[비즈한국] 최근 국내 부동산 시장은 강남권을 중심으로 가격이 상승하는 양상을 보이는 반면, 강북 및 수도권 외곽 지역에서는 거래량과 시세가 침체된 상태를 유지하고 있다. 금리 인상으로 인한 대출 부담 증가, 경기 불확실성, 정부의 규제 정책 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하면서 부동산 시장의 양극화 현상이 심화되고 있다.
이러한 상황에서 투자자와 실수요자는 보다 정교한 전략을 바탕으로 시장에 접근할 필요성이 커지고 있으며, 단순한 매매 전략을 넘어 종합적인 시장 분석과 대응 방안을 모색하는 것이 요구된다.
이번 칼럼에서는 현 부동산 시장의 특징을 진단하고, 침체기 속에서도 지속 가능한 투자 전략을 모색하기 위한 방안을 고찰하고자 한다. 이를 위해 부동산 시장의 주요 흐름을 살펴보고, 투자 포트폴리오 다각화, 실거주와 투자 목적의 구분, 현금흐름 중심의 투자, 정부 정책 분석 및 리스크 관리 등의 측면에서 전략적 대응 방안을 제시해 보자.
#지역별로 상이한 부동산 시장 상황
현재 부동산 시장은 지역별로 상이한 양상을 보이고 있다. 강남권은 여전히 가격이 견고하게 유지되거나 상승세를 보이고 있으며, 이는 학군, 교통, 생활 인프라 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 해석할 수 있다. 반면, 수도권 외곽 지역은 공급 증가와 수요 위축으로 인해 가격이 정체되거나 하락하는 경향을 나타내고 있다. 특히, 금리 인상의 영향으로 대출 부담이 증가하면서 중저가 주택 시장의 위축이 두드러지고 있으며, 투자자들의 시장 참여가 감소하고 있다.
강남권의 가격 상승 요인은 다음과 같이 정리할 수 있다.
첫째, 강남권의 희소성은 지속적인 가격 상승의 핵심 요인으로 작용하고 있다.
둘째, 우수한 학군과 교육 인프라는 부동산 수요를 견인하는 중요한 요소로 작용하며, 이는 실수요자 중심의 주택 수요를 강화시키는 역할을 하고 있다.
셋째, 강남권 내 주요 재건축·재개발 사업이 활발하게 진행되면서 미래 가치 상승에 대한 기대감이 반영되고 있다.
반면, 수도권 외곽 지역의 부동산 시장은 공급 과잉 및 인구 유출 문제로 인해 거래량이 감소하고 있으며, 이에 따라 시장 침체가 심화되는 양상을 보이고 있다.
#포트폴리오 다각화 등 정교한 전략 구사해야
이러한 시장 환경 속에서 투자자들은 기존의 단순한 매매 전략에서 벗어나 보다 정교한 투자 전략을 구사해야 할 필요성이 대두되고 있다. 다음 장에서는 부동산 시장 침체기에 효과적으로 대응할 수 있는 전략을 구체적으로 생각해 보자.
조정기 부동산 시장에서의 대응에서 가장 필요한 것은 투자 포트폴리오의 다각화다.
현재와 같은 변동성이 높은 시장에서는 특정 유형의 부동산에 집중 투자하는 전략이 리스크를 증가시킬 가능성이 높다. 따라서 투자 포트폴리오를 다각화하는 것이 필요하다. 이를 위해 강남권의 주요 지역에 대한 투자, 안정적인 수익형 부동산 확보, 재개발·재건축 사업에 대한 중장기적 투자 등을 병행하는 것이 바람직하다.
강남권 핵심 지역 투자는 리스크는 낮고 확률이 높다. 강남권 내에서도 대치동, 반포동, 압구정동 등 주요 지역의 부동산은 여전히 높은 수요를 유지하고 있으며, 중장기적 관점에서 안정적인 자산 증식이 가능할 것으로 예상된다.
수익형 부동산 활용도 고려해야 한다. 경기 불황 속에서도 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 소형 오피스텔, 상업시설, 도심형 생활주택 등을 포트폴리오에 포함하는 것이 필요하다.
재개발·재건축 투자 및 리모델링, 노후 주거지역 재건축 등 장기적 가치 상승이 예상되는 지역을 선별하여 투자하는 것이 유망할 수 있다.
침체기 시장에서는 실거주와 투자 목적을 명확히 구분하여 접근하는 것이 중요하다. 실거주 목적의 부동산은 장기적인 가치 상승 가능성을 고려하여 선택해야 하며, 투자 목적의 부동산은 유동성이 높은 시장을 중심으로 접근해야 한다.
실거주 목적인 부동산에서는 생활 인프라, 학군, 직주근접성 등을 고려한 입지 선정이 필요하다. 투자 목적 부동산은 환금성이 높은 지역(강남권, 서울 주요 업무지구 인근) 중심으로 투자하는 것이 바람직하다.
정부 정책 및 시장 사이클에 대한 면밀한 분석도 필요하다. 정부 정책이 부동산 시장에 미치는 영향이 크므로, 정책 변화에 민감하게 반응하는 것이 중요하다. 공급 대책, 금리 정책, 세제 변화 등을 면밀히 분석하고, 이에 따른 투자 전략을 수립하는 것이 필수적이다.
공급 축소로 인해 2~3년 후 공급 부족이 예상되는 지역을 선별하는 것이 중요하다. 금리 인하 시점을 고려해 매수 타이밍을 조정할 필요가 있다. 세금 감면 혜택이 있는 생애최초주택구입자, 임대사업자 등록 등의 제도를 적극 활용할 수 있다.
#불확실성 대비 리스크 관리 놓치지 말아야
그리고 간과하기 쉬운 리스크 관리 및 대출 전략에도 신경을 많이 써야 한다. 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 대출 리스크 관리가 더욱 중요해지고 있다. 금리 변동 가능성을 고려한 자금 계획을 수립하고, 대출 상환 부담을 줄일 수 있는 전략을 마련해야 한다.
고정금리 대출을 활용하여 금리 상승 리스크를 최소화한다. 과도한 레버리지 투자를 지양하고, 안정적인 자금 운용 전략을 수립한다. 비상 자금을 확보하여 예상치 못한 시장 변동에 대응할 수 있도록 한다.
부동산 시장이 침체 국면에 접어들었다고 해서 반드시 기회가 없는 것은 아니다. 오히려 이러한 시기에는 보다 철저한 분석과 전략을 기반으로 가치 있는 자산을 선점할 기회가 존재한다. 강남권을 중심으로 한 가격 상승 흐름을 주시하면서 실거주 및 장기 투자 전략을 신중하게 수립해야 하며, 수익형 부동산, 재개발·재건축, GTX 개발 지역 등 미래 가치 상승이 기대되는 지역을 중심으로 투자하는 것이 중요하다.
결국, 부동산 시장에서 지속 가능한 성공을 거두기 위해서는 단순한 시장 추종 전략이 아니라, 데이터 기반의 분석과 미래 가치를 고려한 전략적 접근이 필수적이다. 조정기일수록 가치 있는 자산을 선점할 기회가 많다는 점을 인식하고, 신중하고 체계적인 판단을 바탕으로 부동산 시장에서의 생존 전략을 모색해야 할 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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