[비즈한국] 11월 6일 금요일 오전 9시 3분, 코스피에 서킷브레이커가 걸렸다. 장중 4911선까지 밀린 지수는 5059.69로 마감했다. 하루 낙폭 6.02%, 전날의 5.28%까지 고려하면 이틀 누적 하락률은 약 10.98%다. 이날 하루 증발한 시가총액만 267조 원이다. 외국인은 6거래일 동안 12조 원 가까이 팔았고, 원·달러 환율은 14.5원 뛴 1356.6원이 됐다.
방아쇠는 미국이었다. 중간선거에서 민주당이 압승하자 AI 데이터센터 규제 우려가 번졌고, 필라델피아 반도체지수가 하룻밤에 12.25% 빠졌다. SK하이닉스는 10.44%, 삼성전자는 6.35% 내렸다.
주말 내내 같은 질문을 받게 될 것이다. “주식이 이렇게 빠지는데 집값은 괜찮습니까?” 결론부터 말한다. 주식 폭락은 부동산 시장 전체를 반드시 무너뜨리는 것은 아니다. 대신 이미 진행 중이던 차별화를 더 빠르게, 더 선명하게 만들 수 있다.
폭락이 집으로 건너오는 세 갈래 길
첫째, 잔금 통로다. 고강도 대출 규제 아래에서 고가 주택은 대출이 아니라 현금으로 산다. 그 현금의 상당 부분이 주식 계좌에 들어 있었다. 코스피가 5000선을 넘는 동안 불어난 평가이익이 곧 갈아타기 자금이었다. 계좌가 이틀 만에 11% 줄면 자금조달계획서의 ‘주식 매각대금’ 칸도 같이 줄어든다. 계약을 미루는 사람, 잔금을 맞추려고 보유 주택을 급히 내놓는 사람이 나온다. 이 충격은 주식 자산 비중이 높은 고가 시장부터 미칠 수 있다.
산술로 보면 간단하다. 주식 10억 원을 팔아 잔금에 보태려던 사람의 주식 평가액이 11% 줄었다면 이틀 만에 1억 1000만 원의 자금 공백이 생긴다. 반도체 두 종목에 집중 투자한 계좌라면 구멍은 더 클 수 있다. 대출로 메울 수 없는 시장에서 1억 원의 공백은 계약 하나를 통째로 흔든다.
둘째, 환율과 금리다. 환율이 1350원대로 뛰면 한국은행은 금리를 내리기 어려워질 수 있다. 주택담보대출 금리 인하를 기다리던 매수 대기자는 계산기를 다시 두드려야 한다. 반대로 충격이 실물 경기로 번져 통화당국이 완화로 돌아서면 방향은 정반대가 된다. 어느 쪽 길로 갈지는 아직 정해지지 않았다. 이것이 앞으로 몇 주간 가장 중요한 변수다.
셋째, 심리다. 폭락 전에 이미 시장은 식고 있었다. 서울 아파트값 주간 상승률은 10월 둘째 주 0.16%에서 0.13%, 0.09%, 0.07%로 3주 연속 줄었다. 대출 규제 등으로 매수세가 둔화하고 있던 상황이다. 여기에 서킷브레이커 뉴스가 얹혔다. 심리가 꺾이면 가격보다 거래량이 먼저 줄어들 수 있다. 11~12월 거래량은 눈에 띄게 줄 것으로 본다.
같은 폭락, 네 개의 다른 시장
강남 3구에서는 급매가 나올 가능성이 있다. 강남구와 서초구는 이미 13주 연속 하락 중이다. 11월 첫째 주 강남구 -0.39%, 서초구 -0.37%, 송파구 -0.17%. 압구정·개포·반포·잠원 같은 핵심지가 하락을 주도했고, 강남·서초는 올해 누적 상승률까지 마이너스로 돌아섰다. 주식 자산가가 가장 많이 사는 곳이니 이번 충격도 가장 먼저 받을 수 있다. 다만 기억할 것이 있다. 새 아파트가 나올 땅이 없는 곳의 급매는 오래 남아 있지 않을 수 있다.
반도체 벨트는 프리미엄을 검증받는다. 같은 주 경기도는 0.20% 올라 서울의 세 배에 가까운 상승률을 기록했고, 용인 기흥과 화성 동탄이 상승을 이끌었다. 삼성전자·SK하이닉스 주가와 성과급 기대가 이 지역 집값의 연료였다. 이번 폭락의 진앙이 바로 그 반도체다. 구분해서 봐야 한다. 주가가 빠진 것이지 공장이 멈춘 것이 아니다. 일자리와 소득이 유지되는 한 실수요는 남는다. 꺼지는 것은 주가를 따라 붙은 웃돈이다. 미국 빅테크가 설비투자 계획을 실제로 줄이는지가 이 지역의 관찰 지표다.
서울 외곽과 전세는 주식과 다른 시계로 움직인다. 서울 전셋값은 주간 0.17% 올랐고 올해 누적 상승률은 9.10%다. 성북구 0.41%, 노원구 0.37%로 외곽이 더 뜨겁다. 전세는 코스피가 아니라 입주 물량과 임차 수요의 영향을 크게 받는다. 매수를 미룬 사람은 사라지지 않는다. 전세 수요로 남는다. 전세가가 오르면 매매가격의 하락 압력을 완화할 수 있다. 전세가는 매매가의 중요한 선행지표 중 하나다. 변수는 매물이다. 서울 아파트 매물은 8만 430건까지 쌓였다. 이 숫자가 9만 건을 향해 가는지 지켜봐야 한다.
