[비즈한국] 서울의 집값을 잡겠다는 정책은 많다. 그러나 서울에서 집을 빌려 살아야 하는 사람의 다음 계약을 책임질 정책은 충분한가. 전세 선택지가 줄고 월세 부담이 커지는 시장에서 정부가 답해야 할 질문이다. 다주택자의 매도를 유도하고 실거주를 강화하면 주거 문제가 풀릴 것이라는 기대에는 중요한 전제가 빠져 있다. 서울은 현재 거주하는 사람들끼리만 집을 나눠 갖는 닫힌 시장이 아니다. 서울 밖에서 들어오려는 수요가 끊임없이 대기하는 열린 시장이다.
경기도와 인천에서 긴 출퇴근을 감수하는 직장인은 서울로의 이주를 꿈꾼다. 지방의 부모는 자녀의 진학과 취업을 계기로 서울의 주거지를 찾는다. 일자리와 교육, 의료와 문화에 접근하려는 수요는 행정구역의 경계에서 멈추지 않는다. 매매시장에는 해외 거주 교민과 외국인의 관심까지 더해진다. 해외 수요가 시장 전체를 좌우한다는 뜻은 아니다. 서울 주택을 원하는 사람의 범위를 서울 주민등록 인구로 한정해서는 시장을 제대로 읽을 수 없다는 뜻이다.
물론 대기수요가 모두 당장 계약할 수 있는 유효수요는 아니다. 가격과 금리, 소득과 대출 여건에 따라 실제 거래로 이어지는 규모는 달라진다. 서울이라는 이유만으로 집값이 언제나 오르는 것도 아니다. 다만 거래가 줄었다고 서울에 살고 싶은 욕구까지 사라졌다고 판단해서는 안 된다. 매수 능력을 갖추지 못한 사람은 전세를 찾고, 전세보증금이 부족한 사람은 반전세와 월세를 찾는다. 서울에 접근하려는 수요는 주거 형태를 바꾸며 남아 있다.
집주인이 바뀌어도 세입자의 다음 집은 남는다
정부의 구상은 이해할 수 있다. 투자 목적의 주택 보유를 줄이고 매물을 늘려 무주택자의 내 집 마련 기회를 넓히겠다는 것이다. 실거주 중심의 거래를 유도하고 공급도 확대하겠다는 방향이다. 문제는 정책의 목표보다 그 목표에 도달하는 과정이다. 모든 무주택자가 매수 대기자는 아니다. 당장 집을 살 수 없는 가구, 직장과 가족 사정으로 임차를 선택하는 가구도 있다. 이들에게 필요한 것은 지금 살[住] 수 있는 가격의 임대주택이다.
다주택자가 집을 팔면 임대주택이 줄어든다는 주장에는 반론이 있다. 기존 세입자가 그 집을 사면 임대 공급 한 채와 임대 수요 한 가구가 함께 줄어든다는 것이다. 맞는 말이다. 주택의 소유권이 바뀐다고 건물이 없어지는 것은 아니다. 따라서 다주택자의 매도 자체를 곧바로 전세난과 동일시하는 것은 정확하지 않다. 그러나 이 설명이 충분하려면 매수자와 기존 임차인의 이동, 지역별 수요 변화까지 함께 살펴야 한다.
서울에서는 그 지점이 중요하다. 서울 밖에 살던 사람이 서울의 임대주택을 매수해 입주하면 해당 주택은 서울 임대시장에서 빠진다. 기존 세입자가 계속 서울에 살아야 한다면 임대 수요는 남는다. 매수자가 비운 집이 다른 지역에 있다면 그곳의 임대 여건은 나아질 수 있지만, 서울 세입자의 직장과 자녀 학교까지 옮겨지는 것은 아니다. 전국의 주택 수가 같다는 설명만으로 특정 생활권에서 발생하는 임대주택 부족을 해명할 수 없는 이유다.
