[비즈한국] 2021년 6월 17일. 대한민국 최대 로또 아파트 분양이 있었다. 해당 단지는 ‘래미안 원베일리’인데 신반포3차와 경남아파트를 재건축하는 대규모 단지다. 지하 4층~지상 최고 35층, 23개동, 전용면적 46~234㎡, 총 2990가구다. 한강 영구 조망이 가능하며 지하철 교통, 대형상업시설, 명문학군 등 주거입지로 최고 수준이다.
래미안 원베일리의 1순위 청약접수 결과 총 224가구 모집에 3만 6116개의 청약통장이 몰려 평균 161.2 대 1의 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 1873.5 대 1로, 2가구 모집에 3747명이 몰린 전용면적 46㎡에서 나왔다.
전용면적별로 △46㎡A 주택형은 1873.5 대 1(2가구 모집에 3747명 신청) △59㎡A 124.9 대 1(112가구 모집·1만3989명 신청) △59㎡B 79.6 대 1(85가구 모집·6768명 신청) △74㎡A 537.6 대 1(8가구 모집·4301명 신청) △74㎡B 471.3 대 1(6가구 모집·2828명 신청) △74㎡C 407.5 대 1(11가구 모집·4483명 신청)로, 전 주택형 청약 마감에 성공했다.
가장 작은 평형 분양가도 9억 원을 넘어 중도금 대출은 불가능하며, 민간택지 분양가 상한제 첫 적용 단지로 일반분양 가격은 3.3㎡(평)당 평균 5653만 원으로 역대 최고다. 전용 59㎡의 최고 분양가는 14억 2500만 원인데, 인근 ‘아크로리버파크’ 아파트의 같은 면적 전셋값이 15억 원대다.
래미안 원베일리를 ‘로또 아파트’라 평가하는 이유는 청약만 당첨되면 실입주 하지 않고 전세 세팅이 가능하다. 전세가가 매매가보다 높기 때문에 분양가 대비 차액이 남을 정도이기 때문이다.
이와 반대 결과가 나온 청약 현장이 있다. 6월 7~8일 분양한 경기도 연천군 ‘e편한세상 연천 웰스하임’은 1순위에서 462가구 모집에 382명이 청약 접수하는 데 그쳤다. 119㎡(181가구)를 제외한 전 타입이 모두 1순위에서 미달됐다. 2순위에서도 남은 152가구 중 총 37가구(83㎡ 14가구, 102㎡ 23가구)로 최종 미분양됐다.
많은 부동산 전문가들은 연천 웰스하임은 무난히 분양 완료될 것으로 전망했다. 연천군 내 최초 1군 브랜드 아파트이며, 2022년 개통 예정인 서울지하철 1호선 연천역이 단지에서 1km밖에 떨어져 있지 않아 경기도 북부 아파트 수요를 수용할 것으로 평가했다. 게다가 비규제지역이라 투자자 유입이 가능하고, 청약 방식도 가점제가 아닌 100% 추첨제 방식으로 공급되기 때문에 가점제에 불리한 저연령층의 유입을 기대했다.
하지만 결과는 미분양이었다. 실거주 선호도가 낮은 조건에서 투자 수요층의 유입은 말 그대로 기대였다. 게대가 분양가 자체도 비싸다는 인식이 있었다.
현재 연천군에 있는 아파트 중 ‘톱2’는 조흥 아파트(213세대, 1966년 입주)와 로하스아파트(91세대, 2014년 입주)다. 3.3㎡당 400만 원대 수준이다. 이번에 분양된 연천 웰스하임은 3.3㎡당 880만 원이다. 분양가가 현지 시세의 두 배 수준이다. 분양가가 높다는 것은 관심 있는 수요층을 축소시킨다. 매수 여부를 고민하다가 가격 때문에 선택을 하지 않는다는 의미다.
래미안 원베일리는 주변 시세의 절반 수준이다. 연천 웰스하임은 주변 시세의 2배 수준이다. 부동산 청약 시장은 늘 합리적이다. 싸다고 판단되면 수요가 몰리고, 비싸다고 판단되면 수요가 줄어든다. 투자 수요는 말할 것도 없고, 실수요의 선택도 같다.
현재 수도권 부동산 시장은 실수요 시장이다. 투자 수요층은 저렴할 때 진입한다. 현재 투자 수요층은 신축 아파트 대비 크게 시세가 낮은 구축에 관심이 많다. 구축보다 시세가 너무 높은 신축은 규제가 아니라 시장에서 자체적으로 진입을 막는다.
투기과열지구는 완판 되고, 분양가 전매가 자유로운 비규제지역은 미분양이 났다. 정책이 거꾸로 작용하고 있다는 것이다. 이만큼 시행착오를 겪었으면 이제 규제 일변도의 정책을 포기할 때가 되었다고 생각한다. 정책이 바뀌어야 시장도 바뀐다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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