[비즈한국] 지방 부동산 시장은 현재 많은 전문가들이 투자 위험을 경고하는 영역이지만, 위기와 기회가 동시에 존재한다. 미분양 물량 증가와 시세 조정은 불안 요인으로 작용하지만, 오히려 이러한 시기에 투자할 경우 장기적 관점에서 큰 기회를 잡을 수도 있다는 의미다.
2023년 대구 수성구 투자자들의 성공 사례처럼, 시장의 일시적 침체는 좋은 입지의 부동산을 낮은 가격에 매수할 수 있는 기회를 제공하며, 지방 부동산 시장의 정석을 이해하고 투자하는 것은 장기적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 전략이 될 것이다.
먼저 지방 부동산 시장의 위기 요인을 분석해 보자
첫째, 미분양 증가와 수요 부족 요인이다.
지방 부동산 시장의 대표적 위험 요인으로 미분양 증가가 있다. 미분양은 주택 공급이 수요를 초과했음을 나타내며, 가격 하락의 주요 원인이 된다. 2024년 이후, 대구, 부산, 울산 등의 지방 대도시와 기타 중소 도시들은 과도한 공급과 경제 둔화로 미분양 물량이 급증했다. 수요가 공급을 따라가지 못하는 상황에서는, 특히 비인기 지역에서 미분양이 쉽게 소화되지 않아 시장 회복이 더딜 수 있다.
둘째, 지역 경제 둔화와 인구 감소 요인이다.
지방 경제의 성장 둔화와 인구 감소는 부동산 수요에 직접적인 영향을 미친다. 특히 청년층과 근로 인구가 일자리를 찾아 수도권으로 이동하면서 지방 인구는 자연스럽게 감소하고 있다.
이로 인해 주거 수요가 줄고, 상업 시설 역시 경제적 활력을 잃게 되며, 상권과 주거지 가치가 동시에 감소할 위험이 커지고 있다.
셋째, 제도권 전문가들은 지방 투자를 반대하고 있다.
대부분의 제도권 전문가들이 지방 부동산 투자를 꺼리는 이유는, 지방 부동산 시장의 가격 회복 주기가 길고, 리스크가 크기 때문이다. 투자자들 사이에서는 일반적으로 안정성 있는 수도권 부동산에 대한 선호가 높다. 이는 불확실한 경제 상황 속에서 안정적 수익을 추구하기 때문인데, 초기 투자금이 비교적 작고 안정적인 수익을 얻기 어려운 지방의 경우 그 위험이 상대적으로 큰 것도 사실이다.
그렇다면 이러한 리스크, 위기가 기회가 될 수 없는지, 지방 부동산의 기회 요인을 정리해 보자.
첫째, 투자 기본 원칙인 쌀 때 사야 한다는 것이다.
투자의 기본 원칙 중 하나는 시장이 조정될 때, 즉 쌀 때 매수하는 것이다. 부동산 투자 역시 시장이 조정기에 접어들었을 때 좋은 입지와 가치를 가진 물건을 저렴한 가격에 매수하는 전략이 효과적일 수 있다. 예를 들어 2023년 대구 수성구의 인기 아파트들이 조정되었을 때, 저가에 매수해 현재 높은 수익을 올린 사례가 꽤 있다. 좋은 입지의 아파트는 결국 회복세로 돌아서기 때문에, 가격이 낮아졌을 때 매수하여 장기 보유하는 전략이 효과적임을 보여준다.
둘째, 입지의 중요성, 즉 지역 내 핵심 입지 매수는 조정될 때 하면 된다는 것이다.
지방 부동산 시장에서 입지 좋은 핵심 지역의 아파트들은 여전히 높은 수요를 유지하고 있으며, 이는 곧 시장 회복의 가능성이 높다는 의미다. 예를 들어 대전 서구와 유성구는 학군과 생활 편의성이 우수해 지역 내 수요가 꾸준히 유지되고 있다. 이처럼 지방에서도 인프라가 잘 갖춰진 핵심 입지의 아파트는 시장 변동 속에서도 회복 가능성이 높다.
셋째, 지방은 수도권 대비 상대적으로 저렴한 투자금이 든다는 것이다. 수도권 부동산에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 수 있다는 점도 지방 부동산의 강점이 된다. 이를 통해 초기 투자금 부담을 줄일 수 있으며, 작은 자본으로도 수익을 낼 수 있는 기회를 제공받을 수 있다.
