[부동산 인사이트] 서울시 규제 철폐안 희망인가, 혼란인가?

[비즈한국] 서울시는 최근 경제 활성화와 민생 안정을 목표로 규제 철폐안을 속도감 있게 발표하며 주목받고 있다. 오세훈 시장의 주도로 시작된 이 정책은 주상복합건축물의 비주거 용도비율 완화와 환경영향평가 면제 확대 등 건설 및 개발 분야의 규제를 과감히 철폐하겠다는 의지를 담고 있다. 이후 추가적으로 공공기여 비율 완화와 행정 절차 간소화까지 발표하며 정책의 폭을 넓혔다. 그러나 이러한 정책들이 진정으로 서울 부동산 시장의 활성화와 시민 삶의 질 향상에 기여할 수 있을지는 의문이다.

이와 더불어, 현재 서울시에서 추진 중인 다양한 부동산 관련 정책들이 난립하는 가운데, 실질적으로 성과를 내는 정책들이 거의 없다는 점에서 이번 규제 철폐안이 과연 제대로 추진될 수 있을지 회의적인 시각도 적지 않다.

#난립하는 도시 재생사업들-표류하는 정책들

서울시는 이미 여러 도시 재생사업과 주거 정비사업을 동시에 추진하고 있다. 대표적인 사례로 신속통합기획, 모아타운, 도시재생 뉴딜 사업 등을 들 수 있다. 이러한 사업들은 각기 다른 목표와 방향성을 가지고 있으며, 일부는 주택 공급 확대, 일부는 낙후 지역의 개선을 목적으로 추진되고 있다. 그러나 대부분의 사업이 구체적인 결과물을 내놓지 못한 채 표류하고 있는 것이다.

예를 들어, 신속통합기획은 추진 초기부터 높은 기대를 받았지만, 기획 단계에서 과도한 행정 절차와 주민 갈등으로 인해 진행 속도가 매우 더딘 상황이다. 모아타운 또한, 기존 단독주택 밀집 지역의 정비와 소규모 주택 공급을 목표로 하지만, 지자체와 주민 간의 협력 부재와 경제적 타당성 부족으로 인해 실질적 성과를 내지 못하고 있다. 도시재생 뉴딜 사업의 경우, 전국적으로 확대되었지만, 과잉 목표 설정과 비효율적인 예산 집행 문제로 비판받고 있다.

이처럼 이미 진행 중인 사업들이 뚜렷한 진전을 보이지 못하는 상황에서 새로운 규제 완화책이 제대로 추진될 수 있을지에 대한 의문이 제기되는 것이다. 정책의 우선순위가 명확하지 않고, 현장 중심의 실효성 있는 대책보다는 정책의 숫자를 늘리는 데 집중하고 있다는 비판이 나오는 이유다.

#규제 완화의 실효성-가능성과 한계

서울시가 발표한 규제 철폐안은 민간 개발의 활성화를 통한 경제적 활력 증대를 목표로 하고 있습니다. 하지만 이는 현실적으로 몇 가지 한계를 동반한다.

먼저, 시장 환경과 규제 철폐 간의 괴리다.

현재 서울 부동산 시장은 고금리, 거래 절벽, 공급 부족 등 복합적인 문제에 직면해 있다. 이런 상황에서 규제를 철폐한다고 해도 민간의 적극적인 참여를 유도하기는 어렵다. 예를 들어, 주상복합건축물의 상가 의무비율을 완화하더라도, 상업 시설 수요가 감소한 상황에서 실제 효과를 기대하기 힘들 것이다.

둘째, 기존 정책 간 충돌 문제다.

규제 완화는 공급 확대와 개발 촉진을 목표로 하지만, 이는 다른 부동산 정책과 충돌할 가능성이 높다. 예를 들어, 토지거래허가구역은 거래 자체를 제한해 시장 유동성을 낮추고 있으며, 분양가 상한제는 신규 사업의 수익성을 약화시킨다. 이처럼 기존 규제와 새로운 완화책 간의 모순된 방향성은 시장에 혼란을 초래할 수 있다.

