급 효과, 절차 간소화 등 정책 취지에서 벗어난다고 판단한 서울시가 의사 재확인을 요청해서다. 두 조합은 “서울시 요구에 따라 주민 찬반 의견을 묻고 있는 것”이라며 철회 가능성에는 선을 그었다. 하지만 신반포2차의 경우 일부 주민들이 기부채납, 소형 면적 공급 확대로 인해 제약이 크다며 반대 목소리를 내고 있다. 이에 강남 재건축 대어를 필두로 한 신통기획 흥행의 부작용이 나타나고 있다는 지적이 나온다.

#정비 초기 단계 돕는 정책, 혜택만 보는 사업지 걸러낸다

서울 서초구 신반포4차 아파트 재건축조합은 5월 6일부터 신통기획 철회 여부에 대한 찬반조사를 진행하고 있다. 설문 결과는 아직 나오지 않았지만 4월 말 열린 ‘제13차 대의원회의’에서는 80%의 찬성률로 참여 보류안이 통과됐다.

지난해 12월 신반포4차는 주민동의 53%를 얻어 신통기획을 신청했다. 올해 1월부터 3월까지는 서울시와 두 차례에 걸친 사전검토회의를 진행했다. 사전검토를 마친 서울시는 정비계획안의 재검토가 필요하다는 입장을 냈다. 정비구역 결정의 막바지 단계인 신반포4차의 경우 신통기획의 행정절차 단축 효과가 미미하다는 게 서울시의 판단이다.

신통기획은 민간 주도 개발에 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 공동주택, 도시계획 등 관계분야 전문가의 지원과 주민 소통을 토대로 정비사업 기간을 대폭 줄일 수 있다는 장점이 부각됐다. 기존 5년 이상 걸리던 구역지정 기간을 2년 이내로 단축할 수 있다는 기대감에 첫 번째 대상지 모집에서 100여 곳이 신청하며 초반 흥행에 성공했다는 평가를 받는다.

서울시는 “신반포4차 아파트는 정비계획안 수립 및 주민공람공고 완료 후 도시계획 심의를 앞둔 상황으로, 정비구역 결정의 최종단계에서 신속통합기획의 절차 단축 효과가 없음에도 신청해 신속통합기획 실시 여부에 대한 주민 의사를 재확인한 상황”이라고 설명했다. 2019년 말 조합설립인가를 받은 신반포4차는 1년 후인 2020년 12월 정비계획 결정안을 접수했고, 지난해 말 주민 공람공고와 주민설명회 절차를 밟았다.

정비업계에 따르면 행정 절차 측면에서 서울시와 조합이 기대하는 방향성이 엇갈린 것으로 파악됐다. 토지이용과 공공기여 등의 사안, 대상지로 선정되더라도 일정이 불투명하다는 점 등에서 입장이 달랐다. 서울시 관계자는 “이미 진행이 많이 됐음에도 신통기획의 혜택만을 누리기 위해 신청한 경우에 해당해 다시 한번 검토를 해볼 필요가 있다”고 말했다. 

#공공성과 균형 맞추기 ‘난감’ 

인접한 신반포2차 아파트도 주민들에게 신통기획 참여 의견을 재차 묻고 있다. 주민동의 55%로 지난해 12월 신청서를 낸 신반포2차의 걸림돌은 주택공급 효과다. 서울시에 따르면 신반포2차가 재건축을 완료하면 기존 1572가구에서 1840가구로 늘어 주택공급 효과는 1.17배 수준이다. 하지만 주택공급 활성화를 위해서는 최소 1.3배 이상이 확보돼야 한다는 게 서울시의 설명이다. 서울시가 주택 공급 효과가 미미하다는 점을 지적하자 조합은 서울시 주장을 받아들여 30% 늘린 2051가구로 수정해 제출했다. 

이는 조합집행부와 반대하는 주민들 간에 갈등 원인이 됐다. 조합은 임대주택과 일반분양분 일부인 479가구를 전용면적 51㎡로 전환해 가구 수를 확보하겠다는 계획이지만 중대형 면적의 고급 단지를 원했던 일부 주민들은 아파트 가치가 떨어질 것이라 우려하며 반대 의견을 모으고 있다. 기존 계획안에는 전용면적 51㎡​ 이하 세대가 없었다.

‘속도’와 ‘주택공급 효과’는 신통기획이 첫발을 뗄 때부터 관심을 모았던 요소였다. 하지만 조건과 성격이 각기 다른 사업지들이 ‘빠른 속도’에 큰 기대를 걸고 너도나도 신청하자 이 같은 상황이 벌어진 것으로 보인다. 신반포4차는 지난해 말까지도 사업 추진 속도는 장점이지만 층고제한 완화 및 용적률 인센티브 등이 불명확하다는 이유로 불참을 고려했다. 당시에도 조합은 주민들에게 낸 입장문에서 “시기적으로 볼 때 우리 조합은 주민공람 단계까지 왔기 때문에 새삼스럽게 신통기획에 참여해 새로 시작할 단계는 이미 지났다”며 “서울시에서도 지금 신통기획을 접수해 준비하는 기간만 최소 6개월이 소요되기 때문에 신반포4차는 지금 진행하는 페이스로 갈 것을 권고했다”고 설명했다. 

정비업계 관계자는 “서울시의 입장도 이해가 된다. 신반포4차는 정비계획 진행이 진척된 상태다. 비슷한 다른 단지의 경우 대부분 애초에 사업에서 배제됐다. 형평성의 문제도 고려하고 있을 것”이라고 말했다.

전문가들은 이런 사례가 늘어날 것이라고 입을 모은다. 조합으로서는 공공 주도 사업보다는 인센티브가 적어 최대한 수익성을 확보하길 원하는​ 반면 서울시는 주택 공급 효과를 내야 하기 때문에 충돌하는 지점이 생길 수밖에 없다는 것. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 경영학과 교수)는 “신통기획이 제도의 실효성을 확보하고 사업성을 제고하기 위해서는 행정 절차 초기 단계부터 사업 기간을 단축하는 게 중요하다”고 말했다. 

송승현 도시와경제 대표는 “신통기획은 민간의 자율성을 강조한 정책이기 때문에 공공 주도 개발을 꺼리던 강남권에서도 흥행했지만 사업 속도 절감 등으로 비용을 줄여주는 만큼 서울시로서는 주택 공급 효과를 꾀하는 역할도 수행해야 한다”며 “뚜렷한 실익을 느끼지 못하는 조합이 늘어나 앞으로 이런 사례가 더 나올 가능성도 있다. 공공과 민간이 함께 진행하는 사업인 만큼 일정 부분의 타협이 필요할 것”이라고 내다봤다. 

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