조합비 다 썼는데 '대출연장 불가'…둔촌주공 재건축조합, 솟아날 구멍 있나

[비즈한국] 단군 이래 최대 정비사업으로 꼽히는 둔촌주공아파트 재건축사업의 자금줄이 막힐 위기에 처했다. 사업비를 빌려준 금융회사들이 시공사와 공사비 증액을 두고 갈등을 벌이고 있는 조합에 대출 연장을 거부했기 때문이다. 두 달가량 남은 대출 만기까지 사업 파행이 지속될 경우 조합이 공중 분해되는 것은 물론 조합원 재산권에도 문제가 생길 수 있을 것으로 관측된다. 

정비업계에 따르면 농협은행 등 17개 금융사로 구성된 둔촌주공아파트 재건축사업 대주단은 지난 13일 조합 측에 사업비 대출금 만기 연장이 불가능하다는 의견을 통보했다. 둔촌주공아파트 재건축조합은 2017년 8월 시공사업단 보증으로 이들에게서 사업비 총 7000억 원을 빌렸다. 만기는 5년으로 오는 8월 23일 종료된다. 이 대출 상환 일정은 대주 전원 동의로 조정할 수 있는데, 앞서 대주단 8개사는 반대, 4개사는 찬성, 5개사는 보류 의사를 표명한 것으로 전해졌다. 

둔촌주공아파트 재건축사업 대주단 대리은행인 농협은행 관계자는 “대출 만기가 도래해 대주단 의견을 취합한 결과 전원 동의를 얻지 못해 의견 취합 결과를 차주에게 통보했다”며 “대출 만기는 보통 아파트 입주 2~3개월 뒤로 잡는데, 지금은 예측한 일정보다 굉장히 지연됐다. 통상 사업비 대출 만기 연장은 분양이 100% 완료됐지만, 코로나19로 조합원 총회를 열지 못해 의사 결정이 늦어지는 경우나 착공 지연, ‘주 52시간제’ 시행에 따른 공정 지연이 발생하는 경우 등 타당한 사유가 있을 때 3개월~6개월에 한해 허용한다”고 설명했다.

둔촌주공아파트 재건축사업은 서울 강동구 둔촌동에 조성된 아파트 5930가구를 허물고 1만 2032가구를 새로 짓는 정비사업이다. 지하철 5호선 둔촌동역 동남쪽 62만 6232㎡(18만 9435평)에 지하 3층~지상 35층 규모 85개 동이 들어선다. 공급물량이 소규모 신도시급인 서울 송파구 헬리오시티아파트보다 2522가구가 많아 단군 이래 최대 재건축사업이라 불린다. 전체 조합원 수만 6068명, 청약 대기자에게 돌아가는 일반분양 물량은 4786세대로 조합원은 물론 서울에서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들도 관심이 높다. 

둔촌주공아파트 재건축조합은 2009년 12월 조합을 꾸린 뒤 이듬해 8월 현대건설·HDC현대산업개발·​대우건설·​롯데건설로 구성된 컨소시엄(시공사업단)을 시공자로 선정했다. 이후 2015년 8월 사업시행인가, 2017년 5월 관리처분계획인가 등 재건축 절차를 밟아 이듬해 1월 이주에 나섰다. 기존 아파트는 2019년 6월 철거됐고 시공사업단은 같은 해 12월 이곳에 새 아파트 ‘올림픽파크포레온’을 짓기 시작했다. 하지만 2020년 6월 조합과 시공사업단이 맺은 공사비 증액 계약의 효력을 두고 양측이 갈등을 벌이면서 사업은 표류하기 시작했다(관련 기사 최악 치닫는 둔촌 주공 재건축, '극적 합의' 보일락말락)​. ​

현재 둔촌주공아파트 재건축조합이 빌린 대출금 7000억 원은 대부분 소진된 것으로 파악된다. 조합 관계자는 “직전 조합 집행부가 6000억 원, 지금 조합 집행부가 1000억 원가량을 지출한 것으로 알고 있다. 대부분 조합 운영비와 조합원 이주비 이자 대납 등에 사용됐을 것”이라고 말했다. 시공사업단 관계자도 “조합의 사업비 사용 내역은 알 수 없지만 현재 집행돼야 할 공사 감리나 설계 비용도 집행되지 않는 것으로 미뤄 사업비가 소진된 것으로 보인다”고 보탰다.

대출 만기까지 사업 파행이 지속되면 조합원 재산권에도 문제가 생길 수 있다. 정비사업 시행자인 조합은 분양 전까지 조합 운영비나 협력업체 용역비 등 사업비를 빌려 쓴 뒤 아파트 분양 수익으로 이를 상환한다. 조합이 기존 대출을 유지하지 못하거나 신규 대출을 일으키는 데 실패하면 조합은 자비로 빌린 돈을 갚아야 한다. 이 경우 조합원 1인당 부담해야 할 사업비 대출금은 1억 원 남짓. 조합이 상환에 실패하면 연대보증을 선 시공사업단이 대신 빚을 갚고 조합 측에 구상권을 청구한다. 이른바 대위변제다. 채권 회수 과정에서 조합원 재산인 사업 부지는 대주단이나 채권을 승계하는 시공사업단에 의해 경매에 부쳐질 수 있다.

앞서의 농협은행 관계자는 “채무자는 차주인 조합이기 때문에 차주가 상환 의무를 갖지만, 차주가 상환이 불가능할 경우 연대보증인인 시공사업단이 상환해야 될 의무를 갖는다”며 “대출 만기 연장이 어렵다는 공문을 발송한 이후 아직 조합이나 시공사업단에서 대주 (의견) 소집을 요청하지는 않았다”고 전했다. 시공사업단 관계자도 “조합이 사업비 7000억 원을 갚지 못하면 시공사업단이 대위변제하는 수순을 밟게 될 것”이라고 덧붙였다.

다행히 대출 만기까지 사업이 정상화될 기미가 보인다. ​서울시는 현재 둔촌주공아파트 재건축조합과 시공사업단의 갈등을 조율하고 있다. 시는 양측 의견을 조율한 뒤 조합원 총회를 거쳐 최종 중재안을 확정할 계획이다. 서울시 공동주택지원과 관계자는 “현재 서울시 중재안을 기반으로 조합과 시공사업단이 세부 문구 등 이견을 조율하는 과정이다. 중재는 최대한 빨리 진행하려고 노력하고 있다”고 말했다.​​

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