[부동산 인사이트] 실현되기엔 장애물 너무 많은 8.8 공급대책

[비즈한국] 강남3구, 용산 등 서울 선호 지역 아파트 위주로 상승세 확대되고 있다. 수도권 선호 지역도 상승세를 보이고 있으나, 지방은 하락세가 지속되는 등 지역 내·지역 간 차별화가 되고 있다. 서울과 수도권 아파트 거래량은 연초부터 증가하는 추세다. 비아파트 및 지방 아파트 거래량은 지속 감소했고, 여전히 많지는 않은 상황이다. 이에 대한 시장에서는 서울 집값이 한동안 상승할 것으로 예상을 하고 있다.

여기에 아파트 인허가는 지난해부터 감소하고 있으며, 특히 비아파트 부분도 2022년부터 급격히 위축, 장기평균의 26% 수준으로 감소했다.

아파트 착공 역시 지난해에 장기평균의 64%까지 급감했으며, 현재도 장기평균의 88% 수준으로 축수된 상황이다. 비아파트는 인허가와 마찬가지로 장기평균의 26% 수준까지 감소했다.

반면 아파트 준공은 2023년부터 증가했고, 2024년 상반기 실적은 장기평균의 140% 수준이나, 최근 착공 위축 영향으로 장래 감소 우려가 높은 상황이다. 비아파트는 인허가·착공 감소로 준공도 장기평균의 40%까지 감소할 전망이다.

2024년 8월 8일 정부서울청사에서 ‘제8차 부동산 관계장관회의’가 있었다. ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 논의했다. 부총리 주재로 국토부, 행안부, 국조실, 금융위 등 장·차관, 서울특별시장, 금융감독원장이 참석한 회의였다.

이날 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 부동산시장 안정화의 핵심은 수요에 부응하는 충분한 주택공급과 적정 수준의 유동성 관리에 있으며, 이에 주택공급을 획기적으로 확대하고 주택수요를 선제적으로 관리해 나갈 계획이라고 밝혔다. 최 부총리는 이번 주택공급 확대 방안을 통해 향후 6년간 서울과 수도권에 총 42만 7000호 이상의 주택과 신규택지를 공급할 예정이라고 밝혔다.

먼저, 서울·수도권 중심 선호도가 높은 입지에 21만 호를 추가 공급하겠다고 한다. 구체적으로 서울과 인근 지역 그린벨트를 해제해 8만 호 규모의 신규택지를 공급하되, 신규택지 발표 시까지 서울 그린벨트 전역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정해 투기수요를 철저히 관리할 계획이라고 한다. 서울에 인접한 3기 신도시 등 수도권 공공택지의 경우 토지이용 효율화를 통해 2만 호 이상 추가하기로 했다. 또한, 빌라 등 비아파트를 11만 호 이상 신축매입임대로 신속히 공급하고 이에 더해 서울의 경우 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축매입임대를 무제한 공급하겠다고 강조했다. 신축과 구축을 모두 포함한 비아파트 공공매입임대는 종전 계획 12만 호에서 최소 16만 호 이상 확대하겠다고 한다.

공급 계획이 이미 확정된 21.7만 호 규모의 주택을 실수요자에게 최대한 조기에 공급하겠다고 한다. 재건축·재개발 촉진특례법을 제정해 재건축‧재개발 추진 기간을 3년가량 앞당겨 향후 6년간 서울 도심 등 17.6만 호의 주택을 조기에 착공하고, 수도권 공공택지에서 2025년까지 착공하는 경우 미분양 주택을 LH가 매입하는 등 4.1만 호가 조기 공급되도록 유도하겠다고 제안했다.

수요 측면에서는 시중 유동성과 가계대출 관리를 강화하고 투기수요를 차단하겠다고 한다. 2024년 9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계를 시행하는 등 DSR 규제를 점진적으로 내실화·확대해 가고, 가계대출 전반의 증가 속도와 리스크 요인에 대한 모니터링·분석을 강화한다고 한다. 이를 위해 추가 거시건전성 규제 방안을 마련하겠다고 했다. 

