[비즈한국] 홍정혁 BGF 사장이 92억 원에 매입한 서울 한남동 초고가 아파트에 매도인인 시행사가 채권최고액 72억 원의 근저당권을 설정한 것으로 확인됐다. 주택 매매 거래에서 금융기관이 아닌 매도인이 근저당권자가 된 사례다. 다만 잔금 유예 여부와 실제 채무 내용은 확인되지 않았다.
비즈한국 취재에 따르면 홍정혁 BGF 사장은 지난 4월 전용면적 269㎡ 규모인 서울 용산구 한남동 르가든더메인한남 아파트를 92억 원에 매입했다. 홍 사장은 지난해 7월 매매계약을 체결한 뒤 8개월여 만에 소유권 이전을 마쳤다. 해당 세대는 서로 다른 규모로 구성된 이 아파트 16가구 가운데 두 번째로 큰 면적형이다. 시행사 명의로 남아 있던 단지 내 마지막 물량이기도 했다.
눈에 띄는 점은 소유권 이전과 동시에 설정된 근저당권이다. 아파트를 매각한 시행사는 지난 4월 잔금일에 홍 사장을 채무자로 한 채권최고액 72억 원의 근저당권을 설정했다. 통상 은행권은 대출액의 120% 안팎으로 채권최고액을 정한다. 이런 관행을 단순 적용하면 담보된 채무 원금은 약 60억 원으로 추산된다. 다만 실제 채무 규모와 성격 등은 확인되지 않았다.
르가든더메인한남은 서울 용산구 한남동 유엔빌리지에 조성된 초고가 아파트다. 2019년 6월 한강변 언덕에 지하 2층~지상 6층, 1개 동(16가구) 규모로 조성됐다. 일대는 한남더힐·나인원한남·파르크한남 등 초고가 아파트가 밀집한 서울 대표 부촌이다. 한강 조망과 사생활 보호, 소수 가구 희소성이 강점으로 꼽힌다. 16가구 모두 전용면적 213~274㎡인 대형 주택이다.
시행사 측은 이번 거래와 근저당권 설정 배경 등을 묻는 비즈한국 질의에 별도로 답변하지 않겠다는 입장만 전했다.
최근 부동산 대출 규제가 잇따라 강화되면서 고가주택 자금 조달 여건도 한층 까다로워졌다. 정부는 지난해 6월 수도권·규제지역 주택구입 목적 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한한 데 이어 10월부터 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도를 낮췄다. 같은 해 9월에는 규제지역이던 강남 3구와 용산구의 무주택자 LTV를 50%에서 40%로 낮췄다.
주담대 이외의 자금 조달 경로도 좁아졌다. 지난해 6월 수도권·규제지역의 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐고, 신용대출은 연소득 이내로 제한됐다. 9월에는 같은 지역 주택을 담보로 한 주택매매·임대사업자 대출에 원칙적으로 LTV 0%가 적용됐다. 이런 규제 속에서 매도인이 잔금 일부를 유예하고 근저당권을 설정하는 방식이 대안으로 부각됐다.
대표적인 사례로는 이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매각이 꼽힌다. 이 대통령과 김혜경 여사는 지난 16일 경기 성남시 수내동 양지마을 전용면적 164.25㎡ 아파트를 29억 원에 매각했다. 같은 날 해당 세대에는 매수인들을 채무자로, 이 대통령 부부를 근저당권자로 하는 채권최고액 17억 7000만 원의 근저당권이 설정됐다. 매매대금 일부의 지급을 유예한 ‘매도자 금융’ 사례로 알려졌다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사는 “당사자 간 합의에 따라 잔금채무를 대출채무로 전환하고 근저당권을 설정하는 것 자체는 법적으로 문제가 없다. 주택 매매 과정에서 잔금 지급을 유예하고 근저당권을 설정하는 이런 방식은 흔하지는 않지만 과거부터 있었던 거래 형태”라며 “다만 금전채무가 발생했다면 이자율 등 구체적인 조건은 명확히 정해둘 필요가 있다”고 말했다.