[비즈한국] 7월 4주차 서울 주거용 부동산 시장에서는 대치동과 목동의 재건축 단지가 거래액 상위권을 이끌었다. 강남구 일원동과 개포동, 종로구 경희궁자이, 영등포구 당산동 등 학군과 직주근접성, 대단지 주거 환경을 갖춘 지역에서도 고가 거래가 이어졌다.
거래량이 시장 전체에 고르게 퍼지기보다 대체하기 어려운 대표 단지로 수요가 모이는 흐름이 뚜렷했다. 서울 아파트 가격은 상승세를 유지했지만 7월 셋째 주 주간 상승률은 0.27%로 전주의 0.30%보다 낮아졌다. 상승 속도는 다소 둔화한 반면 학군·역세권과 개발 기대 지역을 중심으로 선별적인 매수세가 이어지는 모습이다.
서울 부동산 정보광장에 따르면 7월 20일부터 7월 24일까지 서울시 주거 매물 실거래가를 집계한 결과, 강남구 대치동 은마 전용면적 84.43㎡ 1층 매물이 36억 9500만 원에 매매되며 주간 실거래가 1위를 차지했다.
은마의 전용면적 기준 3.3㎡당 거래가격은 약 1억 4467만 원이다. KB부동산이 발표한 지난해 12월 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격 5925만 9000원의 약 2.4배에 해당한다. 저층 매물임에도 주간 최고액을 기록했다는 점에서 대치동 학군과 재건축 기대를 함께 가진 대표 단지의 가격 경쟁력이 다시 확인됐다.
은마는 마침 거래 집계 마지막 날인 7월 24일 건축물 해체계획, 환경영향조사, 건설사업관리 등 재건축 관련 용역 입찰을 잇달아 공고했다. 개별 거래의 직접적인 원인으로 단정할 수는 없지만, 사업이 행정 절차와 실무 단계로 이동하고 있다는 신호가 재건축 단지에 대한 시장의 관심을 지지하는 배경으로 작용할 수 있다.
2위는 양천구 목동 목동신시가지6단지였다. 전용면적 95.03㎡ 9층 매물이 31억 원에 거래됐다. 전용면적 기준 3.3㎡당 가격은 약 1억 783만 원이다.
목동신시가지6단지는 은마와 함께 이번 주 30억 원을 넘긴 재건축 단지다. 대치동과 목동은 지역은 다르지만 우수한 학군, 대규모 정비사업 기대, 희소한 대단지라는 공통점을 갖는다. 서울 전역의 거래가 위축되는 상황에서도 교육과 재건축이라는 두 가지 수요가 겹치는 단지는 상대적으로 높은 가격을 유지한 셈이다.
서울시는 개발 기대가 큰 지역에서 투기 수요가 유입되는 것을 막기 위해 주요 재건축 단지와 정비사업 후보지의 토지거래허가구역 지정을 이어가고 있다. 허가구역에서는 일정 면적을 넘는 주택 거래에 관할 구청장의 허가가 필요하고, 주거용 부동산은 실거주 목적이 요구된다. 규제가 투자 수요의 진입을 제한하는 가운데서도 대표 재건축 단지가 상위 거래에 포함됐다는 것은 실거주와 장기 보유 목적의 수요가 가격을 받치고 있음을 보여준다.
강남구 일원동 우성7 전용면적 84.06㎡ 4층 매물은 30억 3000만 원에 매매돼 3위를 기록했다. 전용면적 기준 3.3㎡당 가격은 약 1억 1916만 원이다.
우성7은 대치동처럼 상징성이 큰 재건축 단지는 아니지만 강남 생활권과 학군, 교통·의료 인프라를 공유한다. 이번 거래는 고가 수요가 유명 재건축 단지에만 머물지 않고 실제 거주 여건이 안정된 강남권 중대형 아파트로 이어지고 있음을 보여준다.
4위는 종로구 홍파동 경희궁자이였다. 전용면적 84.84㎡ 9층 매물이 27억 3000만 원에 거래됐다. 양천구 신정동 목동신시가지13단지 전용면적 98.63㎡ 15층 매물은 25억 9000만 원에 거래돼 5위에 올랐다.
6위 이하에서도 선호 조건은 비슷했다. 영등포구 당산동5가 유원제일2차 전용면적 123.76㎡는 22억 5000만 원에 거래됐다. 광진구 광장동 현대파크빌 전용면적 84.81㎡는 21억 3000만 원, 강남구 개포동 개포주공5단지 전용면적 53.98㎡는 21억 1000만 원에 손바뀜했다.
성동구 하왕십리동 센트라스 전용면적 59.93㎡는 19억 8000만 원, 양천구 신정동 롯데캐슬 전용면적 84.73㎡는 19억 4000만 원에 거래됐다.
상위 10건을 관통하는 조건은 재건축 하나로만 설명되지 않는다. 은마·목동신시가지·개포주공5단지는 정비사업 기대가, 우성7과 현대파크빌은 학군과 안정적인 주거 환경이, 경희궁자이와 센트라스는 도심 접근성이 가격을 지지했다. 유원제일2차는 123.76㎡의 대형 면적이라는 희소성까지 갖췄다.
가격대와 면적도 서로 달랐다. 개포주공5단지는 전용면적 53.98㎡로 상위 10건 가운데 가장 작지만 21억 원을 넘겼고, 유원제일2차는 123.76㎡의 대형 면적으로 22억 5000만 원에 거래됐다. 서울 고가 시장에서는 넓은 집이 무조건 비싼 것이 아니라 재건축 기대와 토지 가치, 학군, 업무지구 접근성에 따라 면적당 가격이 크게 달라지는 모습이다.
정책 환경은 거래량과 가격을 서로 다른 방향으로 움직이게 하고 있다. 서울시에 따르면 6월 아파트 토지거래허가 신청은 5382건으로 4월보다 약 40%, 5월보다 10.9% 줄었다. 반면 신청가격은 전월보다 2.67% 상승해 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 이후 가장 큰 월간 상승률을 기록했다. 서울시는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 나온 급매물이 상당 부분 소화된 뒤, 일반 매물이 기존 호가를 유지한 가운데 실수요 중심의 매수가 이어진 결과로 분석했다.
이는 시장에 나온 매물과 거래 참여자는 줄었지만, 거래가 성사되는 일부 선호 단지에서는 가격이 오히려 높아질 수 있다는 뜻이다. 규제가 거래의 양을 줄여도 좋은 학군, 재건축 가능성, 직주근접성처럼 희소한 조건까지 없애지는 못한다. 매도자는 급하게 가격을 낮출 이유가 없고, 매수자는 대체재가 적은 단지를 골라 거래하면서 고가 계약이 상위권에 남는 구조다.
이번 주 실거래 상위 10건은 서울 집값 전체가 일제히 뛰었다는 신호라기보다, 제한된 거래가 대표 단지에 집중되는 시장의 단면에 가깝다. 은마와 목동신시가지가 재건축·학군 수요를 보여줬다면 경희궁자이와 센트라스는 도심 접근성, 현대파크빌과 우성7은 안정된 주거 환경의 가치를 드러냈다.
거래 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 상황에서는 한두 건의 고가 계약을 서울 전체의 방향으로 확대해 해석하기보다, 어떤 지역과 단지에서 거래가 성사되는지를 살펴볼 필요가 있다. 이번 주에는 그 답이 재건축, 학군, 직주근접, 대단지라는 네 가지 조건에 모였다.
※비즈한국과 MetaVX의 생성형 AI가 함께 작성한 기사입니다.