셋째, 행정적 역량의 한계다.

현재 서울시는 신속통합기획, 모아타운 등 여러 정책을 동시에 추진 중이다. 이러한 다중 정책 구조에서 추가적인 규제 완화 정책이 제대로 시행되기 위해서는 막대한 행정적 역량과 자원이 필요하다. 하지만 현실적으로 행정적 인프라가 이를 뒷받침하기에는 한계가 있다.

#과감한 규제 완화, 정말 우선적으로 필요한 정책인가?

서울시의 규제 철폐안은 분명 긍정적인 면도 있다. 예를 들어, 환경영향평가 절차 간소화는 사업 지연을 줄이고, 투자 유인을 높일 수 있는 가능성을 제공한다. 또한, 공공기여 비율 완화는 정비사업의 경제성을 높여 주택 공급을 촉진할 수 있다.

그러나 이러한 정책들이 현재 시장의 주요 문제를 해결하는 데 얼마나 효과적일지는 미지수다.

규제를 철폐하는 것보다 먼저 해결해야 할 문제들이 존재한다. 예를 들어, 분양가 상한제는 개발 사업의 수익성을 저하시켜 공급을 위축시키는 주요 원인으로 지적되고 있다. 이 문제를 해결하지 않은 채 규제를 철폐한다면, 개발 활성화라는 목표를 달성하기 어려울 것이다.

또한, 시장 참여자들의 신뢰 회복이 우선이다. 서울시가 지속적으로 새로운 정책을 발표하지만, 기존 사업들이 진척을 보이지 않는다면 시장에서 서울시의 정책 신뢰도가 낮아질 수밖에 없다.

#방향성 재설정-규제 철폐의 본질을 고민해야

서울시는 단순히 규제를 철폐하거나 완화하는 것을 넘어, 정책의 실효성과 시장 적합성을 고려해야 한다. 우선순위를 명확히 설정하고, 현장에서 실질적으로 작동할 수 있는 정책을 추진해야 한다.

그렇게 하기 위해서는 기존 정책의 개선이 우선이다.

기존에 추진되던 신속통합기획, 모아타운 등은 제대로 된 성과를 내지 못하는 상황이다. 새로운 규제를 도입하기 전에, 기존 정책의 문제점을 분석하고 개선책을 마련해야 한다.

정책 간 통합성과 일관성 확보도 중요하다.

규제 완화와 기존 규제가 서로 충돌하지 않도록 정책 간의 통합성과 일관성을 확보해야 한다. 이를 위해 다양한 이해관계자와의 협의를 강화하고, 현장 중심의 접근 방식을 도입해야 한다.

시장 신뢰 회복도 함께 진행되어야 한다.

정책의 발표와 시행 과정에서 투명성과 일관성을 유지해야 시장 참여자들의 신뢰를 회복할 수 있다. 이는 단기적인 성과보다 장기적인 시장 안정성을 도모하는 데 더욱 중요다.

결국 실효성 없는 규제 철폐에는 신중함이 필요하다.

서울시의 규제 철폐안은 단기적으로는 민간 활력을 높이고, 주택 공급을 촉진하는 긍정적 효과를 낼 수 있다. 그러나 이미 난립한 정책들이 제대로 진척을 보이지 못하고 있는 상황에서 추가적인 규제 완화가 효과를 발휘하기 위해서는 신중한 접근이 필요한 것이다.

서울시가 진정한 성과를 내기 위해서는 현재의 시장 문제를 직시하고, 우선 해결해야 할 규제와 정책부터 다루는 접근이 필요하다. 규제 철폐 자체는 목표가 아니라 수단이다. 그 수단이 올바르게 작동하도록 체계적인 준비와 실행이 뒤따라야 할 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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