[부동산 인사이트] 1기 신도시 선도지구 지정과 투자 전략

[비즈한국] 9월 29일, 국토교통부는 노후계획도시 특별법에 의거한 1기 신도시 정비 선도지구 공모 결과를 발표했다. 이번 공모에서 99개 구역, 총 15만 3000호 규모의 제안서가 접수되었으며, 이는 당초 선정 규모인 2만 6000호(최대 3만 9000호) 대비 약 5.9배에 달하는 큰 관심을 보였다.

그중에서도 분당은 47개 구역에서 5만 9000호가 접수되어, 선정 규모 8000호(최대 1만 2000호)에 비해 7.4배의 경쟁률을 기록하며 주목받았다.

이번 발표는 1기 신도시의 재정비를 위한 첫걸음을 내딛은 의미 있는 성과로 평가되지만, 분당과 같은 특정 지역에 치우친 결과는 향후 지역 간 불균형 문제와 투자자들의 선택에 중요한 시사점을 제공한다.

이번 칼럼에서는 분당이 가장 유리한 상황 속에서, 다른 지역들은 어떻게 대응해야 할지와 투자자들이 어떤 결정을 내려야 할지를 중심으로 정리해 보고자 한다.

분당 신도시는 1기 신도시 중에서도 가장 큰 관심을 받은 지역이다. 이번 공모에서 분당의 47개 구역이 제안서를 제출했으며, 이들 구역의 평균 주민 동의율은 90.7%로 매우 높은 수준을 기록했다.

그 배경에는 주거 선호도와 인프라의 우수성이 있다. 분당은 초기 계획 당시부터 서울 강남과 가까운 위치, 교통 및 상업 인프라의 발전으로 꾸준히 주거 선호도가 높았고, 현재도 젊은 세대와 중장년층 모두에게 매력적인 지역으로 평가받고 있다.

또한 분당은 정비사업에 대한 주민 참여 의지도 높다. 이 지역의 주민들은 신속한 재정비를 통해 주거 환경 개선과 자산 가치 상승을 기대하고 있으며, 이는 높은 동의율로 나타났다. 그 결과, 이번 공모에서 분당은 선정 가능성이 가장 높은 지역으로 평가받고 있다.

그러나 다른 지역들, 특히 일산, 평촌, 중동, 산본 등은 상대적으로 분당에 비해 열세에 있다. 일산은 22개 구역에서 제안서를 제출했고, 평균 동의율은 84.3%로 나쁘지 않지만, 분당에 비해 낮다. 평촌, 중동, 산본 역시 동의율은 각각 86.4%, 80.9%, 77.6%로 나타났다.

이 지역들은 주거 환경 및 인프라 면에서 분당보다 경쟁력이 떨어지는 것으로 평가된다. 특히 산본은 상대적으로 교통망이 덜 발달해 있고, 주거 선호도 역시 분당이나 일산에 비해 낮다. 

그렇다면 이들 지역은 선도지구 지정 및 향후 재건추 추진 과정에서 어떤 노력을 해야 할까?

먼저 주민 참여 확대다. 주민 동의율은 정비사업의 성패를 좌우하는 중요한 요소다. 각 지역은 분당처럼 주민들의 참여를 독려하고, 정비사업의 필요성을 적극적으로 알릴 필요가 있다. 특히 신속한 재정비가 이루어질 경우 주거 환경 개선뿐 아니라 자산 가치 상승의 혜택이 있음을 강조해야 한다.

둘째, 지역별 특화 전략 개발이다. 분당과는 다른 차별화된 전략이 필요하다. 예를 들어, 일산은 광역교통망 확충과 더불어 생태 도시로서의 강점을 내세울 수 있다. 또한 중동이나 산본은 지역 내 교육, 문화 인프라 개선을 통해 젊은 층과 신혼부부를 타깃으로 하는 전략이 효과적일 수 있다.

셋째, 지자체와의 협력 강화다. 지자체는 주민 의견 수렴과 공공 기여 방안에서 중요한 역할을 해야 한다. 예비사업시행자로 신탁사나 LH를 조기에 지정해 신속한 계획 수립을 지원하는 방안을 도입하는 등 적극적인 행정 지원이 필요하다.

투자자 입장에서는 이 1기 신도시 관련하여 어떤 의사결정을 해야 할까?

투자자들은 이번 1기 신도시 재정비 공모 결과를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 재정비 사업은 자산 가치 상승의 기회를 제공하지만, 그만큼 리스크 관리가 중요하다. 투자자들이 고려해야 할 몇 가지 중요한 의사결정 요소는 다음과 같다.

첫째, 지역별 투자 환경을 분석해야 한다. 분당이 가장 유리한 지역임에는 분명하지만, 경쟁이 치열해질 가능성이 크다. 반면, 일산이나 평촌과 같은 지역은 상대적으로 진입 장벽이 낮아 초기 투자 비용이 적을 수 있으며, 재정비가 완료될 경우 높은 수익을 기대할 수 있다. 각 지역의 주거 선호도, 인프라 발전 가능성, 재정비 사업의 진행 속도 등을 종합적으로 고려한 투자가 필요하다.

둘째, 장기적 관점에서 투자해야 한다. 1기 신도시 재정비는 장기 프로젝트다. 빠른 수익을 기대하기보다는 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다. 특히 투자 시 주거환경 개선과 인프라 확충이 완료되는 시점을 예측하고, 장기적으로 자산 가치가 상승할 가능성이 높은 지역을 선별해야 한다.

셋째, 리스크 관리와 분산 투자다. 모든 지역이 성공적으로 재정비될 것이라는 보장은 없다. 따라서 리스크 관리가 중요한데, 특정 지역에만 집중 투자하기보다는 분당과 일산, 평촌 등 여러 지역에 분산 투자하는 전략이 효과적일 수 있다. 또한, 정부의 정책 변화나 경제 상황의 변동에도 유연하게 대응할 수 있는 투자 포트폴리오를 구성해야 한다.

1기 신도시 재정비 사업은 단순한 주거환경 개선을 넘어, 도시의 기능을 재정립하는 중요한 프로젝트다. 분당을 중심으로 한 재정비 사업이 가시적인 성과를 내기 위해서는 주민 참여와 지자체의 적극적인 지원이 필수적이며, 이를 통해 지역별 균형 발전을 도모할 필요가 있다.

투자자들 역시 이러한 변화 속에서 전략적인 판단과 장기적인 관점에서의 투자가 이뤄져야 한다.

향후 1기 신도시 정비가 어떻게 전개될지, 그 결과에 따라 한국 부동산 시장의 판세에도 큰 변화가 예상되기 때문에 부동산 관심층이라면 실제 투자에 참여하지 않는다 하더라도 이 진행 과정들에 주목을 해야 한다. 비즈한국 ‘부동산 인사이트’ 칼럼에서 주기적으로 분석 칼럼을 제공할 예정이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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