[부동산 인사이트] '미분양 줍줍' 실패하지 않으려면

[비즈한국] 2024년 4월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 7만 1997호로 집계됐다. 전월(6만 4964호) 대비 10.8%(7033호) 증가한 수치다. 전국 미분양 물량은 2024년 1월 6만 3755호, 2월 6만 4874호, 3월 6만 4964호, 4월 7만 1997호로, 2024년 들어 조금씩 증가하고 있다. 

게다가 4월 말 전국의 준공 후 미분양은 1만 2968호로 전월(1만 2194호) 대비 6.3%(774호) 증가했다. 준공 후 미분양을 보통 악성 미분양이라고도 한다. 이 악성 미분양 수치가 증가하는 것이 더 문제가 될 것이다.

이러한 현재의 미분양 수치는 어느 정도 문제가 된다고 해야 할까?

지역별로 쪼개서 보자. 4월 말 수도권은 1만 4655호로 전월(1만 1977호) 대비 22.4%(2678호) 증가했다. 2024년 1월 1만 160호, 2월 1만 1956호, 3월 1만 1977호, 4월 1만 4655호로 수도권은 2024년 내내 증가했다.

지방은 5만 7342호로 전월(5만 2987호) 대비 8.2%(4355호) 증가했다. 2024년 1월 5만 3595호, 2월 5만 2918호, 3월 5만 2987호, 4월 5만 7342호로 지방 역시 증가 추세다.

규모별로 보면 85㎡ 초과 미분양은 9470호로 전월(8458호) 대비 12.0% 증가했고, 85㎡ 이하는 6만 2527호로 전월(5만 6506호) 대비 10.7% 증가했다.

전체 미분양 개수를 부동산 분석 시 큰 의미는 없다. 지역별로 세부화해서 분석해야 한다. 전월 대비 절대량으로 가장 많이 증가한 지역은 인천광역시다. 그리고 부산광역시, 경기도 등의 순이다. 이 3개 광역시도에는 1000호 이상의 미분양이 증가했다. 

인천 서구의 미분양 중 대부분은 왕길역로열파크씨티푸르지오다. 공급량도 많았고, 주변 시세 대비 높다는 인식이 컸기 때문에 미분양이 발생했다.

연수구에서 미분양이 급속히 증가한 이유는 송도자이풍경채그라노블의 대규모 공급 때문이다. 송도 내에서 가장 큰 규모의 공급이다. 송도의 시세 하락 시점에서 대규모 공급이 되다 보니 일시적으로 공급 물량이 많다고 판단하는 것으로 분석된다.​

그렇다면 이 미분양 물량들이 악성 미분양이 될지 어떻게 알 수 있을까? 해당 지역이 미분양 관리 지역으로 지정될지를 판단하면 된다. 미분양 관리 지역으로 지정되기 위해서는 시군구 단위로 미분양 세대수가 1000세대 이상이면서, 공동 주택 재고 수 대비 미분양세대수가 2% 이상인 시·군·구 중 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 중 1개 이상 충족돼야 한다. 물리적인 조건으로는 인천 서구와 연수구가 해당된다. 하지만 아직 지정은 되지 않고 있다.

먼저 인천 서구다. 왕길역로열파크씨티푸르지오는 후분양 아파트이기 때문에 2024년 9월부터 입주가 시작된다. 입주 때까지 미분양 물량이 모두 완판될 지 판단하기 어려워도 이 한 개 단지 때문에 미분양 관리지역으로 지정하기에는 무리가 있다.

다음으로 인천 연수구다. 송도자이풍경채그라노블는 3000세대가 넘는 대단지이고, 만약 미분양 소진 물량이 많아지지 않으면 미분양 관리지역으로 지정될 수 있다. 하지만 분양가 자체가 높지 않았고, 2026년 12월 입주까지는 시간이 상당히 남아 있어 입주 전까지는 미분양 소진이 마무리될 것으로 예상된다.

미분양 숫자가 증가하게 되면 대부분 그 지역을 부정적으로 보게 된다. 하지만 미분양 숫자 뒤에 감춰진 팩트만 체크해 봐도 부정적인 시장인지 아닌지 알 수 있다. 2024년 인천은 위기 상황이라고 생각되지 않는다. 오히려 저가 매수를 할 수 있는 기회 요인이 있어 보인다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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