[부동산 인사이트] 전세가 상승, 위기인가 기회인가?

[비즈한국] 2025년 현재, 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이하고 있다. 전국 아파트 전세가율이 68.0%를 기록하며 3년 만에 최고치를 경신했다. 이는 단순한 수치의 변화가 아닌, 부동산 시장의 구조적 변화와 새로운 투자 기회를 시사하는 중요한 신호다.

전국 아파트 전세가율이 68.0%를 기록하며 3년 만에 최고치를 경신했다. 서울 송파구 한 부동산 모습. 사진=연합뉴스

전세가율의 상승은 다양한 해석이 가능하다. 일부에서는 이를 부동산 시장의 위기로 해석하지만, 냉철한 분석과 전략적 접근을 통해 이를 새로운 투자 기회로 활용할 수 있다. 본 칼럼에서는 전세가 상승의 의미를 심층적으로 분석하고, 이를 활용한 2025년 부동산 투자 전략을 제시하고자 한다.

전세가율은 주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 의미한다. 예를 들어, 매매가격이 10억 원이고 전세보증금이 6억 8000만 원이라면 전세가율은 68%다. 이 지표는 주택시장의 주요 선행지수로 활용되며, 부동산 시장의 흐름을 예측하는 데 중요한 역할을 한다.

#전세가율 네 가지 시나리오

전세가율 상승 시장에는 네 가지 시나리오가 있을 수 있다.

첫째, 전세가 상승, 매매가 하락 또는 정체 시장이다. 현재 서울을 비롯한 주요 도시에서 나타나는 현상으로, 금리 부담과 대출 규제로 인해 매매 시장이 위축된 결과다.

둘째, 전세가는 유지, 매매가 하락 시장이다. 경기 침체나 정책 변화로 인해 매매가가 조정을 받으면서 상대적으로 전세가율이 상승하는 경우다.

셋째, 전세가와 매매가 모두 하락, 매매가 하락폭이 더 큰 시장이다. 시장 불안이 심화되면서 두 가격이 모두 떨어지지만, 매매가의 하락폭이 더 클 때 발생한다.

넷째, 전세가와 매매가 모두 상승, 전세가 상승폭이 더 큰 경우다. 부동산 시장이 회복 국면에 접어들면서 나타날 수 있는 현상으로, 특히 전세 수요가 강한 지역에서 두드러진다.

전세가율은 지역에 따라 큰 차이를 보인다. 서울의 경우 전세가율이 상대적으로 낮은데, 이는 매매 가격이 높고 장기적인 가격 상승 기대감이 반영된 결과다. 반면, 지방은 전세가율이 상대적으로 높지만, 이것이 반드시 높은 투자 가치를 의미하지는 않는다.

중요한 것은 전세가율 자체가 아니라, 전세가가 꾸준히 상승하는 지역을 파악하는 것이다. 이러한 지역은 실수요가 강하고, 장기적으로 매매가 상승으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.

#전세가 상승을 활용한 투자 전략

전세가 상승을 활용한 투자 전략을 생각해 보자.

이를 위해서는 전세가 상승 지역의 특성을 파악해야 한다. 전세가가 안정적으로 상승하는 지역은 다음과 같은 특징을 가진다.

신규 공급이 제한적인 지역이다. 서울 강남, 분당, 과천 등 공급이 한정된 지역은 전세 수요가 꾸준히 유지된다. 인구 유입이 지속되는 지역이 있다. 세종시, 인천 송도, 판교 등 기업 유치와 교통 호재가 있는 지역은 장기적인 전세 수요가 예상된다. 우수한 학군과 생활 인프라를 갖춘 지역도 있다. 목동, 대치동, 해운대, 수성구 등 교육 수요가 강한 지역은 전세 수요가 안정적이다.

전세가율 변동 패턴을 분석할 필요도 있다. 과거 데이터를 살펴보면, 전세가율이 크게 하락했다가 이전 최고점을 돌파할 때 매매 시장의 반등이 시작되는 경우가 많았다. 현재 수도권과 지방 주요 도시에서 전세가율이 상승하고 있으며, 일부 지역에서는 이전 최고점을 넘어서고 있다.

