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정부가 지난달 주택임대소득에 대해 세금을 부과하겠다는 내용의 ‘2.26 주택임대차시장 선진화 방안’을 발표한 이후 오피스텔.도시형생활주택 등 주거용 ‘수익형 부동산’이 시장이 술렁거리고 있다.
부동산업계에 따르면 최근 공급과잉으로 임대수익률이 하락하고 있는 오피스텔 등 수익형부동산은 정부의 임대차시장 선진화 방안 발표 이후 투자선호도가 떨어지고 있다.
반면 상가 등은 이번 방안에 직접적인 적용을 받지 않아 풍선효과를 누리고 있다는 설명이다.
오피스텔이나 도시형생활주택 등은 공급이 급증하는 반면 임대수익률이 지속적으로 하락하고 있다.
KB부동산에 따르면 서울의 오피스텔 임대수익률은 2010년 8월(6.0%)이후 하락해 지난 2월에는 5.6%까지 떨어졌다. 오피스텔의 경우 올해 입주폭탄과 맞물려 수익률저하와 공실 증가까지 우려되는 상황이다.
한 부동산 정보업체의 자료에 따르면 지난 해(3만2898실 입주)에 이어 올해 4만1312실이 입주하게 돼, 지난해보다 1.5배 가량 공급이 늘었으며 6년 만에 가장 많은 물량이다.
설상가상으로 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이 발표되면서 앞으로 오피스텔 등 수익형부동산 임대사업자는 임대소득 노출에 세금부담까지 더해져 투자선호도가 더욱 낮아질 전망이다. 실제 오피스텔과 도시형 생활주택이 공급이 많은 영등포구 당산동과 관악구 신림동의 부동산시장에는 벌써 냉기가 돌기 시작했다. 현재 오피스텔과 도시형생활주택의 거래가 줄면서 마이너스프리미엄까지 형성영등포구 당산동의 T오피스텔은 지난 달 입주가 시작됐음에도 불구하고 아직 30%가량의 잔여분양물량이 남아있는 것으로 알려졌다. 오피스텔 인근 영등포구 당산동의 P공인중개사무실 대표는 “당산역 T오피스텔은 오피스텔 시장 침체가 계속되자 분양가를 낮춰가면서까지 고객유치에 힘쓰고 있다. 그러나 전.월세수요는 많으나 매매수요는 최근 찾아 볼 수 없다”고 말했다. 한때 판교신도시와 함께 ‘로광교신도시의 G공인중개소 관계자는 “수년간 광교신도시에 오피스텔 공급이 많았으나 수요는 한정돼 있어 현재 임대수익률은 3%대에 머물고 있다”고 전했다. 실제 광교테크노밸리 주변에 위치한 S오피스텔과 T오피스텔은 지난 해부터 입주를 시작했으나 절반가량은 불이 꺼진 상태다. 두 곳의 30㎡형 분양가는 1억7000만원 안팎이었지만 현재는 1억4000만원 이하로도 거래가 이뤄지지 않고 있다. 공급 과잉으로반면 ‘임대차시장 선진화 방안’의 직접적인 피해가 없는 상가 등은 오히려 풍선효과를 받고 있다. 수익형부동산에서 주를 이뤘던 오피스텔이나 도시형생활주택의 수요가 상가 등으로 옮겨가고 있는 셈이다. 배후세대가 풍부하고 입지가 좋은 상가는 오히려 관심이 높아지고 있다.
서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역의 단지 내 상가 ‘텐즈힐’ 분양관계자는 “오피스텔에 쏠렸던 투자자들의 관심이 이젠 상가 쪽으로 옮겨 가고 있는 것 같다” 면서 “3월 이후 15일간의 계약건수가 지난 한달 간의 계약건수보다 약 2배 가량 늘었다”고 전했다. 왕십리뉴타운 2구역의 입주가 시작되면서 계약이 늘어났으며 ‘주택임대차 선진화 방안’도 영향을 미친 것으로 분석된다. 마포 상암지구 중심상권에 있는 상가는 적게는 3000만원에서 많게는 5000만원 정도 웃돈이 붙은 곳도 나오고 있다.
강남구 역삼동 강남역 센트럴 애비뉴 상가에도 훈풍이 불고 있다. 분양대행사 정철 이사는 “2월 대비 문의는 3월 3배, 계약률 2배 증가 했으며 입지가 좋은 점포의 경우 최대 1억 프리미엄 형성되어 있다”고 밝혔다.
일반적으로 상가분양은 시설이 준공된 뒤 유동인구 추이를 보고 계약이 이뤄지지만 위례신도시 상가는 분양과 동시에 계약이 완료되고 있다. 이례적인 일이다.
지난해 9월 분양한 ‘위례 아이파크 1차’ 상업시설은 이미 계약이 모두 완료됐고 2차 상업시설도 계약률이 95%에 달한다. 상가 분양권에도 아파트처럼 웃돈도 붙고 있다. 위례신도시 중심상업·업무지구인 트랜짓몰 전면부에 위치한 상가는 최고 5000만 원가량 웃돈이 붙었고 다른 상가들도 분양권보다 1000만∼3000만 원가량 높은 가격에 시세가 형성됐다고 한다.
역시 트랜짓몰에 위치한 ‘송파 와이즈 더샵’은 3월말 분양을 시작하기도 전에 사전문의로 분주하다.
송파 와이즈더샵 분양팀장은 “주말 최대로 400명, 주중에도 100명 가까이 다녀가는 등 수요자들의 반응이 뜨거워 놀랍다”고 반응했다. 이어 “수익률 하락에 임대과세까지 겹쳐 일부 오피스텔 투자자는 상가투자로 발길을 돌리는 추세”라고 말했다.
지난해 8월부터 분양에 나서고 있는 서울 강서구 마곡지구 에스비타운에는 최고 1억원의 웃돈이 형성돼 있다.
문정지구 문정 법조프라자 1층 전면부 상가는 3000만~4000만원 정도 웃돈을 줘야 구입할 수 있다. 문정 H스트리트도 분양가보다 최고 5000만원 비싸게 거래된다.
분양대행사인 본부장은 “분양에 나선 지 3개월 새 지하 1층 36개 점포 절반의 명의가 바뀔 정도로 거래가 활발하다”고 말했다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “상가시장은 최근 몇 년간 공급이 위축되고 분위기도 침체되었으나 이번 주택임대차 선진화 방안 발표이후 눈에 띄게 분위기가 달라진것은 사실”이라며 “상가시장의 분위기가 이어가기 위해서는 각종 경기 지표가 더 개선되야 하고, 아파트 시장이 활성화 된다면 동반상승이 예상된다”고 말했다.
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