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내년 2월부터 수도권에서 신규 주택담보대출자에게는 금리 상승 변동 가능성을 반영한 가산금리(stress rate)가 적용된다. 대출구조를 처음부터 나눠 갚는 방식으로 전환하고 사후 관리 차원에서 상환 능력 평가 땐 '이자상환액'이 아닌 '부채 원리금'을 갚을 여력이 있는지를 살펴 보게 된다.
금융위원회와 전국은행연합회는 '여신심사 선진화 가이드라인'을 마련해 14일 발표했다.
이에 따르면 내년부터 가계 대출 심사, 평가 기준에 금리 상승을 고려한 상승가산금리와 총부채 원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)이 적용된다.
가산 금리와 DSR 등 강화된 기준은 내년 2월1일 총부채상환비율(DTI) 기준이 적용되는 수도권 지역부터, 5월2일부터는 비수도권까지 확대 적용된다.
금리변동 상승 가산금리는 한국은행이 발표하는 신규취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시하기로 했다. 이달을 기준으로 한 상승가능금리는 2.7%다.
은행권은 금리변동 상승 가산금리를 토대로 산정한 DTI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리 대출로 유도하거나 80%를 초과하지 않는 선에서 대출 규모를 안내하도록 할 방침이다.
이밖에 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기 위해 주택담보대출 외에 신용대출 등 다른 부채까지 대출심사에 반영하기로 했다.
이를 위해 각 금융권의 대출정보를 취합해 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)을 산출한다.
또한 은행은 우선 채무상환능력을 정확히 평가하기 위해 모든 주택대출 신청자를 상대로 소득을 면밀히 파악한다. 소득증빙은 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득을 제출하는 것이 원칙으로 하기로 했다.
다만 증빙소득으로 확인이 어려울 경우 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출액 등으로 추정한 소득(신고소득)을 활용하도록 했다.
대출을 받은 뒤 부채 관리에 대한 기준도 강화된다. 주택구입자금을 위한 대출은 원칙적으로 처음부터 원리금을 나눠갚는 방식(비거치식 분할상환)만 가능해진다.담보대출 상환 능력 심사에 DSR 기준을 적용, 기존 DTI와 달리 신청자의 모든 대출 원리금까지 반영하겠다는 것이다.
하지만 주택담보대출원리금과 더불어 다른 모든 부채원리금까지 갚을 수 있는지를 판단, 차주의 신용 관리에 강화된 기준이 적용된다.
총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않는 비수도권은 최저생계비를 소득자료로 활용하는 경우도 많았으나, 최저생계비는 집단대출, 소액대출(3천만원 이하)에 한해 영업점장 관리하에 제한적으로 허용키로 했다.
원칙적으로 비거치식 분할상환이 적용되는 대상은 신규 주택구입용 대출, 주택담보대출비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 넘는 대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외), 주택담보대출 담보물건이 신규대출 포함 3건 이상인 경우, 신고소득을 적용한 대출 등이다.
