[비즈한국] 정비사업에서 한 차례 공사비 검증을 마친 뒤 다시 공사비가 올라 재검증을 받는 사례가 최근 크게 늘어난 것으로 확인됐다. 공사비 재검증을 받은 사업장은 모두 공사비가 감액됐다. 시공사가 제시한 공사비는 재검증 과정에서 전체적으로 28% 줄었다. 다만 검증 결과를 실제 계약에 반영할 의무는 없어 제도 실효성에는 한계가 남는다.
국회 국토교통위원회 장종태 의원실이 한국부동산원에서 받은 자료에 따르면 정비사업 공사비 검증제도가 도입된 2019년 이후 올해 6월까지 공사비 재검증을 받은 사업장은 총 17곳이다. 2023년 1건이었던 공사비 재검증 사례는 2024년 5건, 2025년 7건, 2026년 상반기 4건으로 늘었다. 전체 재검증 사례 17건 가운데 16건(94%)이 최근 3년새 발생한 셈이다.
공사비 검증은 정비사업에서 시공자가 제시한 공사비의 적정성을 전문기관이 살펴보는 제도다. 현행 도시정비법은 △토지등소유자나 조합원 20% 이상이 검증을 요구하거나 △사업시행계획인가 전 시공자를 선정한 뒤 공사비가 당초 계약금액보다 10% 이상 오른 경우 △사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 뒤 공사비가 5% 이상 오른 경우 사업시행자가 공사비 검증을 요청하도록 한다.
공사비 재검증은 이미 한 차례 검증을 마친 사업이 대상이다. 도시정비법에 따라 공사비 검증을 마친 이후 생산자물가 상승분을 제외한 공사비가 검증 당시 계약금액보다 다시 3% 이상 늘면 사업시행자는 검증기관에 재차 검증을 요청해야 한다. 한 차례 적정성 검증을 거친 공사비가 다시 일정 수준 이상 오르면 재검증 절차를 밟는 구조다.
공사비 재검증을 받은 사업장은 모두 공사비가 감액됐다. 공사비 재검증 정비사업장 17곳에서 시공사가 제시한 공사비 총 1조 9818억 원 가운데 5555억 원(28.0%)이 검증 과정에서 줄었다. 개별 사업의 감액액은 최소 16억 원에서 최대 1486억 원이었고, 감액률은 6.1%에서 최대 47.1%에 달했다. 전체 재검증 사례 17건 가운데 9건은 시공자 제시액의 20% 이상이 감액됐다.
일부 사업장 감액 규모는 1000억 원을 웃돌았다. 올해 서울의 한 재건축사업에서는 시공자가 재검증 과정에서 3354억 원을 제시했지만 검증 결과 1868억 원으로 1486억 원(44.3%)이 감액됐다. 지난해 광주의 한 재건축사업은 제시액 3659억 원 가운데 1086억 원(29.7%)이 줄었고, 올해 광주의 한 재개발사업도 2140억 원에서 727억 원(34.0%)이 감액됐다.
다만 공사비 검증 결과에는 강제력이 없다. 도시정비법에 따라 사업시행자는 일정 요건에 해당하면 공사비 검증을 받아야 하지만, 검증 결과대로 공사비를 조정해 계약하도록 강제되지는 않는다. 공사비 검증 이후 실제 계약금액을 제출·관리하도록 한 별도 규정도 마련돼 있지 않아, 검증 결과가 실제 계약에 얼마나 반영되는지도 파악하기 어렵다.
정부는 공사비 검증 이행 여부를 점검하고 있다. 국토교통부와 지방자치단체가 지난 8~9월 시공자가 선정된 전국 재개발·재건축 사업장을 조사한 결과, 568곳 중 138곳이 법정 공사비 검증 절차를 이행하지 않은 것으로 나타났다. 국토부는 이 가운데 16곳을 선정해 특별점검을 진행하고 있다. 위법 사항이 확인되면 시정명령이나 수사의뢰 등에 나설 방침이다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공사비 재검증 사례가 늘어나는 것은 물가 상승 등으로 공사비 자체가 계속 오르고 있기 때문”이라며 “검증 결과에 강제력은 없지만 조합과 시공사가 공사비 증액을 협의할 때 제3자가 제시하는 객관적인 기준으로 활용될 수 있다. 협의가 결렬돼 소송으로 이어질 경우에도 법원이 참고할 수 있는 자료가 될 수 있다”고 설명했다.