[부동산 인사이트] 재개발·재건축 발목 잡는 걸림돌 3가지

[비즈한국] 국토교통부는 2023년 9월 2일 김은혜 의원이 대표 발의한 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 제정안과 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 발의됐다고 9월 3일 발표했다. 이번 법안은 8월 8일 발표된 주택공급 확대방안의 후속 법안으로, 재건축 및 재개발 사업의 복잡한 절차를 간소화하고, 인허가 관리 체계를 강화해 사업 속도를 높이고 추진 과정의 불확실성을 줄이는 것을 주요 목표로 한다.

특례법은 기존의 도시정비법 및 관련 법령 하에서 다소 경직된 절차를 개선하며, 지원을 강화하는 방향으로 정책 패러다임을 전환하는 계기를 마련하려는 목적이다. 주요 내용은 절차 간소화, 사업 불확실성 해소, 규제 완화 등이다.

법안은 공포 후 3개월 뒤 시행될 예정이며, 통과될 경우 재건축·재개발 사업의 절차가 간소화되고 사업 기간이 단축될 것으로 기대된다. 야당의 반대만 없으면 말이다.

2024년 9월, 대한민국의 재건축·재개발 정비사업은 주택 공급 확대와 도시 환경 개선의 핵심적 역할을 담당하고 있지만, 여전히 많은 문제점이 존재하고 있다. 특히, 복잡한 절차와 규제, 이해관계자 간의 갈등, 경제적 부담 등은 사업 추진에 걸림돌이 되고 있다. 이런 문제를 해결하지 않으면 서울과 같은 대도시의 주택 공급 부족 문제는 심화될 가능성이 높다. 이에 따라, 현재의 문제점을 분석하고, 이를 개선하기 위한 구체적인 방안을 모색할 필요가 있다.

첫째, 복잡하고 장기화되는 절차다.

재건축·재개발 사업의 가장 큰 문제는 복잡한 행정 절차와 이로 인한 사업 기간의 장기화다. 통상적으로 사업 시작부터 완공까지 10년 이상이 걸리는 경우가 대부분이다. 사업을 추진하는 과정에서 여러 단계의 심의, 인허가 절차를 거쳐야 하며, 각 단계에서 관계 기관 간의 협의가 원활하지 않아 지연되는 경우가 다반사다. 예를 들어, 정비계획 수립, 조합 설립, 사업 시행계획 승인, 관리처분계획 인가 등의 절차는 각각 독립적으로 처리되며, 서로 중복되는 검토 과정을 거치기도 한다.

이 과정에서 발생하는 행정적 지연은 재건축·재개발에 참여하는 주민과 조합에 큰 경제적 부담을 주고, 사업의 경제성을 떨어뜨리게 된다. 사업이 지연될수록 공사비 상승, 금융 비용 증가 등이 발생해 주민들이 부담해야 할 분담금도 증가하게 된다.

이를 개선하기 위해서는 절차 간소화와 병행 처리를 통해 사업 기간을 단축할 수 있다. 이번에 발의된 ‘재건축·재개발 촉진에 관한 특례법’에서는 기본계획과 정비계획을 동시에 수립할 수 있도록 하고, 관리처분계획과 사업시행계획을 병행 처리하는 방안을 도입하고 있다. 이러한 방안을 확대해, 전체 사업 과정에서 중복되는 검토 절차를 통합하고, 중앙 정부 차원의 조정 기구를 마련해 관계 기관 간의 이견을 신속히 해결하는 것도 필요하다.

둘째, 이해관계자 간의 갈등 문제가 수시로 발생한다.

재건축·재개발 사업은 다양한 이해관계자가 참여하는 복잡한 구조를 가지고 있다. 사업에 직접 참여하는 조합원, 시공사, 지자체 외에도 비조합원, 임대 세입자, 인근 주민 등 다양한 이해관계자들의 요구와 이익이 충돌한다. 특히, 조합 내에서 공사비 문제, 분양가 산정, 이주 및 보상 문제 등에서 의견 차이가 발생해 갈등으로 이어지기 쉽다.

이해관계자 간의 갈등은 사업 추진을 지연시키고, 때로는 사업을 무산시키기도 한다. 예를 들어, 공사비 증액 문제로 조합과 시공사 간에 분쟁이 발생할 경우, 법적 소송으로 이어지면서 사업이 멈추는 경우도 빈번하다. 또한, 조합 임원과 조합원 간의 신뢰가 무너질 경우, 조합 해산이나 재구성 같은 극단적인 상황이 발생하기도 한다.

갈등 해결을 위해서는 갈등 조정 기구가 필요할 것으로 보인다. 최근 정부가 추진 중인 분쟁조정단 파견 제도를 강화하고, 조합 내부 문제뿐만 아니라 시공사와의 공사비 분쟁, 주민 간 갈등 등을 신속히 중재할 수 있는 공정한 조정 시스템을 마련해야 한다. 또한, 조합의 투명성을 높이기 위해 회계감사와 공사비 검증 절차를 의무화하고, 조합원들이 쉽게 이해할 수 있는 방식으로 정보를 제공해야 한다.

셋째, 경제적 부담 증가 부분이다. 최근에는 이것이 가장 큰 문제로 인식된다.

재건축·재개발 사업에 대한 경제적 부담 증가가 문제라는 것이다. 사업이 장기화될수록 공사비 상승과 함께 조합원 분담금이 증가하는데, 재건축의 경우 특히 노후화된 주택에 거주하는 고령층 주민에게 큰 부담이 된다. 분담금이 과도하게 높아지면, 일부 주민은 사업 참여가 어려워지고, 이는 사업의 지연 또는 무산으로 이어지는 경우가 최근에 꽤 많이 발생했다.

또한, 건축 자재비와 인건비가 상승하면서 시공사 측에서도 공사비 증액을 요구하는 사례가 늘고 있다. 조합원들은 이에 대해 반발하는 경우가 많고, 분쟁으로 이어지고 있다.

경제적 부담 경감을 위한 개선 방안으로는 정부의 적극적 재정 지원과 금융 지원 방안이 필요하다. 정부는 일정 기준 이상의 노후 주택을 대상으로 저리의 재건축 대출을 제공하거나, 일정 비율의 공공임대주택을 공급하는 조건으로 재정 지원을 확대할 수 있다. 또한, 용적률 완화와 같은 인센티브를 통해 사업성을 높이고, 분담금 부담을 줄일 수 있는 방안을 강구할 필요가 있다.

2024년 9월 현재, 대한민국의 재건축·재개발 정비사업은 다양한 문제점에 직면해 있으며, 이를 해결하기 위해서는 절차 간소화, 갈등 해결, 경제적 부담 경감, 공공성 강화 등 종합적인 개선이 필요하다. 정부와 지자체, 이해관계자 모두가 협력해 이들 문제를 해결할 수 있는 현실적이고 효과적인 방안을 마련해야만, 도시 재생과 주택 공급 문제를 해결하는 동시에 국민들의 주거 안정을 도모할 수 있을 것이다. 주택 문제 해결에는 여당도 야당도 없다. 제발 협력하기를 진심으로 기원한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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