예를 들어, 부산 해운대구의 인기 아파트가 시세 조정을 거치면서 저렴해졌을 때 투자한 사람들은, 동일한 자본으로 수도권에서 소형 주택을 매수할 때보다 넓은 면적과 더 좋은 입지의 주거지를 확보할 수 있었다.
넷째, 정책 변화와 규제 완화 기대다. 지방 부동산 시장은 최근 정부의 정책 변화로 인한 규제 완화 가능성이 크다. 특히 지역 경제 활성화를 위한 다양한 개발 계획이 발표되면서, 지방 부동산 시장의 회복 가능성에 대한 기대가 커지고 있다.
지방 주요 도시에 대한 규제 완화와 부동산 개발 지원이 이어질 경우, 지방 부동산 시장의 회복을 촉진할 수 있는 환경이 조성될 수 있다.
이러한 지방 부동산에 대한 위기와 기회 요인을 제대로 공부하여 투자 전략을 세워보자. 위기 속 기회 활용하기 참 좋은 시기가 오고 있기 때문이다.
먼저 장기 보유를 염두에 둔 투자를 하자.
지방 부동산 시장은 변동성이 큰 만큼, 단기보다는 장기 투자를 염두에 두고 접근하는 것이 좋다. 부동산 시장이 회복되기까지의 시간을 고려해, 가격 조정기를 저가 매수의 기회로 삼아 장기 보유할 계획을 세워야 한다.
특히 인프라 확장이 예정된 지역이나 핵심 입지에서 매수해 장기 보유할 경우, 지역 발전에 따라 시세가 회복되고 안정적 수익을 기대할 수 있다.
두 번째로 지방 수익형 부동산에 대한 관심도 필요하다.
지방에서는 아파트 매매 외에도 수익형 부동산(상가, 오피스텔) 등에서 안정적 임대 수익을 기대할 수 있다. 지방 주요 도시에서도 상업 지구 내 상가, 오피스텔 수익률이 높아 투자자들에게 매력적인 선택이 될 수 있다.
특히 지방의 주요 상업 중심지나 관광지와 가까운 지역에서 상가, 오피스텔 등의 수익형 부동산을 매입할 경우 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있다.
세 번째로 실거주와 투자를 겸한 전략이다.
지방에서의 투자는 실거주와 투자를 겸할 수 있는 전략이 유리하다. 특히 입지 좋은 아파트를 선택해 실거주하면서 향후 시세가 회복되었을 때 매도를 고려하는 방안을 통해 리스크를 최소화할 수 있기 때문이다.
예를 들어, 울산 남구와 같이 학군과 인프라가 우수한 지역에 실거주 겸 투자 목적으로 아파트를 매입하는 것은 향후 가치 상승 가능성이 높다.
지방은 깊숙히 공부를 하지 않으면 실제 가치를 정확히 파악하기 어렵다. 따라서 제대로 된 부동산 전문가들의 콘텐츠들과 현지 정보를 꾸준히 파악해야 한다. 지방 부동산 시장은 지역별 특성이 강해 현지 전문가, 중개업자들의 조언과 정보를 활용하는 것이 필요하다. 이와 함께 지방 부동산 시장에 대한 최신 정보를 꾸준히 체크해 입지, 인프라 변화, 정책 변화 등을 예의주시하는 것이 필요하다.
지방 부동산 시장의 위기 속에서 기회를 잡기 위해서는 균형 잡힌 투자 접근이 필요하다.
2025년 지방 부동산 시장은 다소 위축된 모습이지만, 좋은 입지와 인프라가 확보된 지역에서는 여전히 기회가 존재한다. 대구 수성구의 사례처럼 핵심 입지에 대한 수요는 꾸준히 존재하며, 이러한 시기에 낮은 가격으로 진입해 장기적인 안목으로 투자하는 것이 효과적이다.
지방 부동산 투자는 수도권과는 다른 접근이 필요하지만, 쌀 때 사는 투자의 기본 원칙에 따라 핵심 지역에서의 저가 매수 기회를 잘 활용한다면 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있을 것이다. 다만, 지역 특성에 따라 변동성이 큰 만큼 철저한 시장 조사와 장기적 관점을 바탕으로 한 신중한 투자가 필요하다. 깊게 공부하자!
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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