[비즈한국] 1기 신도시 특별법에 따라 13개 구역이 선도지구로 지정됐다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본에 걸쳐 지정된 이 구역들은 1980~1990년대 조성된 1기 신도시가 가진 노후화 문제를 해결하기 위한 첫걸음으로 평가받는다. 이는 단순히 재건축 사업의 시작을 넘어, 정부와 지방자치단체, 그리고 주민들이 공동으로 참여하는 대규모 도시 재편 프로젝트라는 점에서 특별한 의미를 지닌다.
이러한 긍정적인 전망에도 불구하고, 재건축 사업에는 여전히 많은 과제가 산적해 있다. 특히 추가 분담금, 이주 대책, 공공 기여와 같은 요소들은 선도지구 선정 이후 본격적으로 논의되며 투자자와 주민들에게 중요한 변수로 작용할 것이다.
재건축, 선도지구 지정의 기회와 한계를 살펴보자.
재건축은 단순히 오래된 아파트를 새로운 건축물로 바꾸는 것을 넘어 도시의 구조와 기능을 새롭게 설계하는 작업이다. 이번 1기 신도시 특별법은 이러한 재건축 과정을 지원하기 위해 정부가 직접 나서서 행정적, 금융적, 그리고 제도적인 기반을 마련했다.
첫째, 정부의 행정적 지원은 재건축 사업의 효율성을 높이는 데 기여할 것이다. 과거 재건축 과정에서는 주민 동의율 확보와 같은 초기 단계에서 사업이 지연되는 경우가 많았다. 하지만 이번 특별법에서는 전자 동의 플랫폼을 도입해 주민들의 의견 수렴 과정을 간소화하고, 불필요한 갈등을 줄이려는 노력을 기울이고 있다.
둘째, 금융적 지원은 초기 사업비 부담을 완화하는 데 도움이 된다. 약 12조 원 규모의 미래도시펀드와 HUG(주택도시보증공사)의 특화 보증은 재건축 사업의 자금 조달 문제를 해결할 강력한 수단이다. 특히 시공사가 보증을 통해 안정적으로 공사를 진행할 수 있다는 점에서 사업 리스크를 줄이는 역할을 할 것이다.
그럼에도 불구하고 재건축 사업에는 여전히 많은 불확실성이 존재한다. 추가 분담금, 이주 대책, 공공 기여와 같은 요소들은 사업 진행 속도와 주민들의 협조에 큰 영향을 미친다.
추가 분담금은 갈등의 불씨가 될 수 있다. 재건축에서 가장 민감한 문제 중 하나는 추가 분담금이다. 이번 선도지구 지정 과정에서도 정부와 주민 간의 가장 큰 쟁점은 예상 추가 분담금에 대한 정확한 산출이었다. 재건축 사업이 진행되면서 예상치 못한 비용 증가가 발생할 경우, 주민들이 부담해야 할 금액은 늘어나게 된다. 이는 사업에 대한 주민들의 불만과 갈등을 유발할 수 있다.
특히 분당과 평촌처럼 대규모 아파트 단지가 많은 지역에서는 이러한 문제가 더욱 두드러질 가능성이 크다. 과거 사례를 보면 추가 분담금 문제가 재건축 사업의 지연 요인이 된 경우가 적지 않다. 예를 들어, 강남권의 일부 재건축 단지에서는 공사비 증대로 인해 주민들이 사업 철회를 요구하거나, 사업이 지연되는 사례가 발생했다. 따라서 투자자들은 해당 지역의 추가 분담금 산정 방식과 이를 둘러싼 갈등 가능성을 면밀히 살펴야 한다.
이주 대책 역시 단기적 임대 시장의 혼란을 줄 수 있다. 재건축은 필연적으로 이주를 동반한다. 선도지구로 지정된 구역에서는 약 3만 6000세대가 재건축 대상에 포함되는데, 이들의 이주 수요는 지역 임대 시장에 즉각적인 영향을 미칠 것이다. 분당이나 평촌처럼 대규모 단지가 밀집한 지역에서는 임대료 상승이 불가피하다. 특히, 이주 대책이 명확하지 않거나, 임시 주거 시설이 부족할 경우 단기적으로 해당 지역의 임대 시장은 큰 혼란을 겪을 수 있다.
