정부가 지난 2월26일 전·월세 소득에 대한 과세 방침을 밝히자 다주택자들이 동요하고 있다. 그동안 내지 않았던 세금을 내야 하기 때문이다. 따라서 세금을 줄이는 절세 대응 방안에 관심이 높아지고 있다.
특히 집을 2~3채 가진 중산층이 이번 대책에 민감하게 반응하고 있다. ‘2·26 대책’ 이후 관련 전문가들이 다주택자들로부터 가장 많이 받는 질문은 매입 임대사업자 등록이 유리한지 여부며 소득 노출이 안 되는 외국인 임대, 단기 임대, 셰어하우스, 게스트하우스 등에 관심을 가지는 이들도 늘고 있다.
전문가들은 하지만 당장 집을 팔거나, 세금 부담이 적은 전세로 전환하는 것보다 절세 전략을 실행하는 게 유리하다고 조언한다. 증여세 면제한도를 활용하거나 임대사업자로 등록하면 얼마든지 세금을 절약할 수 있다는 분석이다.
세무 전문가들은 무엇보다 전·월세 소득에 대해 세금을 내야 한다는 현실을 받아들이라고 조언했다. 이들은 전·월세 소득에 대한 과세는 피할 수 없는 트렌드라고 보고 있다. 정보통신기술 발달로 과세 정보를 낱낱이 확보할 수 있는 데다 정부가 세수 부족에 시달리고 있어서다. 따라서 6월 국회에서 일부 방안이 수정될 가능성을 배제할 수 없지만 중장기적으로 과세를 강화하는 쪽으로 제도가 바뀔 것으
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다주택이면 자녀에게 증여하라
관련 전문가들이 가장 많이 추천한 방법은 ‘증여’다. 과세를 피하기 위해 보유 주택 수를 줄이라는 것이다. 세대 분리한 자녀에게 주택을 증여해 가구당 주택 수를 줄이는 것이 가장 좋은 방법이라는 게 전문가들의 조언이다. 2주택자가 1주택을 증여하면 전세는 비과세된다.
3주택자라도 1주택을 증여하면 일단 2015년까지는 과세를 피할 수 있다. 올해부터 성년 자녀는 10년간 5000만원, 미성년 자녀도 2000만원으로 증여재산에 대한 공제금액이 높아진 점을 활용하라는 것이다. 다만 증여에 따른 소득세 경감분과 증여세 부담분을 비교할 필요가 있다.
임대사업자로 등록하라
전문가들은 어쩔 수 없이 전·월세 소득에 대한 세금을 부담해야 하는 상황이라면 차라리 정식 주택임대사업자로 등록하는 것이 더 유리하다고 조언한다. 그동안 소득 노출을 꺼려 임대사업자로 등록하지 않고, 전·월세 소득을 올리는 경우가 많았다. 임대사업자로 등록하면 세제 혜택이 상당하다. 취득세는 60㎡ 이하일 경우 면제되고, 60~149㎡는 25%까지 감면된다. 재산세는 40㎡ 이하면 면제되고, 40~60㎡는 절반이보증금을 높여 임대 소득 줄여라
전·월세 임대소득을 적절하게 낮춰 비과세 요건을 맞추는 것도 전문가들이 추천한 절세 방법이다. 집을 두 채 갖고 있지만 임대소득이 연 2000만원 이하이면 다른 소득과 합해 종합과세하지 않고 14% 단일세율로 분리과세한다. 2000만원이 넘으면 최고세율 38%의 종합과세에 해당된다. 분리과세가 종합과세 때보다 세금 부담이 적다. 또 2000만원이 넘을 경우 월세는 오는 5월 신고부터 바로 과세 대상이 되지만 2000만원 이4다가구나 외국인 임대를 노려라
다세대와 달리 다가구는 1주택으로 인정받을 수 있다. 1주택일 경우 기준시가 9억원 이하 주택이면 비과세된다. 9억원을 넘더라도 전세는 비과세다. 외국인을 대상으로 임대하는 방법도 있다. 외국인 세입자는 확정일자를 받지 않는 게 보통이다. 세입자들은 전세 계약 후 관할 동사무소에 확정일자 신고를 하는데 이 신고 내역을 바탕으로 국세청이 과세한다는 방침이다. 외국인들은 국내 세법에 근거한 소득5계명-저가·소형 주택으로 전환고려
대형·고가의 주택을 매도하고 소형·저가 주택으로 임대사업을 하는 것도 절세 방법이다. 정부는 국민주택 규모(85㎡) 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 과세대상에서 제외하기로 했다. 전세의 경우 비과세 대상 주택으로 갈아타는 것이 절세에 효과적이다.
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