[가장 보통의 투자] 금리에 민감한 리츠 투자, 연내 투자 심리 회복할까

[비즈한국] 정부가 리츠 활성화 방안을 발표하면서 리츠에 대한 관심이 늘어날지 주목된다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 지분·자본에 투자해 수익을 배당하는 투자신탁을 말한다. 예를 들어, 일본 리츠에 투자하면 일본 부동산에 투자하는 것과 비슷한 효과를 누릴 수 있다. 주식처럼 사고팔 수 있어 소액으로도 투자가 가능하고, 배당률이 높은 편이라 안정적으로 일정 수익을 얻을 수 있다. 리츠는 부동산을 운영하면서 나오는 임대료 수익과 매각할 때 발생하는 매각 차익 중 90% 이상을 주주들에게 배당으로 돌려줘야 한다.

또 부동산에 직접 투자한다면 취득세와 재산세 등의 비용을 지불해야 하지만, 리츠에 투자할 경우 주식 거래 수수료 수준의 비용만 발생하고, 배당소득세 분리과세 혜택도 있다. 즉, 투자자가 부동산에 직접 투자할 경우 많은 자금이 필요하고 월세를 받을 수 있지만, 리츠는 소액으로도 투자가 가능하며 월세 대신 배당을 받는다고 보면 된다.

리츠에 투자하려면 크게 상장 리츠와 비상장 리츠에 투자하는 방법이 있다. 주식시장에 등록된 상장 리츠는 주식처럼 증권사를 통해 투자할 수 있다. 그러나 비상장 리츠의 경우, ‘리츠정보시스템’에 올라온 공모 현황을 확인해 투자할 수 있다. 개별 리츠 투자가 어렵다면 상장 리츠 ETF를 매수할 수도 있다.

통계청과 부동산원에 따르면, 우리나라 부동산 가치는 지난 2022년 약 1경 5000조 원으로, 개발·임대 분야 매출은 연간 약 190조 원이었다. 이처럼 부동산 시장에서 막대한 이익이 창출되고 있지만, 투자하려면 많은 자금이 소요돼 일반 투자자들의 참여가 어렵다. 2001년 리츠가 도입된 배경이다.

리츠는 부동산에 투자하는 만큼 임대료와 공실률, 영업비용 등이 수익성에 영향을 줄 수 있어 금리 영향을 많이 받는다. 예를 들어, 금리가 오르면 리츠 회사가 소유할 부동산 자산을 매입할 때 필요한 자금 조달 비용이 올라가 자산 수익률이 떨어질 수 있다. 이 때문에 고금리 상황에서는 리츠의 배당 여력이 줄어든다. 배당을 늘리기 어려운 경우, 자사주 매입과 소각으로 주주 가치를 높이기도 한다.

최근 미국 연방준비제도의 연내 기준금리 인하 횟수가 줄어들 것이라는 전망이 나오면서 상장 리츠에 투자하기 적절치 않다는 의견도 나왔지만, 금리 인하 시점은 불명확해도 추가 긴축에 대한 우려가 일단락되면서 리츠에 대한 투자 심리도 회복되고 있다는 의견도 나온다. 리츠는 부동산 시장과 주식시장의 흐름에 따라 움직일 수 있기 때문에 항상 경제 흐름에 관심을 갖는 것이 중요하다. 이은상 NH투자증권 연구원은 “국내 리츠는 금리에 역행하는 특징을 가진다”며 “연내 금리 인하 횟수를 두고 국채금리와 국내 리츠 지수의 변동성은 확대됐다”고 밝혔다. 하지만 이 연구원은 “추가적인 금리 인상 가능성은 제한적이기 때문에 펀더멘털이 견고하고 밸류에이션 매력이 있는 종목들에 접근해야 한다”고 말했다.

국토교통부가 17일 부동산 시장 안정과 부동산 산업 선진화를 위해 리츠 활성화에 나섰다. 현재 국내 리츠 자산 규모는 지난달 31일 기준 98조 원(상장 리츠 16조 원)으로, 대부분의 투자 대상이 서울 도심의 주택과 오피스에 집중돼 있고 일본, 싱가포르 등에 비해 규모가 작은 편이다.

정부는 우선 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 ‘프로젝트 리츠’를 도입하기로 했다. 지금은 리츠를 활용해 부동산을 개발하려면 프로젝트 금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수해 운영해야 한다. 정부가 부동산 개발 시 리츠를 앞세우려는 이유는 프로젝트 파이낸싱(PF)보다 자기자본비율이 높아 안전한 개발이 가능하기 때문이다. PFV는 대부분 준공 후 투자 자금을 회수하지만, 리츠는 임대 운영을 목적으로 하기 때문에 자기자본비율이 높은 편이다. 리츠가 투자할 수 있는 자산도 확대된다. 지금은 리츠가 부동산투자회사법령에 열거된 자산에만 투자할 수 있지만, 헬스케어나 테크 등 국토부가 승인하는 자산에 폭넓게 투자할 수 있도록 할 방침이다.​ 

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