이날 박상우 국토교통부 장관은 주택공급을 활성화할 수 있는 정책을 원점에서 재검토해 국민들이 안정적 주택공급을 확신할 수 있는 실천적 방안을 마련했다고 했다. 이를 위해 재건축·재개발 패러다임을 규제에서 지원으로 확실하게 전환하고 추진 속도도 획기적으로 높이기로 했다. 국민의 주거 사다리 역할을 해온 비아파트 시장을 정상화하고, 3기 신도시와 수도권 공공택지의 주택공급이 신속하게 이루어지도록 공공이 전방위적으로 지원하겠다고 한다. 

오세훈 서울특별시장은 ‘미래세대를 위한 자연환경 보존과 여가·휴식·공간 확보’라는 기본 원칙은 지키되, 미래세대의 주거 마련을 위해 개발 제한 구역 해제를 통한 주택공급 확대에 동참키로 했다고 한다. 또한, 정비사업에 대해 파격적인 인센티브를 제공하고 비아파트 공급을 늘릴 수 있도록 제도 개선과 신축 매입임대 확대를 병행하겠다고 한다.

88 주택 공급 확대 방안을 한마디로 평가해 보면 정책 실현을 위해 모든 선결 조건이 해결되고 나서도 가시화되는 데에만 10년 이상이 걸릴 듯하다. 장기적인 방향성은 늘 그랬지만 괜찮다. 하지만 실행 가능성 여부가 결국 가장 중요한 문제가 될 것이다.

서울시에서는 그린벨트를 해제하겠다고 한다. 공공의 입장에서는 정비사업 추진보다 신도시가 공급하기 더 편한 방법으로 판단하고 있다. 문재인 정부도, 윤석열 정부도 결국 신도시 카드를 계속 활용하고 있다.

2018년 3기 신도시 발표 때(6년 전) ‘부동산 인사이트’ 칼럼에서도 언급했지만, 아직 2기 신도시조차 공급되지 않은 곳이 많다. 이번에 또 그린벨트 지역이 추가되면 3기 신도시도 개발 순서에서 밀릴 것이다.

지금 추진하는 택지부터 순차적으로 먼저 해결하면 안 될까? 새로운 택지를 개발하기보다 차라리 기존 개발 택지에 광역 교통망을 더 빨리 촘촘하게 깔아주는 것이 효과적이지 않을까? 이제 의미 없는 숫자 채우기식 공급대책은 그만했으면 한다.

물론 재건축, 재개발 요건 완화 같은 도심 내 공급 대책이 이번 대안에 포함은 돼 있었다. 이대로만 되면 조합들은 좋아할 것이다. 이대로 진행하게만 해 준다면 말이다. 하지만 이대로 진행이 될 수 있을까? 과연?

정비사업에 대한 부정적인 전망을 할 수밖에 없는 이유가 법 개정이나 제정이 필요하기 때문이다. 아마도 이 문제가 가장 큰 문제가 될 것이다. 이번 8.8대책에서 제안된 공급 방안만 총 49개다. 이 중 먼저 법적인 문제를 해결해야 할 내용만 봐도 재건축초과이익환수제 폐지, 재건축 용적률 인센티브 상한선 상향, 조합설립동의 완화 및 절차 간소화, 비아파트 단기등록 임대 도입, 준공 후 미분양 취득세 감면 등이 있다. 주요 방안 내용 대부분이 법 개정 혹은 제정을 해야 한다. 국회의 동의나 의결이 필요하다는 의미다.

규제를 풀어야 하는 키는 절대 다수당인 민주당이 가지고 있는데, 대부분 이전 정부에서 민주당에서 만든 법들이다. 입장을 바꿔놓고 생각해 보자. 민주당에서 규제 완화 법안을 통과시켜 줄 수 있겠는가?

8.8 주택공급 확대방안이 부동산 시장에 영향을 줄 것이냐는 언론사 인터뷰를 10개도 더 했다. 그때마다 스마트튜브의 답변은 동일했다. 8.8대책대로 바로 시행되면 시장에 긍정적인 영향을 줄 수도 있겠지만 시행되기가 너무 어렵다.

혹시라도 이대로 바로 시행되지 못할 것을 알고도 발표한 안이라면 결국 이전 정부와 결국 같은 결과를 보게 될 것이다. 같은 이유로 같은 결과가 나올 테니까.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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