[비즈한국] 오피스텔은 한때 아파트의 대체재로 주목받으며 2020~2021년 부동산 급등기 인기 투자처였다. 그러나 금리 인상과 전세 사기, 주택 수 산정 규제로 인해 2022년 이후부터는 시장에 냉기가 돌기 시작했다.
그동안 아파트에 비해 투자성이 떨어진다는 평가를 받던 오피스텔이 최근 다시 주목받고 있다. 서울 주요 지역을 중심으로 매매가가 오르기 시작했고, 임대 수익률 또한 상승세를 보인다. 오피스텔 투자가 유리한 이유와 지금이 적기인 이유를 자세히 살펴보자.
오피스텔 투자의 부활, 최근 투자성이 높아진 이유를 4가지로 정리해 보자.
첫째, 아파트 가격 급등과 공급 부족 이슈다.
서울과 수도권 아파트 가격이 급등하면서 주거 대안을 찾는 수요가 오피스텔로 눈을 돌리고 있다. 특히 서울과 수도권의 아파트 공급이 턱없이 부족한 상황에서 아파트 대체재로 오피스텔이 떠오르는 것이다. 2024년 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 4057실로, 2023년 1만 4479실의 28% 수준이며, 내년에는 더욱 줄어들 전망이다. 이처럼 공급이 부족하다 보니, 오피스텔에 대한 희소가치가 높아지며 매매가와 임대 수익률 모두 상승 압력을 받고 있다.
둘째, 주택 수 제외 혜택과 세제 완화 정책 이슈다.
최근 정부가 발표한 8·8대책에는 2027년까지 준공된 전용 60㎡ 이하 신축 오피스텔에 대해 주택 수 산정에서 제외해 주겠다는 내용을 포함하고 있다. 이로 인해 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 혜택을 받을 수 있어 소형 오피스텔에 대한 투자 관심이 증가하게 된 것이다. 특히 주택 수 제외 혜택을 활용해 오피스텔을 투자할 경우, 추가적인 주택 구입이나 투자에 대한 유연성을 가질 수 있다.
셋째, 금리 하락과 임대 수익률 상승 이슈다.
최근 미국 연방준비제도가 기준금리를 인하하며, 국내 추가 금리 인하 가능성도 커지고 있다. 은행 예금 금리가 연 2~3%대에 불과한 반면, 오피스텔 임대 수익률은 평균 연 4~5%대에 이른다. 서울 오피스텔 평균 수익률은 연 4.87%로, 이는 5년 내 최고 수준이다. 또한, 전세 기피 현상으로 인해 월세 수요가 증가하며, 오피스텔 임대 수익률은 지속해서 오를 가능성이 크다.
넷째, 직주근접 수요 증가 이슈다.
서울의 핵심 비즈니스 지역인 강남, 여의도, 도심권 등에서는 직장과 가까운 곳에 거주하고자 하는 직주근접 수요가 오피스텔로 집중되고 있다. 특히 아파트 가격이 높고 임대료가 비싼 지역에서는 직장인들이 비교적 저렴한 오피스텔을 선택하는 경향이 강해지고 있다. 이로 인해 도심 지역의 오피스텔 수요는 더욱 높아질 듯하다.
최근 오피스텔 투자 증가의 이유를 분석하면 아래와 같다.
첫째, 상승세로 돌아선 매매가와 임대 수익률이다.
서울 오피스텔 매매가는 2022년 이후 처음으로 상승세로 전환했다. 아파트 공급 부족과 수요 증가가 맞물리면서 오피스텔의 매매 가격이 반등세에 접어들었다. 또한, 임대 수익률도 금리 하락과 전세 수요 감소로 안정적 상승을 보이고 있다. 지금 시점에 오피스텔에 투자하면 매매가 상승과 임대 수익률 상승 두 가지를 모두 기대할 수 있는 유리한 상황이다.
둘째, 공급 부족으로 인한 희소가치 상승이다.
올해와 내년 오피스텔 공급 물량이 크게 줄어, 희소가치가 부각될 것으로 예상된다. 공급 부족은 단기적 요인이 아닌, 땅값 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부담 증가, 주택 수 포함 규제 등의 복합적 요인으로 인해 장기적으로 지속될 가능성이 크다. 특히 서울 중심 지역에서 오피스텔 공급이 줄어드는 상황에서, 현 시점에서 오피스텔을 매입해 두면 향후 더 큰 상승 효과를 기대할 수 있다.
셋째, 안전 자산의 대안으로 자리 잡은 수익형 부동산라는 점도 있다.
금리가 인하되면서 은행 예금, 채권 등 안전 자산의 수익률이 감소할 가능성이 있다. 오피스텔은 수익형 부동산 중에서도 안정적인 수익을 기대할 수 있으며, 서울의 주요 비즈니스 지역에서는 수요가 지속적으로 유지될 것이다. 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 함께 기대할 수 있는 오피스텔은 저금리 시대에 안전 자산의 대안으로 볼 수 있다.
오피스텔 투자 유망 지역을 검토해 보자.
서울 동남권은 높은 직주근접 수요와 양질의 교통망을 갖추고 있으며, 아파트에 대한 수요가 높은 상황에서 중대형 오피스텔의 수요도 높다. 강남 일대의 소형 오피스텔은 고소득 직장인들의 수요가 많아 매매가와 임대료 상승세가 강하다.
서울 서남권 지역은 직장인 밀집 지역으로, 여의도와 가까운 영등포구와 교통편이 좋은 동작구 일대 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 최근 전세 사기 등의 영향으로 안전한 임대 수요가 오피스텔로 옮겨오면서, 전용 40~80㎡ 중형 오피스텔의 수익률이 좋은 편이다.
마포, 서대문, 은평구 등 서북권은 서울 중심부와 가까우면서도 비교적 저렴한 임대료를 갖추고 있어 1인 가구와 신혼부부의 수요가 많다. 또한, 서울 주요 도심으로 접근성이 뛰어나, 교통이 편리한 역세권 오피스텔은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다.
하지만 오피스텔 투자가 무조건 안전한 것은 아니다. 오피스텔은 아파트와 달리 상업용 부동산이므로 투자 시 주변 상권과 교통망을 꼼꼼히 조사하는 것이 중요하다. 또한, 중대형 오피스텔의 경우 관리비가 높아 임차인 선호도가 떨어질 수 있으므로, 임대 수익이라면 소형 오피스텔을 선택하는 것이 좋다.
현 시점에서 오피스텔 투자는 상승세를 타고 있는 매매가와 임대 수익률, 금리 인하 및 공급 부족 등의 요인을 고려할 때 유리한 선택이 될 수 있다. 투자 가치가 높은 지역을 신중하게 선정해 시장 상황을 면밀히 검토한 후, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 오피스텔 투자에 관심을 가져 볼 때가 되었다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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