[긴급체크] 분양가 상한제, 강남 재건축 단지에 어떤 영향?

[비즈한국] 12일 국토교통부가 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제 개선안을 발표했다. 지난해 9·13 주택시장 안정대책을 내놓은 지 11개월 만의 추가 규제다. 분양가 상한제는 이르면 오는 10월 초 적용 예정이며, 서울 전 지역의 재건축·재개발 지역이 분양가 상한제 적용을 받게 될 예정이다. 

# 강남 재건축·재개발 단지 대부분에 분양가 상한제 적용 예정

관심이 높았던 분양가 상한제 적용 기준은 예상대로 흘러갔다. 재건축·재개발 사업도 기존 ‘지정 효력이 관리처분계획인가를 신청한 단지’에서 ‘최초로 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용된다. 기존에는 민간택지 분양가 상한제 지정 시 지정효력을 일반주택사업만 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용하도록 했다. 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용됐다. 

하지만 변경된 분양가 상한제 기준에서는 재건축·재개발 사업도 일반주택사업과 일원화된다. 적용 기준이 바뀜에 따라 서울 강남권 재건축 단지 대부분이 분양가 통제를 받게 될 예정이다. 관리처분계획인가를 받아 분양을 앞둔 개포주공 1단지, 둔촌주공, 신반포4지구 등은 분양가 상한제 적용으로 사업 계획을 다시 짜야 할 가능성이 높다. 기존에 확정됐던 분양가와 조합원 분담금 등도 새로운 조정이 필요하다. 

이를 통해 일정 기간 서울 집값의 급격한 시세 상승이 제한될 가능성이 커졌다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “변경된 분양가 상한제 기준은 재건축·재개발 조합원의 추가 분담금의 증감에 직접적 영향을 미치게 된다. 때문에 조합원 사이에서 사업 추진에 대한 의견이 엇갈리게 될 가능성이 높다”며 “이러한 상황으로 인해 당분간은 상당수의 사업장이 사업 추진을 보류하고 관망하는 포지션을 취할 가능성이 높다. 결국 주요 지역의 신축 아파트 공급을 억제함으로써 급격한 시세 상승을 막겠다는 정부 의도가 당분간 충족될 걸로 판단된다”고 설명했다. 

# 민간택지 분양가 상한제, ‘서울 집값 잡기 가능성’ 전문가 의견 엇갈려 

민간택지 분양가 상한제 지역 지정요건은 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정된다. 이에 따라 현재 투기과열지구로 지정된 서울 전 지역과 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등에 분양가 상한제가 적용될 전망이다.

또한 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우, ‘주택공급에 관한 규칙’ 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특별시​·​광역시·​특별자치시·​특별자치도 또는 시·​군)의 분양가격 상승률을 사용하게 된다. 

분양가 상한제 적용 지역은 투기과열지구로 지정된 지역 중 분양가격, 청약경쟁률, 거래량 등의 요건 중 하나를 충족하는 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정될 예정이다. 

‘로또 아파트’ 양산 방지를 위해 전매제한 기간도 확대된다. 국토부는 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한기간을 기존 3~4년에서 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다고 밝혔다. 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5~10년으로 확대한다. 

또한 분양받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우, 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도를 활성화해 LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.

정부는 분양가 상한제를 통해 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화되고, 집값이 안정될 거라 예상했다. 국토부는 최근 국책연구기관도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격의 연간 1.1%포인트(p) 하락 효과가 있음을 전망했다고 밝혔다. 

분양가 상한제가 서울 집값 안정화에 끼칠 영향력에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈린다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “분양가 상한제는 이미 노무현 정부 때 부동산 시장에 적용해 효과를 본 정책이다. 선례가 있는 만큼 서울 집값 안정화에 효과를 보일 것”이라며 “2008년 분양가 상한제가 적용됐을 때도 몇 년 후 공급량이 부족해지는 시점에 집값 폭등이 있을 걸로 예상했다. 하지만 전혀 문제가 없었다”고 설명했다. 

기대만큼의 효과는 없을 것이라는 의견도 있다. 이은형 책임연구원은 “정부의 분양가 상한제 개선안은 재개발과 재건축을 규제해 부동산 가격 안정을 꾀하겠다는 의도가 담겨 있다. 하지만 획일적인 가격 통제가 얼마만큼 효과를 발휘하고 지속될까에 대해서는 의문이 남는다”라며 “분양가 상한제의 확대 적용이 오히려 주택을 비롯한 민간 부문의 투자위축을 초래할 가능성도 있다. 부동산 가격의 급격한 하락이나 폭락은 예상되지 않는다”고 전했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 규제책에 대한 심리적 위축 및 거래관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대 등이 맞물려 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다”며 “다만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 부동자금 등을 고려해보면 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것”으로 분석했다.​ 

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