[부동산 인사이트] 금리 내렸지만…대출 규제 시기 4가지 대응 전략

[비즈한국] 최근 한국은행이 기준금리를 인하하면서 부동산 시장과 소비자들의 반응은 주목받고 있다. 금리 인하는 일반적으로 시장의 유동성을 증가시키고, 자산 가격 상승을 촉발할 수 있다. 하지만, 정부는 대출 규제를 동시에 강화하면서 부동산 시장의 과열을 방지하려 하고 있다. 이런 상반된 정책은 시장과 소비자들에게 혼란을 줄 수 있다. 이번 칼럼에서는 대출 규제와 금리 인하가 어떻게 시장에 영향을 미치고, 소비자들이 어떻게 대응해야 할지에 대한 전략을 제안하고자 한다.

먼저 금리 인하와 대출 규제라는 상반된 신호가 나온 이유가 뭘까?

기준금리 인하는 소비자들에게 대출 상환 부담을 줄여주고, 부동산 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 저금리 환경에서는 주택담보대출 금리가 하락하고, 이에 따라 부동산 시장의 매수세가 강해질 가능성이 있다. 특히, 기존 대출자들에게는 상환 부담이 줄어들어 유리하게 작용한다.

이런 상황에서 정부는 동시에 대출 규제를 강화하고 있다. DSR(총부채원리금상환비율) 제도의 단계적 확대, 대출 한도 제한, 가산금리 인상 등으로 대출을 통한 부동산 매입이 어려워지고 있다. 대출 규제는 가계부채를 줄이기 위한 조치이지만, 소비자들에게는 부동산 구매를 어렵게 만드는 요소로 작용하기 때문이다.

이러한 상반된 정책 조합은 시장에 복합적인 영향을 미칠 수 있다. 금리 인하로 인해 시장의 유동성이 증가하는 동시에, 대출 규제가 자금 조달의 문턱을 높여 시장이 과열되지 않도록 막고자 하는 정부의 의도가 반영된 것이다.

이에 대한 시장의 반응은 과열 억제와 양극화 심화다.

부동산 시장은 정부의 대출 규제와 금리 인하 조치에 복잡한 반응을 보이고 있다. 금리 인하로 인한 매수심리 개선이 예상되지만, 대출 규제는 실수요자들이 대출을 통해 주택을 구매하기 어렵게 만들고 있다. 이는 결과적으로 특정 지역의 고가 주택과 ‘똘똘한 한 채’ 수요에 집중되는 양극화를 심화시킬 가능성이 있다.

서울과 수도권의 인기 지역은 여전히 높은 수요와 적은 공급으로 인해 가격이 상승할 것으로 예상된다. 반면, 대출 규제의 영향이 더 강하게 미치는 지방이나 비인기 지역은 가격이 정체되거나 하락할 가능성이 있다. 이는 수도권과 지방 간 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 수 있으며, 정부가 의도한 시장 안정화 효과는 일부 지역에만 한정될 수 있다.

결국 소비자 대응 전략에는 신중한 접근 필요하다는 것이다. 현재와 같은 상황에서 소비자들은 부동산 투자나 주택 구매 시 신중하게 접근해야 한다. 금리 인하로 인한 긍정적인 요소만을 고려하기보다는, 대출 규제와 금리 인하의 복합적인 영향을 동시에 분석할 필요가 있다. 다음은 소비자들에게 추천하는 대응 전략이다.

첫째, 자금 계획을 철저히 수립해야 한다. 대출 규제가 강화된 상황에서는 자기 자본을 최대한 활용할 수 있도록 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요하다. 대출 상환 능력을 고려해 무리한 대출보다는 안정적인 자금 운영을 고려해야 한다.

둘째, ‘똘똘한 한 채’ 선택에 신중해야 한다. 금리 인하로 인해 주택 구입 수요가 회복될 가능성이 높지만, 특히 수도권이나 강남 3구와 같은 인기 지역에서 매수하려는 수요가 집중될 수 있다. 경쟁이 치열한 지역에서는 가격이 더욱 상승할 수 있어, 해당 지역에서의 매수는 신중히 결정해야 한다.

