[비즈한국] 시세 차익 목적의 아파트 투자가 매우 어려운 시장이다. 시세가 상승할 만한 지역은 대부분 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 선정돼 매수를 한다 해도 실익이 거의 없기 때문이다. 이에 따라 월세용 부동산 매수에 대한 관심이 높아지고 있다. 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔, 상가 등 수익형 부동산이 그 예다.
문재인 정부는 열세 번에 걸친 부동산 규제 대책을 발표했고 이후 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 높아졌다. 하지만 접근은 조심스러워야 한다. 수익형 부동산이 가진 리스크를 간과해서는 안 된다. 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 상품만 갖고 수익성을 평가해서는 안 된다. 수익형 부동산 역시 가장 중요한 매수 기준은 입지이기 때문이다. 입지 요소를 제외한 상품 전체 평균에 대한 전망은 의미가 없다.
수익형 부동산 투자 희망층의 궁금증은 대부분 두 가지로 함축된다. 하나는 수익형 부동산 상품의 투자 가치 지속성, 두 번째는 수익성이 양호한 입지다. 어떤 부동산이든 해당 상품에 대한 꾸준한 수요가 있다면 투자를 고려해 봐도 좋을 것이다. 하지만 지속적으로 소유할 것이라면 여기에 한 가지 조건을 더 추가해야 한다. 추가 공급이 수요를 초과할 가능성이다.
먼저 수요가 있는 지역을 선별하는 방법에 대해 살펴보자. 수요 정도는 지역 뉴스만 꾸준히 봐도 알 수 있다. 한 달 이상 뉴스를 보다 보면 현재 가장 이슈가 되는 지역이 여러 번 언급된다. 지역적 이슈에는 두 가지가 있다. 하나는 공급이 지속적으로 되고 있는 지역, 즉 분양 현장이다.
다른 하나는 공급이 되지 않아 문제가 되는 지역이다. 수익형 부동산의 입지를 고려한다면 당연히 공급이 원활치 않은 지역에 우선적으로 관심을 가져야 할 것이다. 수요 대비 공급이 많은지도 체크해야 한다. 관심 지역의 해당 상품 부동산 공실 상태를 확인하면 된다. 여기에 부동산의 시세 및 수익률까지 확인해 보면 완벽한 수요 조사가 된다.
두 가지 체크 포인트를 확인한 후 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등의 수익형 부동산 매수 관련 의사결정을 하면 된다. 물론 지역별로 수요와 공급의 상태가 다르기 때문에 같은 기준으로 평가할 수는 없다. 지역별 시장 현황을 반드시 살펴야 한다.
부동산 상품별 경기의 흐름을 간단히 정리하면 다음과 같다. 지역마다 차이는 있지만 오피스텔은 2003년과 2011년 전후 대량 공급이 있었다. 대량 공급 1~2년 후에는 어김없이 시세 하락 시기가 따라왔다. 최근 대량 공급이 된 시기는 2016년이다.
도시형 생활주택은 1~2인 세대가 급증하는 수요를 해결하기 위해 이전 정부에서 한시적으로 독려한 변칙적 주거 상품이다. 일반적인 주거 상품이 아니라는 것이다. 따라서 도시형 생활주택은 그 주택 형태를 찾는 세대가 밀집한 지역을 찾아야 한다. 자가용 없이 대중교통만으로 출퇴근하는 세대와 대학생이 많은 지역 등이 대표적이다. 이런 세대가 밀집된 곳이 아니라면 도시형 생활주택은 대체적으로 수요가 많지 않다. 다른 수익형 상품보다 더 많은 수요 조사를 해 보고 접근해야 한다.
분양형 호텔은 외국인 관광객이 급증하면서 최근 3~4년간 새롭게 부각된 부동산 상품이다. ‘연 수익률 10% 보장’ 등의 광고도 쉽게 찾아볼 수 있다. 광고대로 수익이 난다면 이 만한 투자 상품이 없을 것이다. 은행 예금 금리가 2% 전후인 점을 감안하면 어마어마한 수익률이다.
문제는 호텔 운영사가 늘 꾸준한 수익을 낼 것이냐 하는 점이다. 바꿔 말하면 손실이 발생했을 때도 수익을 보장해 줄 것인가를 생각해야 한다. 수익률 보장 기간은 대부분 5년 미만이다. 보장 금액은 이미 분양가에 포함돼 있다고 생각해야 한다.
수익형 부동산 투자에서 고려할 중요한 점은 희망하는 시기에 매도가 가능한 상품이냐는 것이다. 당장 눈앞에 보이는 높은 수익률만을 고려하고, 추후 발생할 수 있는 리스크를 간과한다면 그건 투자 상품이 아닌 애물단지를 갖고 있는 것과 다를 것이 없다.
만약 거주용 부동산을 잘못 선택을 했다면 최악의 경우가 와도 그 집에 거주할 수 있는 선택권이 있다. 거주가 크게 불편한 입지만 아니라면 가격을 조정하는 것으로 임대나 매매 거래를 원활하게 진행할 가능성이 높다.
하지만 수익형 부동산은 가격과 무관하게 매매 자체가 순조롭지 않은 경우가 많다. 과거 테크노마트, 와우 쇼핑몰 등 테마형 복합 쇼핑몰의 개별 상가 사례가 그렇다. 분양가가 몇억 원씩 하던 상품들이 몇백만 원, 몇십만 원의 입찰가격에 경매에 나오게 된 상황이었다. 영원한 수익을 보장해주는 수익형 부동산 상품은 없다. 매도 전략까지 염두에 두고 매수해야 한다.
필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019)가 있다.
김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
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