특히 서울 및 경기 일부 지역에서 전세가율이 급등하는 단지는 투자 가치가 높아지는 신호로 볼 수 있다. 전세가 상승률이 높을수록 실거주 수요가 탄탄하고, 매매 시장이 조정기를 거친 후 회복될 가능성이 크다.

#전세가 상승을 활용한 구체적 투자 전략

전세가 상승을 활용한 구체적 투자 전략을 생각해 보자.

전세가율 전고점 돌파 단지 공략 방법이다. 전세가율이 이전 최고점을 돌파한 단지의 매매 행태를 면밀히 분석한다. 이러한 단지는 향후 매매가 상승의 선두주자가 될 가능성이 높다.

전세 수요가 강한 지역을 중심으로 매수한다. 학군, 역세권, 신축 중심으로 전세 수요가 많은 지역을 중심으로 매수를 고려해야 한다. 이러한 지역은 장기적으로 안정적인 임대 수익과 함께 매매 차익을 기대할 수 있다.

전세 수익과 매매 차익을 동시 추구하는 전략이다. 전세 수요가 견고한 지역에서는 향후 전세 수익과 매매 차익을 동시에 노리는 전략이 유효하다. 이를 위해서는 지역별 전세가 추이와 매매가 변동을 지속적으로 모니터링 해야 한다.

입주장 이후 반등 기회 포착도 좋은 전략이 된다. 특정 지역에서 대규모 입주가 예정된 경우, 일시적으로 전세 가격이 하락할 수 있다. 하지만 이러한 단기 공급 문제가 해소되면 전세가는 다시 상승할 가능성이 크다. 이러한 시기를 매수 기회로 활용할 수 있다.

#전세가율 활용 시 리스크도 따져봐야

하지만 늘 리스크도 따져봐야 한다.

전세가율과 실거주 가치의 균형을 먼저 고려해야 한다. 전세가율만으로 투자 결정을 내리는 것은 위험하다. 실제 거주 가치와 지역 발전 가능성을 종합적으로 고려해야 한다. 예를 들어, 서울의 경우 전세가율이 상대적으로 낮지만 장기적인 가치 상승 가능성이 높기 때문이다.

금리 변동과 연계한 전략 수립에도 신경을 써야 한다. 금리 정책의 변화는 전세 시장에 큰 영향을 미친다. 금리가 하락할 경우 전세 수요가 증가할 수 있으므로, 이를 예측하여 선제적으로 대응하는 전략이 필요하다.

전세가율이 지나치게 높은 경우, 이른바 ‘깡통주택’의 위험이 있는 것도 늘 염두해 둬야 한다. 전세가율이 90%를 넘는 경우 특별한 주의가 필요하다.

서울과 지방의 전세가율 기준이 다르다는 점을 명심해야 한다. 지방의 높은 전세가율이 반드시 높은 투자 가치를 의미하지는 않는다는 의미다.

전세가는 단기적으로 변동성을 보일 수 있음도 기억해야 한다. 특히 대규모 입주가 예정된 지역에서는 일시적인 전세가 하락이 있을 수 있으므로, 이를 고려한 장기적 관점의 투자가 필요하다.

정부의 부동산 정책과 임대차 관련 법규의 변화를 지속적으로 모니터링 해야 한다. 이러한 변화는 전세 시장의 구조를 크게 바꿀 수 있기 때문이다.

2025년 부동산 시장에서 전세가 상승은 위기가 아닌 새로운 기회의 신호다. 전세가율의 상승은 단순한 시장 변동이 아니라 중장기적인 투자 기회를 제공하는 중요한 지표다.

전세가가 지속적으로 상승하는 지역에서는 매매 반등이 예상되는 만큼, 이를 활용한 전략적 매수를 고려할 필요가 있다. 다만, 단순히 전세가율이 높다는 이유만으로 투자를 결정해서는 안 된다. 전세가의 꾸준한 상승세, 실거주 가치, 지역 발전 가능성 등을 종합적으로 고려해야 한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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