[비즈한국] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 건설업계 피해가 현실화하는 가운데, 최근 DL이앤씨가 PF 대출 채무불이행으로 공매에 부쳐진 서울 강남구 도시형생활주택 매각 가격을 더 이상 내리지 말아달라며 법원에 가처분을 신청했으나 기각됐다. 이 건물의 시공사인 DL이앤씨는 최저 매각 가격이 공매 유찰로 떨어지자, 사업 이해당사자들이 최저 매각 가격을 1250억 원으로 합의했다며 이보다 낮게 매각해서는 안된다고 주장했다.
서울중앙지방법원(재판장 박상언)은 DL이앤씨가 신한자산신탁을 상대로 낸 부동산 공매 절차 중지 가처분 신청을 지난달 18일 기각했다. 앞서 DL이앤씨는 지난 2월 도시형생활주택인 서울 강남구 오데뜨오드도곡 최저 매각 가격이 공매 유찰로 떨어지자, 해당 건물을 1250억 원 미만 가격으로 매각하는 수의계약을 체결해서는 안 된다는 취지로 가처분을 신청했다. 재판부는 “채권자에게 신청취지와 같은 가처분 결정을 구할 피보전권리가 고도로 소명됐다고 보기에 부족하다. 따라서 채권자 주장은 받아들이지 않는다”고 판단했다.
분쟁 대상이 된 오데뜨오드도곡은 서울 강남구 도곡동에 지어진 도시형생활주택이다. 2023년 7월 지하철 양재역 북서쪽 인근에 지하 6층~지상 20층(84세대) 규모 1동으로 준공됐다. 시행사인 도곡닥터스는 2020년 7월 DL이앤씨와 건물 신축과 관련한 도급계약을 맺고 사업을 추진했다. 양측과 사업 자금 조달을 위해 설립된 유동화회사들은 같은 날 신한자산신탁과 토지신탁계약을 체결했다. 1순위 수익자는 유동화회사, 2순위 수익자는 DL이앤씨로 정했다.
분쟁은 이 사업 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 채무 불이행에서 시작됐다. 유동화회사들은 신탁계약이 체결된 2020년 7월 금융기관들로부터 최대 950억 원 한도로 PF 대출을 받았다. 신탁계약에 따라 시행사인 도곡닥터스는 앞선 대출 이자를 변제기일에 맞춰 유동화회사에 1순위 우선수익권으로 지급해야 하는데, 이를 제때 지급하지 못했다.
오데뜨오드도곡 조성 사업 수입원인 분양 결과는 저조했다. 2021년 4월부터 2022년 6월까지 오데뜨오드도곡 7개 호실에 대한 분양 계약이 체결됐지만, 나머지 호실은 미분양으로 남겨졌다. 앞서 성사된 분양계약도 분양대금(중도금 3회 이상 및 잔금) 미납을 이유로 지난해 8월 해제됐다. 사실상 준공 1년이 넘도록 전체 호실이 미분양 상태로 남은 셈이다.
오데뜨오드도곡은 결국 통째로 공매에 부쳐졌다. 신탁계약에 따라 유동화회사들은 시행사로부터 대출 원리금에 해당하는 우선수익권을 제때 지급받지 못하는 경우 신탁사에 미분양 물건을 환가 처분해달라고 요청할 수 있다. 오데뜨오드도곡 유동화회사들은 지난해 8월 신한자산신탁에 공매 진행을 요청했고, 신한자산신탁은 지난해 9월 건물 전체(84세대 및 부대시설 24호)에 대한 공매에 나섰다. 공매에 앞서 실시된 오데뜨오드도곡 감정가는 1407억 원이었다.
지난해 오데뜨오드도곡 공매는 유찰을 거듭했다. 지난해 9월 첫 번째 공매 입찰을 시작으로 같은해 11월(2회), 12월(2회)까지 총 다섯 차례 공매 입찰이 진행됐지만 모두 매수자를 찾지 못했다. 최저입찰가격은 당초 감정가 130%인 1830억 원 수준에서 다섯 번째 입찰 시점 감정가 89%인 1255억 원으로 낮아졌다. 공매가 유찰되는 경우 다음 공매 전까지 직전 최저입찰가격 이상으로 수의계약도 가능했지만, 그마저 성사되지 않았다.
