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전세값 고공행진이 계속되는 요즘 향후 부동산 시장이 어떻게 될지 궁금해 하는 이가 많다. 전문가들의 의견도 엇갈린다. 지금이라도 집을 구입해야 한다는 전문가도 있고, 향후 집값이 하락할 수 있는 만큼 주택 구입에 신중을 기해야 한다는 조언도 나온다. 그 가운데서도 일치하는 것은 ‘향후 주택가격은 예전처럼 투자처 역할은 할 수 없을 것’이라는 점이다. 이는 주택구입을 통해 자산을 늘리는 시대◆ 부동산 시장 낙관론
49살의 대기업 부장 김철기 씨는 최근 주택구입에 대해 고민이다. 자녀의 학교 문제로 이사를 가기는 가야겠는데 기존의 집을 팔고 전세로 옮겨갈지 집을 사야 할지 목하 고심 중인 것. 요즘 우리 사회 주변에는 이런 고민을 하는 사람들이 많다.일부 부동산 전문가들은 5~6년 후인 2020년에도 집값이 과도하게 떨어지지는 않을 것으로 전망한다. 이는 전 국민의 70%가 부동산에 자산이 몰려 있는 만큼 집값 폭락은 우리 경제에 치명타를 줄 수 있다. 따라서 그렇게 되도록 정부가 내버려두지는 않을 것이라는 낙관론에 기인한다.
건국대학교 부동산학과 고성수 교수는 “향후 주택시장에 부정적인 전망은 과도한 기우다. 주택 구입 의사가 있는 실수요들은 주택구입에 나서도 무방하다”고 말했다. 그 이유로 고 교수는 “선진국과 비교해도 국내 주택가격이 비정상적으로 높은 수준은 아니다”는 점을 내세웠다.
명지대학교 김준형 교수도 “서울지역의 경우 지금 주택을 구입해 2020년에 도달해도 주택가격의 큰 하락은 없을 것”이라며 “전세가격이 실제 가격에 80%에 육박하고 있는 상황에서 지금이 주택구입의 적기일 수 있다”고 말했다.
김 교수는 “서울에서 이탈한 수요자들이 최근 다시 서울로 회귀하고 있는 만큼 향후 서울을 중심으로 하는 주택시장의 가격 하락은 크지 않을 것”이라고 예상했다. 반면 김 교수는 “경기도를 비롯한 수도권 지역의 주택구입은 신중히 검토할 필요가 있다”고 조언했다.
세종대학교 행정학과 변창흠 교수는 “수도권을 중심으로 공급이 많아지고, 다양한 주택 형태가 보급되면서 이 지역에서의 주택구입은 고민이 필요할 것”이라고 내다봤다. 하지만 변 교수는 “집값 하락을 우려해 전세를 고집하는 주택 구입 예비자들의 경우 집을 사는 것이 어떤 면에서는 유리할 수 있다”며 “이사에 대한 부담과 더불어 집을 꾸미고, 안정적인 생활에 나설 수 있다는 점에서 보이지 않◆ 주택 수요와 공급에 대한 견해
주택 수요와 공급에 대한 견해는 전문가들마다 엇갈렸다. 세종대 변창흠 교수는 “수도권과 경기지역을 중심으로 택지개발을 통해 정부가 주택공급량을 늘리고 있다”며 “서울 역시 430곳이 재개발을 완료한 만큼 주택공급은 충분한 상황”이라고 말했다. 변 교수는 “서울과 수도권을 중심으로 소형주택과 원룸 등 민간 주택공급자들이 신축하는 주택이 많아지고 있다. 이에 따라 향후 주택시장도 안정건국대 고성수 교수는 “주택매매 시장이 살아날 기미가 보이지 않고 있다”며 “최근 시장 활성화 역시 그동안 공급 부족에 따른 현상”이라고 말했다. 고 교수는 “정부가 주택공급에 적극적이지 않다”며 “선진국의 경우 전체 주택시장에서 임대주택으로 공급하는 비율이 10%를 넘지만, 국내 주택시장의 경우 5%에도 못 미쳐 공급 부족에 대한 우려는 여전히 상존하고 있다”고 말했다.
고 교수는 “정부가 정책을 내 놓으면 시장이 곧바로 움직일 것이라고 기대하지만 실제 시장의 움직임이 없는 것이 문제다. 이 문제를 해결하려면 임대시장 활성화 정책이 필요하다. 최근 월세 과세 논란에서 보듯 세금을 내고도 수익을 얻을 수 있는 믿음을 주는 것이 중요하다”고 강조했다.
◆ 부동산 시장 비관론
반면 5년 후쯤에는 진짜 부동산 위기가 불어 닥칠 것이라고 보는 견해도 만만찮다.KB금융 경영연구소는 보고서에서 “미국과 일본의 경우, 4,50대 인구 비중이 증가할 때 주택가격이 상승했고, 감소 때 주택시장이 장기 침체를 겪었다. 한국도 2015년 이후에는 주택 수요가 줄어 주택시장이 침체될 것”이라고 전망했다.
한문도 임대주택연구소장도 “2015년부터 부동산 빙하기가 도래할 것”이라고 예고했다. 그가 2015년을 부동산 붕괴의 분수령으로 삼는 이유는 인구와 주택의 상관관계에 기인한다. 주택 주요 수요층인 30~55세 계층이 2013년부터 감소하기 시작해 2015년부터 약 20만명 이상 급격하게 감소하기 때문에 주택 수요가 갈수록 줄어들 것으로 보기 때문.
한 소장은 “주택가격 및 부동산 하락 현상은 이미 2013년 이후 본격화되고 있다. 현재 대한민국의 주택공급능력은 75만호 수준이고 적정 공급 수는 30만호 선이다. 건설회사의 치킨 게임은 어쩔 수 없다”고 단언한다. 한 소장은 가계부채 문제가 심화될 경우 이 시기가 앞당겨질 가능성도 있다고 밝혔다. 특히 베이비 부머의 은퇴폭풍, 건설사 위기가 부동산 경기 침체를 촉진시킬 것으로 예상했다.
한 소장은 “묻지마식 투자는 위험한 시대다. 요행과 탐욕으로 얼룩진 부동산시장은 향후 30년간 대한민국에 오지 않을 것이다. 부동산 투자도 1%의 수익률도 정확히 따져 투자해야 한다”고 말했다.
정부의 역할도 매우 중요하다. 정부가 지금처럼 단기 처방식으로 일관하면 인구구조가 정점을 찍는 2020년에는 진짜 위기를 맞을 가능성이 있기 때문이다. 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수는 “정부가 과거 관성대로 부동산 경기부양에 매달리고 일시적으로 나타날 수도 있는 수급 불균형 현상을 크게 부풀려서 마구잡이식 공급을 한다면 진짜 거품 붕괴에 직면하게 될 것이다. 이제 ‘부동산 불패론’
jwson@bizhankook.com
