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서울에서 제주까지 분양형 호텔이 봇물처럼 쏟아져 나오면서 우려의 목소리가 높다. 심지어 1년간 수익보장기간이 끝난 후에도 이러한 수익이 나올지에 대한 의문을 가지고 있는 투자자들도 늘고 있는데 현실이다.
분양형 호텔이 가장 활발하게 공급되고 있는 제주도만 보더라도 지난해부터 올 3월까지 공급된 호텔수만해도 최소 10곳에 이른다. 너무 많아 업계 전문가 조차 이름이 헷갈릴 정도다. 업계 전문가들은 분양형 호텔이 지난 몇 년간 인기를 끌었던 도시형 생활주택과 유사한 흐름으로 가고 있다고 말한다.
◆ 초기단계, 공급과잉 수익률 저하도 우려
도시형 생활주택이 폭발적으로 증가하는 1~2인가구를 겨냥해 탄생한 상품이라면 분양형 호텔은 한국을 찾는 관광 외국인을 대상으로 한 상품이라는 것이다. 공급 초기에 두 상품다 선풍적인 인기를 끌었지만 결국 공급과잉에 수익률 저하라는 직격탄을 맞을 것이라는게 전문가들의 공통된 의견이다.
더 큰 문제는 분양형 호텔의 공급이 아직도 초기 단계라는 것.
이에 업계 한 관계자는 "실제 외국인 관광객의 증가 추세는 예상에 못미치는 반면 호텔 공급 러쉬에 따른 객실은 폭발적으로 늘다보니 강남이나 서교동을 중심으로 객실 가동율을 유지하지 못해 내국인 대실에 나서고 있는 곳들도 생겨나고 있다"고 전했다.
최근 서울연구원이 발표한 '중장기 숙박수요 및 공급분석'에 따르면 2013년 서울시 외국 관광객은 1242만명에 4만8915 객실이 필요한 반면, 객실 공급은 3만3124실에 그쳐 1만5791실이 부족할 것으로 전망했고, 2017년에는 1927만명으로 늘고 숙박수요 7만5874실에 객실공급이 5만1423실에 불과해 지속적인 객실부족이 예상된다는 시장 예상도 공급 러쉬를 촉발시킨 기화제로 작용했다.
하지만 지난 11월 기준 관광목적 중국인은 292만 8917명으로 2012년 동기대비 55.4%가 늘어난 반면, 일본인 관광객은 242만5333명으로 2012년 동기 24.3%가 감소했다.
아시아주 전체로는 전년대비 4.8% 증가 ▲미주는 1.2% 증가 ▲유럽 4.8% 증가 ▲호주 9.2% 감소하는 등 전체적으로는 834만2510명으로 전년동기대비 4.4% 성장하는 수준에 머물러 서울연구원의 외래 관광객 평균 증가율 예상치인 11.6%증가의 절반 수준에도 미치지 못했다.
특히 서울 지역 호텔 요금 수준을 지불할 수 있는 주요 숙박 대상인 일본 관광객의 급감과 함께 명동 등지의 화장품샵이나 호텔숙박에서 일본인 관광객의 수준은 과거에 훨씬 못미치면서 저가형 중국인 관광객수요로 커버하고 있는 현상이 나타나고 있다.
◆ 입지여건 운영 경험 있는 업체인지 따져봐야
분양형 호텔이 유망하다고 무턱대고 투자해선 곤란하다고 전문가들은 조언하고 있다. 무엇보다 최소 1년에서 길게는 5년까지 확정 수익이 보장된다는 사실에 혹해 운영사의 중요성을 간과하기 쉽다. 그러나 투자에 앞서 무엇보다 전문성 있고 운영 경험이 많은 업체를 선택하는 게 중요하다.
확정 수익 지급 기간이 끝나고 나면 호텔 운영 여부와 잉여금에 따라 수익률이 달라진다. 그만큼 운영사가 호텔 운영 경험이 있는 업체인지 꼼꼼히 확인할 필요가 있다는 것이다.
수익률에 대한 명확한 이해도 필수다. 수익률에 관해서는 확정 수익률 선정 기준이 실투자금 대비인지, 분양가 대비인지 반드시 확인해야 하는데 ‘실투자금 대비’라면 보통 대출을 제외하고 투자자 자금이 들어간 상황에서 수익률을 산정하는 것이다.
업체별로 실투자금 비율을 얼마든지 자의적으로 설정할 수 있기 때문에 이를 확인하지 않으면 실제 수익률이 줄어들 우려가 크다는 것이다. 또한 현재 분양 중인 호텔들은 2~3년 후에야 수익금을 받을 수 있으므로 정확한 수익률과 언제부터 수익금을 받을 수 있는지 등을 꼼꼼히 확인한 후 계획을 세울 필요가 있다.
객실 이용률도 염두에 둬야 한다. 분양형 호텔에 투자를 할 때는 오피스텔 등 다른 상품과 달리 객실 이용률이 호텔 수익과 직결되기 때문이다. 제주도 호텔의 경우 지금은 제주 관광객이 늘어나는 추세라지만 숙박 시설이 과잉 공급되면 자칫 객실 이용률이 떨어질 수 있다.
특히 제주 분양형 호텔에 투자할 때는 직접 현장을 방문하지 않고 투자하는 경우가 많은데 이럴 경우 입지를 제대로 따져보지도 않고 투자하는 우를 범할 수 있다.
외국인 관광객은 지리에 밝지 않은 만큼 도심과 가까운 호텔에 머무는 경향이 높다. 따라서 도심에서 멀리 떨어진 외곽보다는 관광 명소나 도심이 가깝고 상권이 발달한 곳이 유리하다는 것이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "분양형 호텔의 경우 분양 후 브랜드를 변경해 버리거나 분양만 하면 그만이다라는식의 업체까지 있는 만큼 우선 믿을 만한 사업체인지 평판을 확인해야 한다"며 "확정수익기간이 끝난 후 수익이 꾸준히 발생할 수 있는 입지여건과 운영경험이나 노하우가 있는지 여부도 따져봐야 한다고" 전했다.
2002cta@bizhankook.com