올해도 오데뜨오드도곡 공매는 계속 유찰됐다. 신한자산신탁은 유동화회사 요청을 받아 지난달 각각 최저입찰가격을 1255억 원(감정가 89%), 1130억 원(80%)으로 해 공매를 진행했지만 응찰자를 찾지 못했다. 지난 1일과 7일 공매에서 각각 최저입찰가격을 1130억 원(80%), 1073억 원(76%)로 낮췄지만 같은 이유로 유찰됐다. 올해만 네 차례, 지금까지 총 아홉 차례 공매가 유찰된 셈이다. 그간 공매 최저입찰가격은 1830억 원에서 1073억 원으로 756억 원(41%)이나 낮아졌다.
DL이앤씨는 올해 첫 번째 공매 입찰 공고가 난 지난 2월 공매 절차 중지 가처분을 신청했다. 신탁사가 오데뜨오드도곡을 1250억 원보다 낮은 가격에 매각하는 수의계약을 맺지 않도록 막아달라는 취지다. DL이앤씨는 공매 진행과 관련해 신탁계약 당사자들이 최저매각가격을 1250억 원으로 정했고, 그 이하 가격으로는 공매절차를 진행하거나 수의계약을 체결하지 않기로 합의했다고 주장했다. 법원 결정 당시는 최저입찰가격이 1130억 원이던 2회 입찰이 유찰돼 수의계약이 추진되고 있었다.
실제 DL이앤씨는 지난해 7월 오데뜨오드도곡 7세대에 대한 분양계약 취소 당시 신한자산신탁과 신탁 업무 대행사에 ‘이 사건 부동산 환가처분의 최저낙찰가액이 1250억 원 이상이라는 요건이 이행되는 경우에 한해 이 사건 각 분양 계약 해제에 동의한다’는 취지의 공문을 보냈다. DL이앤씨는 이번 가처분 신청에서 신한자산신탁과 신탁 업무 대행사가 당시 보낸 공문에 이의를 밝히지 않았으므로 최저공매가격을 1250억 원으로 하는 합의가 성립했다는 취지로 주장했다.
하지만 법원은 이 주장을 받아들이지 않았다. 당사자들 사이에 오데뜨오드도곡을 1250억 원 미만으로 팔지 않겠다는 합의가 있었다고 보기 어렵다고 봤다. 재판부는 “채권자가 보낸 공문에 이의하지 않았다는 사정만으로 당사자 사이에 명확한 의사 합치가 있었다고 보기 어렵다”며 “소명된 사정이나 그 외 채권자가 주장하는 여러 사정 및 제출된 소명자료만으로는 이 사건 합의 존재가 고도로 소명됐다고 보기 어렵다”고 판단했다.
가처분 기각 결정과 최저 매각 가격 하락으로 DL이앤씨에 손실도 예상된다. DL이앤씨는 이번 가처분 신청에서 “합의에 반하는 수의계약이 체결되는 경우 신탁계약상 2순위 우선수익자인 DL이앤씨의 우선수익권(공사대금 및 이에 대한 연체이자 채무의 담보)이 침해돼 막대한 손해가 발생하게 되고, 수의계약 체결은 언제든지 가능해 시급히 그 체결 내지 이행을 금지할 필요성이 있다”고 호소했다.
신한자산신탁 관계자는 “현재 오데뜨오드도곡 공매 유찰 이후 수의계약을 위한 협의를 진행하고 있다. 많은 원매자들이 문의 전화를 걸어오고 있어 가격이나 잔금 일정 등을 협의하는 상황”이라며 “물건 위치가 좋다보니 직전 유찰된 공매 최저 입찰 가격 이상으로 협의가 될 것 같다”고 전했다. DL이앤씨 관계자는 “현재 공매 절차가 진행 중인 상황이기 때문에 구체적으로 언급할 내용이 없다”고 말했다.
차형조
기자
cha6919@bizhankook.com
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