중위권과 지방은 관망이 길어진다. 폭락 전부터 종로구(0.35%→0.19%), 도봉구(0.32%→0.20%), 성북구(0.39%→0.30%)처럼 가파르게 오르던 곳의 상승폭이 줄고 있었다. 서울 25개 구 가운데 18개 구가 둔화됐다. 비수도권은 0.00% 보합, 세종은 -0.01%다. 이런 곳은 급락보다 ‘거래 실종’을 걱정해야 한다. 사려는 사람은 더 기다리고, 팔려는 사람은 호가를 내리지 않는다. 내년 봄 이사철까지 팔 계획이 있는 집주인이라면 지금부터 매도 일정을 역산해야 한다.
2008년과 2020년이 가르쳐 준 것
2008년 금융위기 때 코스피는 2007년 2000선을 넘어섰다가 2008년 900선까지 내려앉았다. 강남 재건축이 가장 먼저 급락했고, 이듬해 가장 먼저 반등했다. 2020년 3월 코로나 폭락 때는 코스피가 1400대까지 밀렸다. 부동산은 한두 달 멈칫했을 뿐, 이후 풀린 유동성을 타고 주식과 함께 급등했다.
두 번의 경험이 말하는 것은 같다. 집값을 결정한 것은 주식 폭락 자체가 아니었다. 그 뒤에 따라온 금리와 유동성, 그리고 공급이었다. 2008년 이후 수도권이 몇 년간 조정을 받은 데에는 입주 물량과 미분양이 겹친 영향도 있었다. 지금 서울은 공급 여건이 다르다. 전월세 물건이 부족한 공급 부족 국면이다. 폭락 직후 공포에 휩쓸려 매도하는 것이 반드시 유리한 선택은 아니라는 교훈도 남겼다.
그래서 어떻게 해야 하나
무주택 실수요자. 주식 폭락은 집을 살 이유도, 미룰 이유도 아니다. 기준은 전셋값과 매수 여력이다. 관심 단지의 전세가가 오르고 전세 매물이 줄고 있다면 매매가격을 지지하는 요인이 될 수 있다. 할 일은 세 가지다. 첫째, 매수 자금 중 주식 비중을 확인한다. 예산은 ‘평가액’이 아니라 ‘현금화가 끝난 돈’으로만 짠다. 둘째, 주식을 팔아 잔금을 치를 계획이라면 잔금일을 넉넉하게 잡는다. 셋째, 연말까지 관심 단지의 급매를 매주 확인한다. 잔금이 급한 매도자의 물건은 지금 같은 장에서 나올 가능성이 있다.
갈아타기를 준비하는 1주택자. 자금 계획에 여유가 없다면 순서는 ‘먼저 팔고, 그다음에 산다’이다. 거래량이 줄어드는 장에서 먼저 사 놓고 내 집이 안 팔리면 그것이 진짜 위기다. 한편 지금은 격차가 좁혀지는 구간이다. 강남·서초는 13주째, 송파는 9주째 하락하는 반면 서울 외곽과 경기 남부는 오르고 있다. 상급지로 옮겨 가는 비용이 줄어든다는 뜻이다. 폭락장은 상급지 진입의 문이 잠깐 열릴 수 있는 시기다.
다주택자와 투자자. 주식 손실을 메우려고 보유 부동산의 가치와 무관하게 서둘러 파는 것은 경계해야 한다. 팔아야 한다면 손실 난 순서가 아니라 입지가 약한 순서로 판다. 전세 만기와 대출 만기를 달력에 적고 최소 6개월 치 현금흐름을 확보한다. 반도체 벨트의 분양권과 갭투자는 빅테크와 국내 반도체 기업의 투자 계획이 확인될 때까지 추가 매수를 보류한다.
모두에게 해당하는 금지 사항. 손절한 주식 자금을 들고 ‘부동산은 안전자산’이라며 아무 집이나 서둘러 사지 말라. 폭락장에서 안전한 것은 부동산이 아니라 입지와 감당할 수 있는 자금 구조다.
코스피가 아니라 전세가를 보라
주식은 하루에 6% 움직이고, 서울 아파트는 일주일에 0.07% 움직인다. 속도가 다른 자산을 같은 공포로 판단하면 틀린다. 앞으로 한 달, 세 가지만 확인하면 된다. 외국인 매도와 환율이 진정되는지, 미국 빅테크가 설비투자를 실제로 줄이는지, 그리고 우리 동네 전셋값이 꺾이는지. 앞의 둘이 나빠져도 세 번째가 버티면 주택가격의 하락 압력은 제한될 수 있다.
폭락장에서는 집값을 묻지 말고 전셋값부터 물어야 한다. 주식시장이 흔들릴수록 부동산 시장은 ‘오를 곳’과 ‘버티는 곳’, ‘빠질 곳’을 더 냉정하게 가른다. 지금은 겁낼 시간이 아니라 고를 시간이다.