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정부의 임대소득 강화로 주거와 임대사업을 동시에 해결이 가능한 상가겸용주택 인기를 끌 전망이다.
상가겸용주택은 잘만하면 절세까지 가능해 은퇴자들에게 제격인 셈이다. 상가주택이란 말그대로 상가와 주택이 결합된 부동산을 말한다.
◆ 주택과 상가 면적 잘 파악해야
세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때에는 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때에는 비과세 혜택이 없다.
세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다.
실례로 주택 면적이 100m²이고 상가 면적이 90m²라면 총 건물 면적 190m²를 모두 주택으로 보아 비과세 적용이 가능하다.
그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다.
예를 들어 주택 면적이 90m²이고 상가 면적이 100m²라면 주택 면적(90m²)만 비과세를 해주고 나머지 상가 면적에 대해서는 양도세를 내야 한다.
따라서 상가주택을 양도할 때에는 전체가 비과세 될지 아니면 일부 주택 부분만 비과세 될지를 미리 따져 보는 것이 중요하다. 그러려면 우선 주택과 상가의 면적을 잘 파악해야 하는데 특히 공용 면적이 주택 면적으로 포함되는지 상가 면적으로 포함되는지를 잘 알아봐야 한다.
가령 1층이 상가이고 2층이 주택이라면 계단 면적은 용도상 주택에서 사용하기 위한 용도이므로 주택 면적으로 본다. 지하 보일러실과 창고 면적도 주택에서 사용하는지 상가에서 사용하는지에 따라 포함되는 곳이 달라진다.
상가주택은 아무리 주택 면적이 작더라도 여전히 '주택'에 해당되므로 그 외에 다른 주택이 있을 경우에는 1가구 1주택자가 아니라는 점을 주의해야 한다.
◆ 유망한 지역은
그렇다면 상가주택을 왜 사람들은 선호하며 어느 지역이 유망할까.
은퇴를 앞둔 베이비부머(1955~1963년생)들 사이에서 노후 준비용으로 1층에는 상가와 사무실 등 비거주용 건물, 2~4층은 주택으로 구성되는 상가주택 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.
단독주택의 일종인 상가주택은 자신이 직접 주택에 거주하면서 상가와 주택에서 임대료를 받을 수 있기 때문이다.
상가주택 투자는 주로 신도시 등 공공택지의 점포 겸용 단독주택 용지를 매입한 뒤 전문업체에 의뢰해 신축하는 방식이다. 투자금은 수도권의 경우 7억~15억원 선으로 경기 판교시 백현동 카페거리와 서울 서초구 방배동 서래마을 카페거리 등이 상가주택이 활성화 된 대표적인 지역이다.
상가주택에 대한 관심은 점포 겸용 단독주택 용지 분양 경쟁률에서 잘 드러나고 있다. 지난해 인천 청라지구에서 공급된 24개 필지의 평균 경쟁률은 69대 1이었고 최고 경쟁률은 329대 1를 보였다.
충남 천안 탕정지구에서는 점포 겸용 단독주택 용지 84필지가 공급됐는데 3929명이 몰려 평균 47대 1, 최고 478대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 경남 양산 물금지구에서 나온 점포 겸용 단독주택 용지는 최고 경쟁률이 무려 2,136대 1의 경쟁률을 보였다.
상가주택의 인기가 치솟으면서 위례신도시에 공급된 점포 겸용 단독주택 용지는 위치에 따라 1억~4억원의 웃돈이 붙기까지 했다.
상가주택은 1기 신도시가 조성되던 1990년대 중반 점포 겸용 단독주택 용지가 공급되면서부터 인기를 끌기 시작했다. 이후 2008년 글로벌 금융위기로 중대형 아파트의 투자가치가 시들해지자 아파트를 팔고 여유자금으로 안정적인 생활을 원하는 베이비부머들이 수도권 상가주택에 투자하면서 인기가 더욱 치솟고 있다.
하지만 상가주택의 미래가 장밋빛이라고만 생각하면 오산이다. 상가주택은 아파트보다 환금성이 떨어진다. 또한 대기업 입주 등 고정수요를 갖춘 지역을 선별해 투자해야 하며, 같은 지역에서도 도로와 접했는지 등 상권과 입지 조건에 대한 분석이 정확히 이뤄져야 투자에 성공할 수 있다.
상가주택의 수익률이 높은 곳은 연 30%에 이르지만, 손해를 보고 있는 상가주택도 적지 않다는 점을 명심해야 한다.
위에 사례처럼 경쟁이 치열한 지역도 있지만 택지 분양과 관련해 주목되는 현상은 상권 형성 전망이 불투명한 지역의 택지 분양에 대해선 미달 사태가 빚어지는 경우도 적지 않다.
경기도 고양삼송지구의 경우 지난해 6월 161필지 공급에 8개 필지에만 분양 신청이 들어왔다. 최고경쟁률은 고작 6대1에 그쳤다. 이는 방송영상산업의 랜드마크로 기대를 모았던 '삼송브로멕스' 사업이 지난해 7월 좌초하면서 이쪽 지역에 대한 사람들의 관심이 시들해졌기 때문으로 풀이된다.
의정부 민락2지구, 파주교하, 인천 용종 등도 공급 과다와 상권 형성 미약이라는 마찬가지 우려를 안고 있는 대표적인 지역이다.
◆ 투자 시 주의점은
마지막으로 상가주택을 투자시 주의점은 뭐가 있을까. 상가주택도 상가의 일종이기 때문에 상권 영향을 크게 받기 때문에 철저한 분석이 필요하다. 대부분 전문가들은 환금성이 떨어지고 상권형성에 임대수익과 시세차익이 크게 좌우된다는 점을 주의하라고 충고하고 있다.
입지가 좋으면 건물이 낡아도 문제가 안되며, 유동인구가 많은 곳 특히, 재래시장이나 대학가, 지하철 역세권, 대단지 아파트 단지 인근 등 접근성이 우수한 곳을 고려해야 한다. 다만 상권이 성숙되지 않은 곳이라면 1층 선호도가 낮아 상가 임대시 곤란할 수 있고 투자를 고려할 때, 일반주거전용지역은 가급적이며 피하는 것이 좋다
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