[부동산 인사이트] 2024년 추석 이후 집값 전망

[비즈한국] 올해 3분기 서울 아파트 전월세 계약에서 전세 계약 비중이 60%를 넘어서며 주택 시장의 중요한 변화를 예고하고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템 분석에 따르면 전세 거래 비중이 62.5%에 달했고, 이는 최근 몇 분기 동안의 추세와 비교해 의미 있는 상승세로 나타났다.

또한, 임차인들이 임대 계약 만료 후 기존 임대인과 재계약하는 갱신 계약 비중도 증가했지만, 계약갱신청구권(갱신권) 사용 비율은 오히려 감소하는 기현상이 발생하고 있다. 이는 전세 수요 증가와 금융 대출 환경의 변화가 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.

이러한 상황에서 2024년 이후 부동산 전망을 위한 현재 시장 상황을 정리해 보고자 한다. 결국 부동산 대출 규제 등의 부동산 정책이 주택 시장에 미치는 영향을 살펴보고, 이를 해결하기 위한 장기적이고 지속 가능한 대책에 대해 생각해 보자.

먼저 현재 부동산 시황을 정리해 보자.

첫째, 시황은 전세 계약 비중이 증가하고 있다는 것이다. 이 배경을 알아보자.

서울 아파트 전세 계약 비중이 3분기 들어 60%를 넘었다는 것은 단순히 전세 수요가 늘었다는 것을 넘어, 전반적인 주택 시장의 구조적인 변화를 반영하고 있다. 전세 계약 비중이 증가한 주요 요인은 크게 두 가지로 나눌 수 있다.

첫 번째 요인은 전세 수요 증가다. 서울 아파트 가격이 급등하면서, 매매를 통해 주택을 구입하는 것이 점점 어려워지고 있다. 이에 따라 주택을 소유하지 못한 많은 시민들이 전세를 선택하게 된다. 주택 매매 대신 전세로 돌린 수요가 높아지면서 전세 계약 비중이 증가한 것이다. 이는 주거 안정을 추구하는 중산층과 청년층 사이에서 두드러지며, 이들이 전세를 선택함으로써 전세 가격 상승이 가속화되는 악순환이 형성되고 있다.

두 번째 요인은 금융 시장의 변화다. 시중은행의 대출 금리가 전월세 전환율보다 낮아진 상황에서, 대출을 받아 전세를 선택하는 수요가 늘어났다. 이는 특히 자산이 충분하지 않은 계층이 은행 대출을 통해 전세 자금을 마련하는 경향을 강화시켰다. 이러한 금융 환경의 변화는 대출 규제에도 불구하고 전세 수요를 높이는 중요한 원인으로 작용하고 있다.

둘째, 시황은 갱신 계약 비중 증가와 갱신권 사용 감소한다는 것이다.

전세 가격이 급등하는 상황에서 기존 임대인과의 재계약을 통해 안정적인 주거를 이어가려는 임차인이 많아졌다. 전셋값이 상승한 만큼, 새로운 계약을 체결하는 것보다는 기존 계약을 유지하는 것이 임차인에게 경제적으로 더 유리하다는 판단에서 기인한 결과다.

반면, 계약갱신청구권 사용 비율은 지속적으로 감소하고 있다. 계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대인과 2년 추가 거주를 요구할 수 있는 권리로, 임대료 인상률은 5%로 제한된다. 그러나 이 제도는 동일 임대인과의 계약 기간 내에 1회만 사용할 수 있기 때문에, 이미 갱신권을 사용한 임차인들은 재계약 시 다시 사용할 수 없다.

임대인 입장에서도 임차인을 교체할 경우 중개 수수료, 도배 및 장판 교체 등 부대 비용이 발생하므로, 새로운 계약보다 기존 임차인과 갱신 계약을 유지하는 것이 더 유리하다는 판단을 내리게 된다. 이에 따라 갱신권을 사용하지 않고도 재계약이 이루어지는 경우가 증가하고 있다.

셋째, 대출 규제의 혼란과 실수요자 보호 문제이다.

최근 금융당국이 가계 부채 급증을 억제하기 위해 대출 규제를 강화하면서, 대출 시장에 혼란이 발생하고 있다. 실수요자와 투기 수요를 구분하는 기준이 모호해져, 실수요자조차 대출을 받기 위해 증빙 서류를 준비해야 하는 상황이 벌어지고 있다. 은행마다 실수요자를 정의하는 기준이 다르기 때문에, 같은 사람이 어떤 은행에서는 대출을 받을 수 있고, 다른 은행에서는 불가능한 사례도 발생하고 있다.

이러한 상황에서 소비자들은 불안감을 느끼고 있으며, 실제로 실수요자들의 대출 접근성이 크게 낮아지고 있다. 대출 규제가 주택 가격 안정을 목적으로 도입되었지만, 오히려 주택을 구입하고자 하는 실수요자의 경제적 부담을 가중시키는 부작용으로 나타나고 있다.

넷째, 시황은 정책의 혼란과 부동산 시장의 양극화다.

대출 규제와 더불어 정부의 부동산 정책은 실수요자 보호를 목적으로 다양한 예외 규정을 신설하고 있다. 그러나 이러한 규정들이 매번 수정되면서 부동산 시장에 혼란을 초래하고 있다. 특히 대출 규제가 강화되면서 수도권 주택 거래가 급증하고, 결과적으로 주택 가격이 상승하는 역설적인 상황이 발생했다.

이러한 부동산 시장의 양극화는 주거 취약 계층에게 더 큰 부담을 안기고 있으며, 지역 간 부동산 가격 격차도 심화되고 있다. 특히 서울과 지방 간의 가격 격차가 확대되면서 수도권을 중심으로 한 주택 시장 과열이 가속화되고 있다.

이렇게 4가지로 현재 부동산 시황을 정리하면서 향후 우려되는 문제들을 정리해 보았다.

결론적으로 2023년 3분기 서울 아파트 전세 계약 비중 증가와 갱신 계약 비중의 확대는 주택 시장의 복잡한 구조적 변화를 나타내고 있다는 점이다. 전세 수요 증가, 금융 시장의 변화, 대출 규제 강화 등이 이러한 변화를 초래했으며, 임차인과 임대인 간의 계약 관행에도 큰 영향을 미쳤습니다. 특히 갱신권 사용 비율의 감소는 향후 임차인의 주거 안정성을 위협할 수 있는 잠재적인 문제로 지적된다.

대출 규제와 부동산 정책의 혼선은 실수요자 보호라는 본래의 목적을 달성하지 못하고 있으며, 오히려 부동산 시장의 양극화와 주택 가격 상승을 부추기고 있다. 이에 따라 정부는 대출 규제와 정책을 보다 세밀하게 설계하고, 실수요자와 주거 취약 계층에 대한 지원을 강화해야 할 필요가 있다.

궁극적으로 주택 시장의 안정화는 장기적인 공급 확대와 정책적 일관성을 통해 달성될 수 있다. 공급 확대는 주택 가격을 안정시키는 가장 효과적인 방법이며, 정책적 일관성은 시장의 혼란을 줄이고 실수요자들의 부담을 완화할 수 있다. 정부는 이러한 장기적 대책을 마련하여 주택 시장의 구조적 문제를 해결하는 데 집중해야 할 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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