[부동산 인사이트] '방안'인가 '바람'인가…정부의 '주택시장 안정화' 실효성은

[비즈한국] 7월 18일 정부서울청사에서 제7차 부동산 관계장관회의가 열렸다. 이 회의를 통해 최근 주택가격 추이 및 공급 상황 등 시장 동향을 평가하고 향후 방향을 제안했다. 정부에서는 최근 부동산 시장은 시장 전반이 과열되는 상황은 아니나, 서울·수도권 중심으로 주택가격 상승세가 확산되고 있어, 현 상황을 엄중하게 인식하면서 모니터링을 강화하고 있다고 이야기했다. 아울러 국민 주거안정을 민생의 핵심과제로 두고 관계부처 공조 하에 부동산 시장 안정에 총력을 다하면서, 아래와 같이 대응하겠다고 제안했다.

우선 청년 및 무주택 서민이 안심할 수 있도록 주택공급을 확실하게 늘린다고 발표했다. 교통 등 정주 여건이 우수한 3기 신도시 등을 중심으로 시세보다 저렴한 수준으로 2029년까지 23만 6000호를 분양하고, 금년 하반기 그린벨트 해제 등을 통해 수도권 신규택지도 2만 호 이상 추가 공급한다고 언급했다.

도심 재건축·재개발을 통한 주택공급도 활성화한다. 이번 정부 들어 정비구역 지정이 대폭 늘면서 도심 주택공급이 과거 평균 대비 2배 이상 확대됐다며, 정비사업 속도 및 사업성을 제고하기 위한 제도개선 방안을 마련하고, 사업장별 맞춤형 갈등 중재도 확대한다고 한다. 부동산 PF는 정상 사업장에 총 24조 원의 PF대출 보증이 집행되는 등 유동성이 공급되고 있으며, 최근 PF 사업성 평가가 완료된 만큼, 사업성이 낮은 사업장에 대한 신속한 재구조화를 유도해나가고 있다고 평가했다.

이와 함께 전세시장 안정을 위해 비아파트 공급을 촉진한다고 한다. 공공매입임대 주택 공급을 계획된 12만 호보다 최소 1만 호 이상 추가 공급하고, 이 중 5만 4000호를 올해 하반기에 수도권에 집중 공급한다는 것이다. 신축 소형 비아파트 구입 시 세제지원, 주택 청약 시 무주택으로 인정되는 소형주택 범위 확대 등을 통해 민간의 공급 확대를 유도하겠다는 계획이다.

가계부채 하향 안정화도 강화한다고 한다. 2024년 9월 예정된 스트레스 DSR 2단계를 시행하고, 주택정책금융에 대한 관리감독도 강화한다는 것이며, 주택담보대출 전반에 대한 모니터링과 함께, 필요 시 건전성 규제 강화방안도 강구한다.

이상의 조치를 신속 이행·점검하기 위해 관계부처 차관급 TF를 매주 가동하고, 추가 주택공급 확대 방안도 8월 중 발표할 예정이다.

국토교통부에서는 1기 신도시 정비 선도지구 공모, 든든전세주택 입주 등 주택공급 확대를 위해 노력한 결과 서울·수도권 아파트 착공이 금년 1~5월 기준 전년 대비 증가했고, 서울 아파트 입주물량도 2024년 3만 8000호, 2025년 4만 8000호로 최근 10년 평균보다 많다고 발표했다. 선호단지인 재건축, 재개발에서 2024년 2만 호, 2025년 3만 3000호가 공급된다고 한다. 2024년 9월 인천계양을 시작으로 3기 신도시 등 공공택지에서 총 23만 6천호의 본청약이 진행된다고 강조했다.

갭 투자가 늘고, 지방에서 서울 아파트 원정 투자가 증가하는 등 이미 시장이 과열됐다는 분석에 대해서는, 자금조달계획서에 따르면 전세보증금을 승계해 매매거래를 체결한 갭 투자 비율이 37%로 예년 대비 크게 낮은 상황이라고 설명했다. 참고로 지난 몇 년간의 서울 아파트 갭 투자 비율을 정리하면, 2021년 60.1%, 2022년 57.0%, 2023년 38.9%, 2024년 5월 현재 37.3% 수준이다.

따라서 서울 아파트 매수자 중 서울 외 지역 거주민의 비율은 20% 수준으로 과거 대비 낮은 만큼 갭 투기 수요는 제한적이라고 설명했다. 하지만, 최근 선호지역 신축단지 등을 중심으로 가격 상승이 이어지는 만큼, 투자수요 급증 여부에 대해 모니터링을 하겠다고 발표했다.

주택시장 안정화에 총력 대응 발표 내용을 정리해 보자.

1. 서울 중심으로 한 상승 시장이라는 것은 확인함

2. 이는 공급 부족에서 온 결과임도 인정함

3. 그래서 공급을 빨리 더 많이 할 것임

4. 하지만 서울 지역 아파트는 단기 공급이 안 됨

5. 그래서 재건축, 재개발보다는 3기 신도시, 비아파트로 강력 추진하려는 것임

6. 그리고, 그린벨트 풀어서 신규택지 2곳 지정하겠음

7. 2029년까지는 충분한 양을 공급할 것이니 너무 큰 걱정 하지 말 것

8. 지금 열심히 하고는 있지만 물리적인 속도의 한계가 있음

9. 그러니까 공급이 충분히 공급될 때까지 패닉 바잉은 하지 않았으면 좋겠음

여기까지가 주요 장관회의 발표 내용이다. 발표자료를 3번 정독으로 읽어 봤다. 다른 지역은 모르겠지만 서울 수요를 해소할 수 있는 공급 대책인지 모르겠다. 서울을 매수할 지방 수요층들이 더 증가할 수밖에 없을 것 같다.

단기적 등락이 있을 수 있겠지만 거래량과 가격이 동시에 오르는 상승장의 패턴이 보이는 것은 사실이다. 분양가가 계속 오르고 있기 때문에 오히려 구축들의 인기가 더 높아지고 있다. 매물 감소에 따른 서울 아파트 상승세는 특별한 이슈가 없는 한 지속될 수밖에 없을 듯하다. 지난 3년간 주택 매수 의사 결정을 미뤄두었던 수요가 주택 시장으로 적극적으로 참여하고 있는 것이다.

공급 부족 불안감, 전셋값 상승 등으로 인한 매수 심리 강화가 발생하고 있으며 이러한 불안감이 확대할수록 거래량이 증가하기 때문에 몰린 수요를 분산시킬 필요가 있다. 결론은 서울로 몰리는 수요를 지방으로 분산시킬 수밖에 없을 듯하다. 이 방법 말고는 당장 유효한 정책이 없을 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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