한국화이자 명동 사옥 14년 만에 매각, 시세차익 539억 원

[비즈한국] 미국 제약사 화이자의 한국 법인이 지난 1일 서울 중구 명동에 위치한 본사 사옥을 1120억 원에 매각한 것으로 비즈한국 취재결과 확인됐다. 시세차익은 14년여 간 약 539억 원에 달한다. 한국화이자제약은 매각과 동시에 건물 전체를 다시 임차하는 ‘세일 앤 리스백(Sale & Lease back)’ 방식으로 최소 2년 6개월간 기존 건물을 사용할 계획이다. 최근 화이자가 개발한 코로나19 백신이 세계 최초로 접종을 시작해 관심을 모으는 상황이다.

매매 당사자와 부동산등기부 등에 따르면 한국화이자제약은 1일 서울 중구 회현동3가에 위치한 본사 사옥 ‘화이자타워’를 1120억 원에 매각했다. 2006년 6월 매입가 580억 5698만 5000원 대비 시세차익은 539억 4301만 5000원에 달한다. 매수자는 지알이(GRE)파트너스자산운용이 운용하는 펀드 ‘GRE전문투자형사모부동산투자신탁 제4호’다. 집합투자업자인 GRE파트너스자산운용은 하나금융투자, 문화방송, 도담에스테이트 ​등 투자자를 사모로 모집한 뒤 신탁사인 농협은행을 통해 소유권을 취득했다.

화이자타워는 지하철 4호선 명동역 인근에 지어진 지하 4층~지상 15층 규모(1만 5868.87㎡, 4800.33평) 규모 오피스빌딩이다. 1984년 2월 미디어그룹 헤럴드(당시 코리아헤럴드)가 지어 21년간 사옥으로 썼다. 이후 주식회사 명동타워가 2005년 3월 매입했다가 이듬해 6월 한국화이자제약에 팔았다. 한국화이자제약은 2007년 6월부터 이 건물을 본사 사옥으로 썼다.

한국화이자제약은 2019년 9월부터 사옥 매각 수순을 밟았다. 존스랑라살(JLL)코리아를 매각주관사로 투자자를 모아 최종 인수적격후보(쇼트 리스트)로 GRE파트너스자산운용, 이지스자산운용, 이든자산운용 등이 올랐지만, 올해 5월 7일 공개 입찰을 진행한 결과 GRE파트너스자산운용이 우선협상대상자로 선정됐다. 이들은 자산 매입 후 건물 가치 부가(value add) 전략과 거래 완료(closing) 가능성 등을 높게 평가받은 것으로 전해졌다.​ GRE파트너스자산운용은 우선협상대상자 지위로 6월 30일 매매계약을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다.​ ​

한국화이자제약은 화이자타워 매각과 동시에 건물 전체를 임차(세일 앤 리스백)했다. 부동산등기부에 따르면 한국화이자제약은 매매계약이 체결된 1일 화이자타워에 임차권을 설정했다. 2023년 5월 31일까지 2년 6개월 동안 건물 전 층을 보증금 34억 5600만 원, 월세 3억 4560만 원의 임대료로 빌리는 내용이다. 보증금 보호를 위해 채권최고액 41억 4720만 원(보증금의 120%)으로 근저당권을 설정했다.

세일 앤 리스백은 매도자와 매수자 모두에게 매력적인 매각 방식이다. 매도자는 자산유동화 이후에도 매각한 물건을 계속 사용·관리하고, 매수자는 일정 기간 임대 수익을 보장받기 때문이다. 다만 매수자의 경우 향후 부담해야 할 임대료가 높아지는 만큼 중장기적으로 경영에 부담이 될 수 있다. 

한국화이자제약 측은 “자사 글로벌팀은 정기적인 부동산 포트폴리오 리뷰 프로세스 하에 전 세계에 다양한 형태의 사무소 건물의 관리 및 운영, 규정 준수, 자산 가치 등을 검토했으며, 한국 사무소도 이런 정기적인 검토에 포함됐다. 최근 한국 사무소와 관련해 장기적 관점에서 혁신을 위한 연구개발(R&D) 투자 증대, 기술 및 새로운 업무 환경에 대한 투자 필요성, 자산 시장 환경변화 등 여러 측면에서 다각적인 기회를 염두에 두고 검토를 진행한 후 매각을 결정했다”고 밝혔다.

그러면서 “앞으로 약 2년간 화이자타워에 상주하면서 새로운 공간을 찾기 시작할 것이며 빠른 시일에 이전을 검토하지는 않을 것이다. 이전할 사무소에 대해서는 아직 구체적으로 결정된 바 없다”고 답했다.

한국화이자제약의 임차기간 종료 후 화이자타워는 ​판매시설로 거듭날 계획이다. 매수자인 GRE파트넌스자산운용 측은 “오피스 용도 건물을 한국화이자제약의 임차 계약 만료 시점에 명동 상권에 맞는 리테일(판매) 시설로 리모델링 및 용도변경 해 자산 가치를 극대화할 계획”이라고 말했다.

한국화이자제약은 미국 뉴욕에 본사를 둔 제약사 화이자의 한국 법인이다. 화이자는 네덜란드 자회사(PF OFG South Korea 1 B.V.)를 통해 한국화이자제약 지분 99.74%를 소유했다. 한국화이자제약은 2019년 5월 특허만료 의약품 사업 부문을 분할해 ​한국화이자업존(주)를 설립했다. 

법인 분리 이후 한국화이자제약 2018년 기준 매출액은 7343억 8808만 원에서 3691억 2491만 원으로, 영업이익은 114억 2116만원에서 23억 2448만원의 영업적자로 사후 조정됐다. 2019년도 매출액은 3956억 5458만 원으로 전년 대비 7.19% 상승했지만, 11억 52만 원의 영업손실을 기록했다. 2019년 연구비는 92억 9641만 원으로 전년 대비 72.56% 증가했다.

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