[부동산 인사이트] 꼭 알아야 할 상승기 주택시장 참여자들의 행동 패턴

[비즈한국] 국토연구원에서 ‘상승기 주택시장 참여자들은 어떻게 행동했을까?: 주택가격 상승기 시장 참여자 행태와 시사점’이라는 논문을 발표했다. 2020년 전후 주택가격 급등은 저금리 하에서 주택가격 상승기 시장참여자들의 주택가격 상승 기대가 높아지면서 매도(공급) 측면에서 매물은 줄어든 반면 매수(수요)는 지속된 결과로 이해될 수 있으며, 주택가격 상승기 시장참여자들은 수도권 아파트가격 변화의 공간적 확산 경로에 대한 명확한 인식을 공유하고 있어 상급지의 아파트가격 변화에 매우 민감하게 반응했다는 내용이었다.

주택가격 상승이 지속되는 상승기 후반에는 시장참여자의 가격 상승 기대가 높아지면서 매도(공급)자 측면에서 매물이 감소하는 반면, 매수 측면은 수요가 지속되면서 ‘주택가격 상승 순환고리’를 형성했다는 것이다.

주택가격 상승기를 기준으로 부동산 시장에서 투자수요가 높은 것으로 인식되는 주요 지역의 대표 아파트 단지들의 실거래 데이터를 활용해 거래량과 가격과의 관계를 중심으로 시장 참여자들의 매도·매수 행태를 분석해볼 때, 투자수요가 높아 주택가격 상승기에 가파른 주택가격 상승을 기록한 송파(잠실), 광명, 평촌, 인덕원, 동탄, 송도, 세종 지역 내 대표 아파트 단지들에 대한 사례분석 결과는, 상승기 초반에는 가격과 거래량이 모두 증가하나 후반에는 가격은 급등하는 반면 거래량은 급감한 것을 알 수 있었다는 내용이다. 

주택가격 상승기 후반에는 사례지역 내 대표 아파트 단지들의 수요는 지속되는 반면, 공급(매도)은 감소하면서 주택가격은 더 높아지고 주택거래는 줄어드는, 즉 ‘가격 상승→가격 상승기대 강화→수요 증가 또는 지속, 매도(공급) 감소→가격 상승’으로 이어지는 ‘주택가격 상승 순환고리’가 형성된다.

가격 상승 전반에는 주로 높은 가격 상승 기대를 가진 투자적 성향의 초기 시장참여자와 주거 상향 이동을 포함한 주거 이동을 원하는 실수요자를 중심으로 수요가 늘고, 공급(매도) 측면에서는 하락기 적체된 매물이 해소되면서 거래량이 증가하고 가격이 상승하는 것이다.

그러나 가격 상승 후반에는 매수자의 추격매수가 이루어지는 등 수요는 지속되나, 높은 가격 상승기대로 인한 매물 회수 행태 등으로 매도(공급)물량이 감소하면서 가격은 높아지나 거래량은 줄어드는 현상이 나타나게 된다.

논문에서 소개한 지역별 대표 아파트 단지들의 평균 거래가격과 거래량 추이를 살펴보면 평균 거래가격이 점차 상승하는 초반에 거래량이 급증하는 모습을 보이고 있으며 후반에 접어들수록 거래량은 감소하나 가격은 지속적으로 상승하는 패턴을 확인할 수 있다. 실제 상관관계 변화 분석 결과를 보면 주택가격 상승기의 경우 사례지역 내 모든 대표 아파트 단지에서 가격과 거래량의 상관관계가 상반기 +(플러스) 방향에서 후반기 -(마이너스) 방향으로 전환된 것을 확인할 수 있었다. 그래프를 보면 송파구 잠실의 주요 단지들은 주택가격 상승기 초반 ㎡당 평균 거래가격이 1335만 원에서 후반 3195만 원까지 상승했고, 초반의 월별 거래량은 최대 650건을 기록한 반면 후반의 월별 거래량은 최소 4건까지 하락했다고 한다.

동탄(㎡당 평균 거래가격은 초반 616만 원→후반 1,457만 원, 초반 거래량은 월별 최대 298건→후반 월별 최소 5건), 송도(㎡당 평균 거래가격이 초반 678만 원→후반 1,560만 원, 거래량은 초반의 월별 최대 98건→후반 월별 최소 1건) 등 다른 지역들도 유사한 패턴을 보였다. 결국 주택가격 상승기 후반에는 시장참여자들의 거래행태가 전반과 달리 주택가격 상승 순환고리를 형성한다는 연구의 결론을 통계분석 결과를 도출했다.

여기서 가장 관심 가는 포인트는, 시장참여자들은 상급지에서 시작된 가격 상승 추세가 정해진 경로를 따라 공간적으로 확산한다는 사실이다. 확산되는 공간 루트를 3가지로 정리하면 아래와 같다. 

·경로 ➀: 강남3구–판교·분당–용인수지–용인기흥

·경로 ➁: 강남3구–과천·판교–평촌·인덕원–산본

·경로 ➂: 강남3구–목동·과천–광명·송도–시흥

이 지역의 부동산 투자에 관심이 높은 주민들은 명확하게 선도지역을 알고 있으며, 이에 대한 공고한 인식이 시장참여자들 사이에서 공유되고 있으며, 강남을 선도지역으로 하는 주택가격 상승의 공간적 확산경로 이해를 바탕으로 주택가격 상승은 선도지역에서 주변 지역으로 순차적으로 확산된다.

주택가격 상승기에는 높은 가격 상승을 기대하는 시장참여자들의 심리적 배경과 이를 기반으로 예상되는 대응 행태를 고려해 정부는 정책을 수립할 필요가 있으며, 또한 시장참여자들도 이에 대한 전략이 필요할 것이다. 알고 부동산 시장에 임하는 것과 모르고 임하는 것의 차이는 하늘과 땅 차이가 될 테니까 말이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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