이러한 상황은 투자자들에게 두 가지 기회를 제공한다.
첫째, 임대 수요 증가로 인해 전세나 월세 수익률이 높아질 가능성이 있다. 둘째, 이주가 완료된 후 재건축이 완료되기까지의 공백 기간 동안 지역 내 신축 주택의 희소성이 부각될 것이다. 하지만 이주 수요를 활용한 투자는 지역별 시장 상황과 수요 공급의 균형을 꼼꼼히 분석해야 성공 가능성이 높다.
공공 기여는 비용과 혜택의 딜레마가 된다. 재건축 사업에서는 공공 기여가 필수적이다. 개발 이익의 일부를 사회에 환원하는 방식으로, 공원 조성이나 도로 확장, 공공시설 건설 등이 포함된다. 이번 1기 신도시 특별법에서도 공공 기여는 주요 요소로 언급됐으며, 정부는 이를 통해 사업의 사회적 정당성을 확보하려 한다.
문제는 공공 기여가 늘어날수록 개발 비용이 증가한다는 점이다. 이는 추가 분담금과 직결되며, 개발 이익을 일부 상쇄할 수 있다. 투자자들은 공공 기여로 인해 사업성이 떨어질 가능성을 염두에 두고, 예상 수익률을 보수적으로 산정해야 한다.
결국 투자 전략은 기회와 리스크를 균형 있게 고려해야 한다는 것이다.
1기 신도시의 선도지구 지정은 장기적으로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 하지만 추가 분담금, 이주 대책, 공공 기여와 같은 불확실성은 투자 결정을 복잡하게 만든다. 이러한 상황에서 투자자들은 다음과 같은 전략을 고려해야 한다.
첫째, 선도지구 내 핵심 단지 투자다. 선도지구로 지정된 단지는 행정적, 금융적 지원을 받기 때문에 개발 속도가 빠를 가능성이 크다. 분당의 샛별마을, 일산의 후곡마을 등 주요 단지들은 재건축 이후 높은 프리미엄을 기대할 수 있다. 그러나, 추가 분담금 리스크를 고려해 가격이 상대적으로 안정적인 초기 단계에서 접근하는 것이 중요하다.
둘째, 비선도지구의 잠재 가치 탐색이다. 선도지구로 지정되지 않은 인근 지역은 상대적으로 낮은 가격대에 위치해 있으며, 향후 추가 지정 가능성이 있는 지역에 투자하는 것도 유망하다. 예컨대, 분당의 목련마을이나 일산의 정발마을처럼 기존 논의가 있었던 지역은 추가 지정 가능성이 높다.
셋째, 단기적 임대 수익 활용이다. 이주 수요가 증가하는 시점을 활용해 임대 가능한 주택에 투자하는 것도 좋은 전략이다. 특히, 전세나 월세 수익률이 높은 지역은 단기적으로 안정적인 현금 흐름을 제공할 수 있다.
넷째, 공공 기여와 비용 구조 분석이다. 공공 기여로 인한 비용 상승 가능성을 면밀히 분석해야 한다. 사업성이 떨어질 수 있는 단지보다는 공공 기여 부담이 상대적으로 적은 소규모 단지에 관심을 두는 것이 유리할 수 있다.
1기 신도시의 재건축은 한국 부동산 시장에서 가장 중요한 프로젝트 중 하나로, 선도지구 지정은 그 첫 단추를 꿰는 과정이다. 정부의 강력한 지원과 체계적인 계획은 긍정적이지만, 추가 분담금, 이주 대책, 공공 기여와 같은 현실적인 문제는 여전히 남아 있다. 투자자들은 기회와 리스크를 면밀히 분석해 전략을 세워야 하며, 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 한다.
재건축은 단기적 수익을 기대하기보다는, 도시의 재편과 함께 장기적인 가치를 추구하는 투자 형태라는 점을 잊지 말아야 한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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