[비즈한국] 서울 마포구 상암동 DMC 홍보관 부지가 두 차례 매각에 실패한 뒤 세 번째 주인 찾기에 나섰다. 서울시는 1차 유찰 후 개발 조건을 완화했지만 2차에서도 응찰자를 찾지 못했다. 예정가격 약 922억 원은 그대로 유지된 가운데, 전문가들 사이에서는 높은 총사업비 부담으로 사업성 확보가 쉽지 않다는 지적이 나온다.
DMC 홍보관은 상암 디지털미디어시티(DMC)를 소개하기 위해 조성된 전시·체험 시설로, 마포구 상암동 1612에서 운영되다 2023년 문을 닫았다. 이후 서울시는 민간 개발을 유도하기 위해 2025년 말 지구단위계획을 변경해 홍보관 용지의 지정용도를 폐지하고, 2874.2㎡(869평) 규모의 시유지와 기존 가설건축물을 함께 매각하기로 했다. 지난해 12월 첫 매각에 나섰으며 예정가격은 토지 919억 7440만 원과 건축물 2억 2547만 원을 합쳐 약 922억 원으로 책정됐다.
하지만 1차 매각은 응찰자를 찾지 못해 유찰됐다. 이에 시는 부동산 개발업계의 의견을 수렴해 서측 경계 이격거리와 저층부 개방 조건을 완화하고, 개발기한도 착공 후 3년에서 5년으로 늘리는 등 규제를 완화했다. 그럼에도 지난 6월 진행한 2차 매각 역시 유찰됐다. 지정용도 폐지에 이어 매각 여건을 추가로 완화했지만 두 차례 모두 응찰자는 없었던 셈이다.
DMC의 중심부라는 입지와 여러 조건 완화에도 매각이 잇따라 무산된 배경에는 높은 사업비 부담이 작용한 것으로 보인다. 약 922억 원의 토지·건물 매입비에 이후 투입될 건축비와 금융비용까지 더해지면 민간 사업자가 감당해야 할 전체 사업비가 크게 늘어난다. 여기에 지속된 고금리 기조와 공사비 상승까지 겹치면서 사업성 확보도 쉽지 않은 상황이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “시장경제에서는 돈이 될 것으로 판단되면 민간 사업자가 들어오고, 그렇지 않으면 들어오지 않는다”며 “규제를 일부 완화했는데도 응찰자가 나타나지 않았다면 현재 조건에서는 사업성이 충분하지 않다고 판단한 것으로 볼 수 있다”고 말했다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수도 높은 사업비가 부담으로 작용하고 있다고 봤다. 신 교수는 “토지비가 900억 원 정도라 해도 건축비와 자금조달 비용 등을 더하면 총사업비가 2000억 원대까지 늘어날 수 있다”며 “공사비가 크게 오른 데다 PF 조달도 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.
서울시 또한 홍보관 부지가 두 차례 유찰된 원인에 대해 높은 예정가격, 지속된 고금리 기조, 공사비 상승 등에 따른 사업성 저하를 꼽았다.
전문가들은 사업성을 높이기 위한 다른 방안도 거론했다. 이은형 연구위원은 예정가격 조정이나 활용 범위를 넓히는 방안 등을 검토할 수 있다고 봤다. 다만 공공 소유 토지인 만큼 가격을 낮추거나 특정 부지의 용도만 크게 완화하는 데에는 한계가 있다고 설명했다.
신보연 교수는 단순 매각 외에 민관 공동개발 방식도 대안이 될 수 있다고 봤다. 신 교수는 “서울시가 토지를 현물 출자하고 민간과 리츠나 합자 방식으로 개발하면 민간은 초기 토지비 부담을 줄이고, 서울시는 개발이익을 공유할 수 있다”며 “이런 방식도 고민해볼 필요가 있다”고 말했다.
현재 DMC 홍보관 부지는 9월 17일부터 3차 매각 절차가 진행 중이다. 입찰 마감일은 10월 23일이다. 서울시는 2차 매각 때 완화한 개발 조건을 그대로 적용했다. 다만 대장홍대선 공사를 위해 부지 일부 약 12.5㎡를 2032년까지 일시 사용하는 조건이 추가됐으며, 예정가격은 약 922억 원으로 기존과 동일하다. 예정가격은 지난해 12월 실시한 감정평가를 기준으로 산정됐다.
서울시는 3차 매각에서도 응찰자가 나타나지 않을 경우 공급 조건을 추가로 완화하는 방안 등을 포함해 향후 대책을 검토한다는 입장이다. 다만 현재로서는 매각 외 다른 활용 방안은 검토하지 않고 있다. 시 관계자는 “3차 매각이 유찰될 경우 적정한 공급 조건 완화 등 다양한 방안을 검토할 예정”이라고 밝혔다.