[기획특집]2015 부동산 시장 대해부

“새해에는 집을 사야 할까 좀더 지켜보는게 현명할까.”
 심화되는 전세난에 내집 마련을 고민하는 이들의 공통된 고민이다. 발품을 팔고 정보를 수집해보지만 뚜렷한 ‘답’은 없다. 언론 보도도 제각각이고 심지어 정반대의 전망도 발견된다. ‘부동산 3법 통과, 지금이 내 집 살 때’라는 제목의 보도가 있는 반면 ‘부동산 3법 약발 안 받는 강남3구’ 등 엇갈리는 전망을 내놓고 있다.

실수요자 입장에서 외생 변수도 고려해야 한다. 외생 변수는 미국발 금리 인상 여부다. 집을 사면서 남의 나라 금리까지 신경써야 하느냐고 반문할 수 있다. 하지만 미국이 금리를 올리면 국내 금리도 상승 압력을 받아 가계부채 상환부담이 커질 수밖에 없어 주택시장에 악재로 작용할 가능성이 매우 높다. 이는 미국이 금리를 올리면 한국의 집값이 현재보다 더 떨어질 수 있다는 얘기다.

<비즈한국>은 ‘2015년 부동산시장 대해부’ 시리즈를 통해 이런 문제점과 현안을 전반적으로 다뤄보았다.

2015년 주택시장이 활기를 띌 것인지 여부에 대해서는 전문가마다 다소 차이가 있다. 부동산 3법의 국회 통과로 서울 및 수도권에서 부동산 시장이 회복세를 보일 것으로 예상하는 이도 있고, 임차 수요의 증가로 인해 전세난과 월세 부담이 주택시장의 불안정을 지속시킬 것으로 보는 시각도 있다.

문제는 부동산 3법의 ‘약발’이다. 부동산 3법은 ▲민간택지에 대한 분양가상한제 폐지, ▲재건축초과이익환수제 3년 유예, ▲재건축 조합원에게 최대 3가구까지 허용 ▲청약제도 간소화 등의 내용을 담고 있다.

최근 주택산업연구원이 발표한 설문조사 결과를 보면, 부동산 3법이 국회를 통과한 후 지난해 연말보다 기대치가 상승한 것으로 나타났다.

주택산업연구원이 한국주택협회와 대한주택건설협회 소속 500개 이상 건설사들을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 2015년 1월 주택사업에 대한 전망치인 주택사업환경지수(HBSI)가 상승세로 돌아선 것.

건설사들의 주택공급 및 수주 전망도 밝았다. 2015년 1월 분양계획지수는 105.6(전월대비 6.8p↑), 분양실적지수는 108.9(전월대비 1.7p↑), 미분양 지수는 61.0(전월대비 -1.4p↓)로 모두 전월 대비 상승세로 전환됐다.  재개발지수 95.6(전월대비 1.1p↑), 재건축지수 101.8(전월대비 2.8p↑), 공공택지지수 116.4(전월대비 6.9p↑) 등으로 연말 대비 대부분 상승했다.

이런 추세는 주택사업환경지수가 정부의 9·1대책으로 반짝 효과를 보인 뒤 지난달까지 연속 하락세를 보인데 비하면 긍정적인 신호로 보인다. 하지만 이런 흐름은 서울과 수도권에 집중되고 지방은 하락세로 전환돼 전국적으로 주택경기가 살아난 것은 아니다. 2015년 1월 주택산업환경 전망치는 서울 134.5(전월대비 25.5p↑), 수도권121.8(전월대비 19.2p↑), 지방 107.0(전월대비 -8.0p↓)였다.

이와 관련 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “2015년 주택시장은 부동산 3법의 국회통과로 인해 서울과 수도권 중심의 회복세를 보일 것으로 예상된다”고 진단했다. 김 연구원은 그러나 확대해석은 경계했다.

김 연구원은 “일부 분양시장의 온기가 주택시장 전체의 회복을 견인할지 여부는 더 지켜봐야 한다. 전세난, 월세 비용 부담 등도 다수 임차가구의 주거 불안정을 지속시키는 원인으로 작용할 것으로 보인다”고 말했다.
 
현대경제연구원은 올해 부동산시장의 특징을 “중소형 주택에 대한 매매 상승세가 뚜렷하게 나타날 것”으로 전망했다. 심화되는 전세난에 ‘내집 마련’ 선호 현상이 확산되고 있고 부동산 3법의 국회 통과로 수도권 주택시장의 상승 반전이 기대된다는 것. 반면 수도권 전세가격은 상승할 것으로 전망했다.

부동산 전문가들의 전세값 상승에 대한 전망은 대체적으로 일치했다.
현대경제연구원 관계자는 “서울의 전세가격 상승 압력이 높아져 향후 전세가가 더 상승할 것으로 보인다. ‘부동산 3법‘ 통과의 영향으로 재건축 초과이익환수제가 3년간 유예되면서 강남 3구 재건축 인근단지의 전세수요가 높아지는 것도 전셋값 상승의 요인으로 작용할 것”이라고 전했다.

부동산114도 비슷한 전망을 내놓았다. 부동산 114는 “재건축 초과이익환수 유예 등으로 현재 재건축을 추진 중인 조합원들의 심리적 부담은 덜겠지만 이로 인해 인근 단지 및 강남 출퇴근이 가능한 수도권 아파트의 전셋값은 당분간 상승세를 이어갈 것으로 보인다”고 예상했다.
주택산업연구원도 전세값 상승이 이어질 것으로 봤다. 주택산업연구원이 전망한 올해 전세가격 상승폭은  5%다.

전문가들은 또 올해 전세의 월세 전환 현상이 가속화될 것으로 전망했다. 전문가들은 그 이유로 ▲저금리 기조가 지속 ▲집주인들의 월세 선호 현상 등으로 재개발·재건축 이주 물량 중 상당수가  반전세 및 월세로 전환될 것으로 내다봤다. 한 부동산 전문가는 “서울지역 월세거래량이 2011년 이후 지속적으로 증가하고 있는 흐름을 주목할 필요가 있다”고 전했다.

수도권을 제외한 지방은 최근 가격이 급등한 부산 대구 등을 중심으로 집값이 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상된다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “2015년 주택거래전망 기업경기실사지수(BSI)가 수도권 128.4, 지방 109.1로 나타나 수도권은 올해보다 주택매매거래가 증가할 것으로 전망되나, 그동안 상승세를 보였던 지방은 가격 조정이 불가피해 올해 수준의 주택거래를 유지할 것”으로 전망했다.

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