서울 안에서 세입자가 자가로 이동하더라도 시장이 단순하게 정리되지는 않는다. 그가 비운 전셋집을 기다리던 다른 수요가 있을 수 있다. 그렇다고 대기수요가 무한하다거나 모든 빈집이 즉시 채워진다는 뜻은 아니다. 핵심은 주택 한 채의 소유권 이전을 임대차시장 전체의 안정으로 확대 해석하지 말라는 것이다. 서울의 주거 안정은 소유자 수보다 생활권별로 입주 가능한 집과 그 집을 원하는 가구의 관계에서 결정된다.
실거주 강화가 임대 공급을 줄일 수 있다
토지거래허가구역의 실거주 의무도 이 관점에서 평가해야 한다. 투자 수요를 제한하는 효과와 임대 공급에 미치는 영향을 동시에 봐야 한다. 매수자가 직접 들어가 살아야 하는 거래에서는 기존 임대주택을 계속 임대로 유지하기 어렵다. 세입자가 있는 집의 거래가 제약되면 매매와 임대차 양쪽의 이동도 원활하지 않을 수 있다. 실거주라는 정책 목표가 정당하더라도, 그 과정에서 이사해야 하는 임차인의 대안까지 자동으로 마련되는 것은 아니다.
정부도 이러한 충돌을 의식해 실거주 유예와 임대차 갱신을 인정하는 보완 방향을 내놓았다. 필요한 조치다. 그러나 유예는 기존 세입자가 거주할 시간을 확보하는 수단이다. 임대주택을 지속적으로 늘리는 정책과는 효과가 다르다. 유예가 끝난 뒤에도 그 생활권에 빌려 살 집이 충분한지, 새로 진입하는 청년과 신혼부부는 어떤 집을 선택할 수 있는지까지 답해야 한다. 계약 종료일을 늦추는 것만으로 공급 문제가 해결되지는 않는다.
등록임대사업자 혜택 역시 같은 기준으로 판단해야 한다. 세제 혜택은 장기임대와 임대료 증액 제한 같은 의무에 대응하는 정책 수단이다. 혜택이 과도하거나 제도를 악용한 사례가 있다면 고쳐야 한다. 동시에 혜택 축소 이후에도 임대인이 안정적인 임대를 유지할 유인은 남아 있는지 점검해야 한다. 등록 말소가 곧 전세 소멸은 아니지만, 임대료를 제한하면서 장기간 공급하던 주택이 어떤 형태로 바뀌는지는 임차인의 생활과 직결된다.
전세 축소와 월세 전환의 비용은 임차인에게 간다
임대인의 세금이 오르면 그만큼 임대료에 전가된다고 단정하는 것도 경계해야 한다. 임대료는 집주인의 희망만으로 결정되지 않는다. 경쟁할 임대주택이 충분하면 비용이 늘어도 마음대로 올릴 수 없다. 반대로 대기수요가 있고 대체 매물이 부족하면 임차인의 협상력이 약해진다. 그러므로 정책이 주목해야 할 것은 집주인의 비용 증가 자체뿐 아니라, 세입자가 다른 집을 선택할 수 있는 시장을 유지하느냐는 문제다.
전세의 월세 전환에는 금리와 금융 여건, 보증금 반환 위험, 임대인의 현금흐름 선호 등 여러 요인이 작용한다. 모든 변화를 규제 하나의 결과로 돌릴 수는 없다. 그러나 정책은 이러한 변화가 진행되는 시장에 개입한다. 이미 전세 유지 유인이 약해지는 상황에서 임대 공급까지 위축시키면 부담은 커질 수 있다. 전세 축소를 장기적인 추세로 설명하는 것과 그 과정의 주거비 상승에 대응하는 것은 별개의 책무다.
