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[부동산 인사이트] '그 지역은 처음입니다만' 그래도 매수하려면

지역 내 위상, 거주자들, 개발 계획 3단계 분석…모든 의사결정은 스스로 하는 것

2019.03.04(Mon) 11:35:57

[비즈한국] 부동산 상담이 들어왔다. 임대로 살고 있는 지인이 곧 아파트를 매수할 계획이라는 것이다. 그런데 문제가 하나 있다. 현재 거주 중인 A 지역은 시세가 비싸 매매는 불가능하다. 시세가 저렴한 B 지역으로 눈을 돌려 아파트를 사려니 모르는 지역이라 막막하다는 것이다. 그의 질문은 ‘어떻게 하면 잘 모르는 지역의 아파트를 제대로 매수할 수 있을까’다. 

 

현재 사는 지역이 미래가치가 보장되는 입지에 경쟁력 있는 상품이라면 굳이 다른 지역을 선택할 필요가 없다. 본인이 잘 아는 지역을 매수하는 것은 가장 합리적인 방법이다. 하지만 늘 문제는 가격이다. 강남 주민이라고 해서 모두 돈이 많은 것은 아니다. 강남구의 임대 비율이 타 지역 대비 압도적으로 높다는 사실은 단적인 부연 설명이 될 것이다. 그만큼 거주하는 입지와 매수할 수 있는 입지 사이에는 괴리가 존재한다.

 

잘 모르는 지역의 입지를 분석하기 위해서는 △매수하려는 입지의 지역 내 위상 △​거주하는 사람들 △​주변 개발계획의 세 가지 조건을 기본적으로 알고 있어야 한다. 2018년 11월 하남 미사강변신도시 아파트 모습. 사진=최준필 기자


내가 가용할 수 있는 경제력을 총동원해 가능한 미래가치가 높은 입지와 상품을 매수하는 것이 가장 합리적 선택이 된다. 이때 경제적으로 가용할 수 있는 자금이 적으면 선호 지역에서 멀어질 수밖에 없다. 그렇다고 무조건 저렴한 지역을 선택하는 것은 위험하다. 

지방 아파트 시세를 보면 서울보다 가격이 저렴하다. 하지만 매수한 가격에서 시세가 빠질 수 있다는 것도 고려해야 한다. 서울 등 인기 지역, 선호 상품이 아니면 시세 상승은 한계가 있다. 잘 알고 있는 지역의 시장 흐름도 잘 모르는데, 전혀 모르는 지역의 추세까지 파악하는 것은 정말 어렵다. 

 

그래서 부동산은 입지 공부, 상품 공부가 필요하다. 100% 정확하게 미래가치를 예측할 수 없겠지만, 리스크는 낮추고 성공 확률을 높이자는 취지로 말이다. 잘 모르는 지역을 선택할 때는 따져봐야 할 필수 사항이 있다. 매수하고 싶은 지역, 상품이 있다면 세 가지만 체크해 보자.

 

첫째, 매수하려는 입지가 지역 내에서 어떤 역할을 하는 곳인지 파악해야 한다. 전라북도 익산 어양동의 아파트를 매수하려고 한다면 어양동이 익산시 내에서 가진 위상을 파악해야 한다. 충청남도 천안시 서북구 불당동의 주택을 매수를 하려고 한다면 천안시에서 불당동이 가진 위상을 확인하라는 의미다. 

 

지역 내 위상을 파악하는 방법은 여러 가지가 있지만 가장 객관적이고 정확한 방법은 현재 시세를 파악하는 것이다. 그 지역의 전체 평균 가격을 꼭 파악해야 한다. 그리고 지역 내 가장 비싼 아파트의 가격도 확인해야 한다. 지역의 여러 아파트 가격을 알고 있는 것만으로도 입지 공부를 절반은 한 셈이다.

 

둘째, 지역 내 거주하는 사람들을 확인해 볼 필요가 있다. 어떤 직업, 어떤 연령대, 어떤 가족 구성원이 많은지 파악해 보자. 지자체에서 제공하는 통계 자료를 봐도 되고, 공인중개사를 통해 알아봐도 된다.

 

셋째, 주변 개발 계획, 입주 물량 파악도 필요하다. 미래가치 변화에 있어서 주변 개발 계획은 매우 중요한 요소다. 입주 물량은 단기적인 수요 공급 우위가 어디에 있는지 판단하는 데 도움이 된다.

 

이 외에도 추가로 공부할 내용이 많지만 여기 나온 세 가지만 파악해도 모르는 지역을 정리하는데 큰 도움이 된다. 본인이 아는 지역을 먼저 파악해 보고, 전혀 모르는 지역에 적용해 보는 것이다. 입지를 비교하는 것은 의외로 재미있고 효과적인 부동산 공부가 된다. 남의 말을 무조건 믿거나 홍보성 정보에 혹해서는 안 된다. 정부 정책도, 건설사 홍보도, 중개업자의 소개도, 지인의 의견도 모두 공부 대상이다. 참고만 할 뿐이지 모든 의사결정은 스스로 해야 한다.

 

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019)가 있다.​​​​

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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