[부동산 인사이트] '수도권 최고 입지, 로또 아파트, 대규모 공급'의 마지막 기회, 과천

[비즈한국] 과천시는 서울에 집중된 정부 기능을 분담하기 위해 지어진 행정 도시이자 계획도시로 출발했다. 1986년 시흥군 과천면에서 시로 승격됐다. 북쪽으로 서초구와 관악구, 동쪽으로 성남시, 남쪽으로 의왕시, 서쪽으로는 안양시와 접하고 있다. 갈현동, 과천동, 문원동, 별양동, 부림동, 원문동, 중앙동으로 7개 동이 있다. 중앙동과 별양동, 부림동, 원문동, 과천동을 제외한 대부분 지역은 개발제한구역이다.

2023 경기도 사회조사 보고서에 의하면 10년 후에도 현재 살고 있는 시·군에 살고 싶다는 응답 비율이 가장 높은 지역으로 과천시가 1위에 선정됐다. 

과천시는 1970년대 후반 계획돼 1981~1984년 대규모 아파트 단지들이 입주했다. 중앙동 1단지부터 원문동 12단지까지 12개의 주공아파트였다. 1기 재건축은 3단지 래미안 슈르와 11단지 래미안 에코팰리스였다. 2기 재건축은 래미안센트럴스위트부터 시작돼 현재도 정비사업이 진행되고 있다.

1기 재건축 3단지(래미안 슈르)와 11단지(래미안 에코팰리스)는 이미 구축 단계에 들어갔으며, 2기 재건축에 해당하는 1단지(과천 푸르지오 써밋), 2단지(과천 위버필드), 6단지(과천 자이), 7-1단지(과천 센트럴파크 푸르지오 써밋), 7-2단지(래미안 과천 센트럴스위트), 12단지(과천 센트레빌 아스테리움)는 2021년 재건축을 완료했고, 3기 재건축에 해당하는 4단지(프레스티어 자이), 5단지(써밋 마에스트로), 8·9단지(디에이치 르블리스), 10단지(래미안 원마제스티)가 현재 진행 중이다.

현재 지식정보타운과 주암지구의 개발이 진행되고 있다. 과천시는 미분양이 한 세대도 없는 인기 주거지역이다. 3기 신도시 과천지구에 대한 기대가 높은 이유가 여기에 있다. 

얼마 전 국토교통부는 과천시 원도심과 서울 서초구 사이 총 169만㎡ 면적에 조성되는 과천과천 공공주택지구(이하 과천과천 지구)의 지구계획을 승인했다. 

과천과천 지구는 교통의 요지다. 4호선(선바위역 등)을 통해 강남역까지 20분 내 이동할 수 있으며, 과천봉담도시고속화도로, 경부고속도로(양재IC) 등 주요 간선도로가 인접해 도로교통 인프라도 우수한 곳이다. 사업지구 옆에는 서울대공원, 국립현대미술관, 국립과천과학관 등이 위치하며, 지구 주변에는 관악산, 청계산, 우면산이 마주하고 양재천, 막계천 등이 흐르는 등 자연환경도 매우 뛰어난 곳이다.

정부는 이 입지에 약 1만 호의 주택을 공급하고, 이중 6500호를 무주택 서민을 위한 공공주택으로 건설할 계획이다.

국토교통부는 2025년부터 택지 조성 절차가 조속 이행해 착공 여건을 마련하는 대로 지체 없이 택지를 착공할 계획이라고 한다. 택지 개발과 함께 과천∼우면산 고속화도로 지하화 사업 등 주요 인프라 사업과 주택 사업을 병렬적으로 추진해 주택 착공 여건을 조기에 마련해 2028년에는 주택을 착공할 계획이라고 한다. 2029년 분양을 시작해 총 약 1만 호의 주택을 공급한다는 것이다. 분양 물량은 공공 4400호(뉴:홈 선택형 포함), 민간 2900호, 임대는 공공 2100호, 민간 500호를 공급한다고 한다.

지구 내 중앙공원인 ‘문화공원’에 체육·물놀이시설·탄소상쇄숲을 조성하고, 양재천 등을 따라 수변공원·오픈스페이스를 조성(총 43.8만㎡, 여의도공원 약 2배)하는 등 과천시민들이 휴식과 여가를 즐길 수 있는 자연친화적인 생태도시로 조성한다.

교육 시설로는 유치원 1개, 초등학교 2개, 중·고등학교 각각 1개를 배치하고, 지구계획으로 안전과 교육 환경에 영향을 주는 요소는 들어올 수 없도록 해 ‘유해요소 제로’인 도시로 만든다는 계획이다. 생활권 내 교육, 활동, 휴게, 만남 등을 위한 복합 커뮤니티시설 2개소를 설치해 주민들이 소통하고 교류하는 만남의 장도 조성한다.

과천과천 지구에는 4호선 역세권(선바위역~경마공원역∼대공원역)을 중심으로 도시의 미래성장을 돕는 총 28만㎡ 면적의 자족 용지도 공급된다. 첨단산업 육성을 위해 선바위역과 경마공원역 사이의 자족용지는 역세권 복합개발존으로 설정, AI·반도체 등 미래 첨단산업이 입주할 수 있도록 계획해, ‘양재R&D 혁신지구~과천과천 지구~과천지식정보타운’으로 이어지는 첨단 산업 자족벨트 연결축을 형성한다.

대공원역 옆 자족 용지는 특별계획구역으로 지정하고 의료시설을 허용 용도로 포함하는 등 도시계획적 지원으로 바이오·의료산업 클러스터를 육성한다. 민간이 의료·바이오 산업 등의 특수성을 반영한 창의적 개발안 등 제안 시 계획안을 검토해 지구단위계획에 수용·결정할 예정이다.

경마공원역 인근에는 문화시설인 서울대공원, 국립현대미술관 등이 위치한 점을 고려해, 공연·전시·쇼핑 등 다양한 상업 기능이 집적될 수 있는 중심복합용지를 배치한다.

과천과천 지구 광역교통개선대책 등을 통해 기존 우수한 교통망(지하철 4호선, 인근 경부고속도로 등)에 더해 광역교통망이 추가 확충된다. 과천과 강남·위례를 연결하는 위례과천선이 민자적격성 조사를 거쳐 지구 내 정차를 추진할 계획이며, 지구 주변에는 GTX-C 정부과천청사역도 28년 신설될 것이다.

지구 내 정차하는 철도 노선을 중심으로 광역환승시설을 2030년까지 설치해 광역·시내버스 및 PM(개인형 이동수단) 등과 환승 연계를 강화할 것이다. 과천∼우면산 도시고속화도로 지하화(상아벌지하차도∼선암IC), 과천대로∼헌릉로 연결도로 신설, 인근 이수∼과천간 복합터널 건설 등 광역도로망도 확충된다.

과천지구는 주변 시세보다 저렴한 가격으로 공급할 곳이기 때문에 청년층과 신혼부부 등 주택 실수요자들은 무조건 공략해야 한다. 수도권 최고의 입지에 로또 아파트 수준의 가격대로 대규모 공급하게 될 거의 마지막 기회가 될 테니 말이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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