월세가 늘어나는 것 자체를 실패라고 할 필요는 없다. 적정한 임대료로 오래 거주할 수 있다면 월세도 안정적인 주거 방식이 될 수 있다. 문제는 전세에서 밀려난 가구가 소득 증가 없이 더 큰 월 지출을 떠안는 경우다. 늘어난 주거비는 저축 여력을 줄이고 내 집 마련에 필요한 자기자본의 축적을 늦춘다. 무주택자의 매수를 돕겠다는 정책이 임차인의 자산 형성을 어렵게 만든다면 정책의 수단과 목적을 다시 점검해야 한다.
매매가격보다 임차인의 주거비를 봐야 한다
2027년을 걱정해야 하는 이유도 여기에 있다. 새 아파트 입주가 적고 정비사업 이주가 겹치며 직장과 학군 수요가 유지되는 생활권에서는 임차인의 선택지가 더 좁아질 수 있다. 전국이 같은 흐름을 보인다는 예측은 경계해야 한다. 서울 안에서도 지역과 주택형에 따라 차이가 날 것이다. 다만 공급이 부족한 생활권에서 매수 제약과 임대 공급 감소가 동시에 작동한다면, 집을 사기도 빌리기도 어려운 가구의 부담은 더욱 무거워진다.
공급대책에는 시간표가 필요하다. 정비사업을 추진하고 택지를 확보하는 일은 중요하지만 계획과 착공이 당장 입주할 집은 아니다. 몇 년 뒤의 공급을 기다리는 동안 기존 임대주택이 어떤 상태로 유지되는지도 관리해야 한다. 공공임대 역시 물량만으로 평가해서는 안 된다. 수요자가 필요한 위치에 필요한 크기로 공급돼야 한다. 통근과 통학이 어려운 곳의 주택은 서울의 특정 생활권에서 줄어든 임대주택을 온전히 대체하지 못한다.
민간임대정책도 보유 주택 수에 대한 평가를 넘어 실제 제공하는 주거 서비스에 주목해야 한다. 장기임대, 예측 가능한 임대료, 보증금 보호라는 의무를 지키는 임대인에게는 그에 맞는 유인을 제공할 필요가 있다. 반대로 의무를 위반하거나 위험을 임차인에게 떠넘기는 행위에는 책임을 엄격히 물어야 한다. 혜택의 존폐를 논할 때도 결과적으로 임차인이 얻거나 잃는 것이 무엇인지 먼저 따져야 한다.
수요를 분산하려면 서울 밖의 경쟁력도 높여야 한다. 양질의 일자리와 교육, 의료, 교통이 함께 갖춰져야 서울 진입을 고집하지 않아도 되는 선택지가 생긴다. 행정구역 밖으로 집만 공급한다고 생활의 중심까지 이동하지는 않는다. 이 역시 시간이 필요한 과제다. 따라서 장기적인 수요 분산과 단기적인 임대주택 유지, 실제 입주 공급 확대를 동시에 추진해야 한다. 어느 하나를 다른 하나의 대체재로 삼아서는 안 된다.
정부가 관리해야 할 성적표도 달라져야 한다. 매매가격과 거래량뿐 아니라 생활권별 신규 임대 매물, 계약 갱신 가능성, 소득 대비 주거비 부담을 함께 봐야 한다. 매매 거래가 줄었는데 임차인의 월 지출은 늘었다면 주거 안정이 달성됐다고 할 수 없다. 다주택자의 매물이 얼마나 나왔는지에 못지않게, 그 집에 살던 가구가 다음 계약에서 어떤 조건을 받아들였는지가 중요하다.
서울의 대기수요는 규제 문구만으로 사라지지 않는다. 정책이 바꿀 수 있는 것은 그 수요가 집을 구하는 조건과 공급의 경로다. 그 경로를 좁힐 때 가장 먼저 어려워지는 사람은 자금이 부족하고 이동의 자유도 적은 임차인일 수 있다. 정부는 이제 답해야 한다. 서울의 집주인을 바꾸는 동안, 서울에서 빌려 살아야 하는 사람의 삶도 나아지고 있는가.