[부동산 인사이트] 1기 신도시 예정지구 토지거래허가구역의 문제점

[비즈한국] 경기도에서 1기 신도시 선도 예정지구 17.28㎢를 2024년 12월 31일까지 6개월간 토지거래허가구역으로 지정했다. 경기도는 지난 6월 국토부, 성남시, 고양시, 안양시, 군포시, 부천시와 선도지구 추진현황 점검 회의를 열고 투기 유입을 차단하기 위해 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다고 설명했다.

토지거래허가구역으로 지정된 곳은 고양시 일산동구 일원 4.48㎢, 성남시 분당구 일원 6.45㎢, 안양시 동안구 일원 2.11㎢, 군포시 산본동 일원 2.03㎢, 부천시 원미구 일원 2.21㎢이다.

해당 지역의 토지(주거용 제외)를 거래하려면 관할 시장의 허가를 받은 후 매매 계약을 체결해야 한다. 허가받지 않고 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받을 때는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 부과된다. 허가 받으면 일정 기간 허가 받은 목적대로 이용해야 하며, 위반 시 취득가액의 10% 범위의 이행강제금이 매년 부과될 수 있다.

한편, 경기도는 지난 5월 국토부, 성남시, 고양시, 안양시, 군포시, 부천시와 협의해 1기 신도시 아파트 단지 중 가장 먼저 재건축을 추진할 ‘선도지구’ 물량으로 2만 6000호를 선정했으며 6월에는 선도지구 공모 지침을 발표했다. 총 2만 6000호는 1시 신도시 전체 26만 호의 약 10%에 해당하는 물량이다. 5개 시별 물량은 분당 8000호, 일산 6000호, 평촌·중동·산본 각 4000호다. 구체적으로 어떤 단지부터 추진할 것인지는 지자체별 공모를 통해 11월 최종 결정된다. 

‘선도지구’란 지난해 12월 제정된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 노후계획도시 재건축 사업을 가장 먼저 진행하는 곳이다. 

구체적 지구 지정을 위한 추후 일정은 9월 선도지구 선정 제안서 접수, 10월 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월에 선정한다. 선도지구 선정은 주민동의율, 정주환경 개선의 시급성, 정비사업 추진의 파급효과 등 1기 신도시별로 지역 여건 등을 반영해 지자체에서 평가 기준에 따라 선정될 예정이다. 

이계삼 도시주택실장은 “1기 신도시 선도지구의 원활하고 성공적인 추진을 위해 상가 쪼개기 등 부동산투기를 차단하는데 적극 대처하겠다”며 “선도지구로 시작되는 노후계획도시 정비사업이 주민들의 삶을 담은 인생 재건축을 위한 공간 창출, RE100 도입 등 도시의 새로운 패러다임을 구축하는 계기가 마련되기 바란다”고 말했다고 한다.

다시 정리하면, 경기도 성남, 고양, 안양, 부천, 군포 등 1기 신도시 선도 예정지구 5곳 17.28㎢를 올 연말까지 토지거래허가구역 지정했다는 것이다. 경기도가 1기 신도시 선도지구 공모 추진에 따라 선도 예정지구(주거용 제외)에 대해 토지거래허가구역으로 재지정한 이유는 개발사업 추진 예정에 따른 상가 쪼개기 등 투기적 거래 차단 목적이라고 한다.

아래 표는 현재 경기도에 있는 토지거래허가구역 지정 지역들이다. 이 부지들의 공통점들은 실제 개발을 하는 곳이다.

하지만, 이번 1기 신도시 선도지구 토지거래허가구역 지정은 두 가지 측면에서 충분히 고려되지 않은 정책이라 할 수 있다. 

​첫째, 토지거래허가구역 지정은 경기도가 아닌 상급기관인 국토교통부에서 지정하는 게 맞다. 1기 신도시 정비사업 선도지구에 대한 기준은 노후계획도시특별법이 그 기준이고, 이것은 정부와 국회에서 추진하고 있었다. 아직 마무리가 되지 않았고, 구체적인 실시 지침도 나오지 않은 상황에서 경기도가 선제적으로 규제지역으로 지정하는 것이 아니라는 것이다.

​둘째, 이것이 가장 큰 문제인데, 선도지구 신청도 하지 않을 단지들까지 같은 동이라는 이유로 연좌제로 매매 행위 등 재산권 행사에 있어 의미 없는 피해를 봐야 한다는 것이다.

혹자들은 주거지를 제외했기 때문에 문제가 안 된다는 이들도 있다. 하지만 재건축과 상관없는 상업용 부동산의 거래가 문제다. 상업용 부동산은 투자 목적으로 매수해서 임차를 주는 것이 일반적인 거래인데, 자신이 장사를 하기 위해 매수하는 것이 아니면 매매 행위 자체가 안 된다는 의미가 되는 것이다. 선도지구와 무관하고 앞으로도 그 안에 포함되기 위한 신청을 하지 않을 단지들조차도 말이다.

법은 선의의 피해자가 1명이라도 발생하지 않기 위해 만들어지고 실행돼야 한다. 정치적인 목적 때문에 선의의 피해자들이 발생하고 있지 않은지 세심한 배려가 필요하다는 생각이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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