[비즈한국] 2024년 갑진년이 밝았다. 청룡의 해에 적어도 부동산 관련 소원이 모두 이뤄지길 진심으로 기대한다. ‘부동산 인사이트’ 칼럼을 통해 내 집 마련이나 상급지 갈아타기를 효과적으로 하길 바라며 가장 선호하는 신규 아파트 분양 전략을 제안해 보겠다.
먼저 단지 선정이다. 무조건 대단지부터 관심을 갖길 바란다. 대단지의 경우 인기가 많겠지만 대체적으로 미계약분이 나올 가능성이 높기 때문이다. 상품력 자체만 놓고 봤을 때는 입주 때가 되면 미계약이 나왔을 때가 가장 좋은 기회였다는 것을 뒤늦게 깨달을 때가 많다. 2023년 분양한 단지 중 세대수가 3000가구 이상인 단지가 총 6개였다.
경쟁률이 매우 높았던 래미안 라그란데를 제외하면 5개 단지에서 모두 미계약 세대가 나왔다. 일반인들에게도 기회가 있었다는 의미다. 특히 트리우스광명과 두산위브더제니스의 경우는 좋은 동, 호수를 선택해서 매수할 수도 있었다. 물론 지금은 계약완료, 완판이 됐다. 다시 이야기하지만, 세대수가 큰 단지에 무조건 관심을 갖자. 3000세대는 무조건이고, 1000세대 이상이면 웬만하면 도전을 해 보자.
두 번째로, 일반분양분(일반공급)이 많은 단지를 주목하자. 아래는 2023년 분양 단지 중 일반 분양 세대가 1000세대 이상 단지 리스트다.
청약경쟁율을 보면 알겠지만 대부분 미분양이 났다. 일반분양분이 많다고 무조건 좋은 단지는 아니다. 특히 신규 택지의 경우, 세대수가 일반공급인 경우는 입지 경쟁력을 반드시 따져봐야 한다. 기반시설이 전혀 없을 경우 실제 입주했을 때 여러 가지 곤경을 겪을 가능성인 높기 때문이다.
그래서 두 가지를 제안한다. 일단 세대수보다 일반공급이 적을 경우다. 이 경우는 정비사업이다. 재개발·재건축이라는 의미다. 입지 조건이 검증된 곳일 가능성이 높기 때문에 웬만하면 청약하거나 무순위 청약을 해도 좋다. 향후 대기 수요가 발생할 여지가 크기 때문이다. 하지만 신규 택지, 신도시 청약은 좀 더 신중해야 한다. 이 경우는 청약 경쟁률도 봐야겠지만, 실제 입지 여건을 현장에서 확인할 필요가 있다. 특히 실거주 세대는 무조건 현장 답사를 해야 한다. 투자자의 경우는 분양가가 싸기만 해도 충분히 청약 투자를 해도 좋겠지만, 실거주 세대는 교육, 상권, 교통편을 반드시 확인해야 한다. 이 조건을 통과한 단지라면 신규 택지 지구의 청약이나 투자는 좋다. 가격 경쟁력이 높을 것이기 때문이다.
세 번째 청약자수를 본다. 청약자수가 2만 명이 넘으면 충분한 수요가 있다고 판단해도 된다. 이 경우 무순위 청약이 나오게 되면 무조건 선택을 해야 한다. 특히 투자자에게는 가장 좋은 단지가 될 것이다.
마지막으로 청약경쟁률을 본다. 아마도 무순위 청약 물량이 나오지 않을 가능성이 매우 높다.
하지만 이 지역의 수용 가격대를 알 수 있다.
이 청약 단지의 매수가 가능하면 무조건 매수한다. 하지만, 이 청약 단지의 매수 기회가 없게 되면 이 단지의 주변 단지들을 공략해 본다. 중요한 것은 가격경쟁력이다. 가격이 이 청약 단지의 분양가 수준이라면 매수해도 되는 가격대라는 것이다. 수요가 많다는 것은 확인했기 때문에 가격대만 확인하면 매수 여부를 판단할 수 있다.
2024년은 분양 물량, 입주 물량이 매우 적을 것으로 예상된다. 그래서 더 신규 아파트에 대한 수요가 증가할 것이다. 그래서 이 4가지 기준을 반드시 확인하고 누구보다 먼저 선점할 수 있는 전략을 세워두길 바란다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 @bizhankook.com
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