[부동산 인사이트] '서울 대체지' 아닌 '독자적 잠재력'으로 뜨고 있는 경기도

[비즈한국] 변화와 기회의 중심에서 경기도 부동산에 주목해야 하는 이유를 알아보자. 결론부터 이야기하면 서울은 이제 부담스럽고, 경기도는 반사적인 기회의 시기가 왔다는 것이다.

서울은 오랜 세월 대한민국 부동산 시장의 중심지로 군림해 왔다. 하지만 급격히 상승한 집값, 강화된 대출 규제, 그리고 증가하는 세금 부담은 서울을 부담스러워 하는 인구들을 양산하고 있다.

이에 비해 경기도는 합리적인 가격대와 함께 대규모 개발 프로젝트, 인프라 확충, 인구 유입으로 지속적인 성장을 보여주고 있다. 경기도는 이제 서울의 대체지가 아니라 독자적인 성장 잠재력을 지닌 지역으로, 장기적이고 안정적인 부동산 투자를 위한 최적의 지역으로 떠오르고 있다.

서울과 경기도 부동산 시장 비교, 커지는 격차가 발생한 이유를 알아보자.

먼저 서울의 높아진 진입 장벽이다. 

서울 아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 5456만 원으로 역대 최고치를 경신했다. 이는 경기도 1993만 원 및 인천시 1357만 원과 비교했을 때 매우 높은 수준이다. 전용 84㎡(25.4평) 아파트를 기준으로 했을 때 약 11억 원 이상의 가격 차이를 보일 정도다. 평균 매매가는 더욱 심각한 수준으로, 서울은 3.3㎡당 4125만 원, 경기는 1881만 원, 인천은 1357만 원으로 집계되고 있다.

두 번째, 세금 부담이 증가하고 있다. 

서울은 공시가격 현실화율이 유지되면서, 집값 상승 지역의 보유세 부담이 더욱 커질 전망이다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파), 용산구 등 고가 주택 밀집 지역에서는 재산세와 종합부동산세가 지속적으로 증가하고 있다. 이에 따라 보유세 부담을 줄이려는 움직임이 경기도로의 인구 이동을 가속화하고 있다.

세 번째 서울의 엑소더스다.

2024년 기준, 서울을 떠난 인구는 36만 명 이상이며, 이 중 70% 이상이 경기와 인천으로 이동했다. 이는 단순한 주거지 이동이 아니라, 생활의 질과 경제적 안정을 위한 선택으로 볼 수 있다. 특히, 젊은 세대와 중산층이 경기도로 유입되면서 지역 경제 활성화와 부동산 수요 증대가 이루어지고 있다.

그렇다면 경기도 부동산의 어떤 장점에 주목하고 있는 것일까.

먼저 인구 유입과 일자리 증가다.

경기도는 지난 10년간 115만 명 이상의 순이동 인구를 기록하며 전국에서 가장 많은 인구 유입이 있었다. 특히, 신도시와 산업단지가 조성되는 지역은 일자리 창출과 인구 유입의 중심지로 떠오르고 있다. 예를 들어, 평택은 삼성반도체 공장과 브레인시티 개발로 인해 꾸준한 성장세를 보이고 있으며, 화성 동탄은 교통 및 상업 시설이 잘 갖춰진 지역으로 인구 유입이 두드러지고 있다.

두 번째, 교통망의 확충이다.

경기도의 교통 인프라는 지속적으로 확충되고 있다. 수도권광역급행철도(GTX) A, B, C 노선이 완전히 개통되면 경기도 주요 지역에서 서울 중심부까지의 이동 시간이 크게 단축될 것이다.

GTX-A 노선은 파주, 고양, 서울, 성남, 용인, 화성 등 경기 북부와 남부를 연결하며, 서울 강남으로의 접근성을 대폭 개선한다. GTX-B 노선은 남양주와 같은 경기 동부와 부천, 인천 지역의 발전을 견인하며, 해당 지역의 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 기대된다. GTX-C 노선은 양주시, 의정부시 등 경기 북부와 과천, 안양, 의왕, 수원 등의 경기 남부 지역에 큰 영향을 줄 것이다. 그 외에도 신안산선, 서해선 등은 평택, 안산, 시흥 등 경기 남부 지역의 교통 여건을 개선하여, 서울과의 접근성을 더욱 강화할 것이다.