셋째 지방 투자 검토다. 대출 규제가 수도권을 중심으로 강화됨에 따라, 지방의 유망 지역에 대한 관심도 필요하다. 수도권의 부동산 시장은 이미 과열된 상태이지만, 상대적으로 저평가된 지방의 부동산은 개발 계획이나 인프라 확장과 같은 호재로 인해 시세 상승의 가능성이 크다.

지방의 경우, 인프라 개발이 예정된 지역이나 인구 유입이 예상되는 지역에 주목할 필요가 있다. 예를 들어, 대규모 산업단지나 교통 인프라가 확장되는 지역은 앞으로 주거 수요가 늘어나면서 부동산 가치가 상승할 가능성이 크다. 최근에는 지방의 부동산 시장에서 큰 호재가 될 수 있는 도시 재생 프로젝트나 대형 산업단지 개발이 활발히 추진되고 있다. 따라서, 지방의 부동산에 관심을 갖고, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 지역에 투자를 고려하는 것이 현명한 전략이다.

지방 부동산 투자 시 중요한 것은 단기적인 시세 상승보다 중장기적인 발전 가능성을 내다보는 것이다. 예를 들어, 경상권의 포항이나 충청권의 천안아산과 같은 산업도시들은 지역 경제의 중심 역할을 하며, 산업 인프라 확장과 함께 부동산 가치가 안정적으로 상승할 가능성이 크다. 또한, 교통망 확장이 예정된 지역은 접근성이 개선되면서 주택 수요가 급증할 수 있다.

따라서, 지방 투자 시에는 해당 지역의 개발 계획, 인프라 확장, 산업 유치 계획 등을 면밀히 분석한 후 투자 결정을 내리는 것이 필요하다. 단순히 낮은 가격에 접근하기보다는, 해당 지역이 앞으로 지속적인 발전 가능성을 보일 수 있는지, 그리고 이에 따른 주택 수요 증가가 예상되는지를 철저히 파악해야 한다.

마지막으로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산이란, 임대 수익을 목적으로 투자하는 상업용 부동산, 오피스텔, 주택임대사업 등을 말한다. 수익형 부동산은 자산의 시세 차익뿐만 아니라 꾸준한 임대 수익을 통해 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있다는 장점이 있다. 최근 정부가 비아파트 시장에 대한 지원을 강화하고 있는 만큼, 수익형 부동산은 주택 가격 상승에 따른 부담을 덜어주고 지속 가능한 수익을 창출할 수 있는 좋은 투자처로 주목받고 있다.

오피스텔, 상업용 부동산, 또는 꼬마빌딩과 같은 비아파트 자산은 최근 금리 인하로 인해 수익률이 다시 상승할 것으로 전망된다. 수익형 부동산은 주택담보대출 규제에서 비교적 자유롭고, 임대 수요가 꾸준한 지역에서는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있기 때문에, 장기적인 투자 관점에서 긍정적이다.

현재의 대출 규제 상황에서 소비자들은 신중하고 전략적인 투자 결정을 내릴 필요가 있다. 자산의 안전성을 확보하면서도 중장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 투자처를 찾는 것이 중요하다. 무리하게 대출을 받기보다는 자신의 자금 상황에 맞춰 자산을 분산하고, 안정적인 임대 수익을 목표로 수익형 부동산에 투자하는 것이 현명할 수 있다. 또한, 호재가 있는 지방 부동산에 대한 관심을 기울여, 수도권의 과열된 시장 대신 새로운 기회를 모색하는 것이 좋다.

결론적으로, 현재의 대출 규제와 금리 인하 상황에서 부동산 투자자는 신중한 태도와 장기적인 전략이 필요하다. 수익형 부동산을 통해 꾸준한 현금 흐름을 확보하고, 잠재적인 시세 상승이 기대되는 지방 부동산을 탐색하는 것은 안정적인 투자 포트폴리오를 구성하는 데 필수적인 전략이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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