아울러 대규모 일자리 개발 프로젝트가 진행되고 있다.

경기도 곳곳에서 진행되는 대규모 개발 프로젝트는 지역의 주거 환경을 개선하고, 부동산 가치를 높이는 핵심 요인으로 작용하고 있다. 평택 브레인시티는 산업단지와 주거지가 공존하는 대규모 복합 개발 프로젝트로, 지역 경제와 부동산 시장의 동반 성장이 기대된다. 화성 동탄2신도시는 상업, 주거, 교육, 교통이 조화를 이루는 신도시로, 특히 젊은 세대의 유입이 활발히 이루어지고 있다. 고양시 일산, 장항, 삼송 테크노밸리는 첨단산업단지와 주거지역의 결합으로 일자리와 주거 환경을 동시에 개선하고 있다.

그렇다면 경기도 내 어디에, 어떻게 투자해야 할까?

가장 먼저 교통 호재 지역에 투자해야 한다.

GTX 노선과 같은 교통 호재는 부동산 가치 상승의 핵심 요인입니다. GTX-A 노선이 지나는 파주, 고양, 화성, 용인과 GTX-B 노선이 포함된 남양주, 부천 지역은 미래가치가 높아질 것이다. 이러한 지역은 장기적인 관점에서 투자 가치가 높은 지역으로 주목해야 한다.

두 번째로 대규모 개발 지역 선점 전략이다.

평택, 화성, 고양 등 대규모 개발 프로젝트가 진행되는 지역은 장기적인 관점에서 높은 수익을 기대할 수 있다. 특히, 신도시 조성 지역은 인프라와 생활 편의성이 향상되면서 주거 선호도가 높아지고 있다.

세 번째로 합리적인 가격대의 물건을 찾아야 한다.

경기도는 서울보다 낮은 진입 장벽을 가지고 있으면서도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역이 많다. 전세가율이 높아 소액 투자자들도 비교적 안전하게 투자할 수 있는 여건이 마련되어 있다.

경기도 부동산의 미래는 장기적 성장 가능성에 무게를 두어야 한다. 단기적인 투자보다는 중장기 투자를 추천하는 이유가 여기에 있다.

경기도는 서울에 비해 가격 부담이 적으면서도 교통, 개발, 인구 증가 등 다방면에서 성장 잠재력을 가지고 있다. 서울의 부동산 시장이 고가 주택 중심의 ‘그들만의 리그’로 굳어지고 있는 반면, 경기도는 합리적인 가격대와 함께 다양한 계층이 접근 가능한 주거 및 투자 시장을 형성하고 있다.

경기도는 이제 단순히 서울의 대체재가 아닌, 독자적인 성장 잠재력을 지닌 지역으로 자리 잡고 있다. 서울의 높은 주거 비용과 규제 부담에서 벗어나고자 하는 수요가 경기도로 이동하고 있으며, 이는 향후 경기도 부동산 시장의 안정적 성장을 더욱 견고히 할 것이다.

그래서 지금이 경기도 주요 지역에 투자할 시점이라는 생각이다. 서울의 부동산 시장은 점점 더 높은 장벽을 쌓아가고 있다. 반면, 경기도는 합리적인 가격대, 풍부한 개발 기회, 그리고 안정적인 수요 증가로 인해 투자자들에게 매력적인 선택지가 되고 있다. 교통망 확충과 대규모 개발 프로젝트를 통해 경기도는 미래의 부동산 가치를 높여가고 있다. 지금이 바로 경기도 부동산에 투자해야 할 시점이 될 것이다. 미래의 중심지가 될 곳에 가치 있는 투자를 찾는다면, 지금 경기도에 주목해야 할 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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