[비즈한국] 지난주 일본 출장이 있었다. 도쿄 대개조2030 프로젝트 결과물들을 참관하기 위해서였다. 이번 참관 부동산 중의 압권은 아자부다이 힐스였다. 아자부다이 힐스는 송전탑 도쿄 스카이트리를 제외하고는 일본에서 가장 높은 건물이다. 모리 빌딩 컴퍼니, 일본우편 주식회사 등이 참여하는 토라노몬, 아자부다이 지구 시가지 재개발 조합에 의해 도쿄도 미나토구 토라노몬, 아자부다이, 롯폰기에 걸쳐 이뤄진 재개발 사업으로, 최고 높이 325.19m의 랜드마크 타워와 1400가구 규모의 높이 262m, 237m의 주거용 타워가 건설됐다. 2023년 6월 30일 준공됐으며 2023년 11월 24일 개장했다. 건물 준공 6개월 전인 2022년 12월 14일에 정식 명칭이 아자부다이 힐스로 결정됐다.
도쿄의 이러한 마천루들은 일본의 경제 성장과 밀접한 관련이 있으며, 각 시대마다 다양한 건축 스타일과 기술 발전을 반영하고 있다. 그래서 현재의 일본 부동산 정리해 보고자 한다. 도쿄의 부동산 시장은 일본의 경제, 인구 동향, 도시 개발 정책 등에 큰 영향을 받으며, 다양한 특성과 동향을 가지고 있다.
도쿄 도시 구조는 중심부와 주변부로 나뉘며, 각 지역은 상업, 주거, 공업 등 다양한 용도로 개발돼 있다. 특히, 주거지역은 편의시설과 교통 접근성에 따라 가격 차이가 크다. 도쿄는 세계에서 가장 인구 밀도가 높은 도시 중 하나로, 이는 부동산 수요에 큰 영향을 미친다는 것을 반드시 염두에 두자.
먼저 주거용 부동산이다. 도쿄의 주거용 부동산은 주로 아파트 형태로, 고층 아파트가 많다. 신주쿠, 시부야, 미나토구 등 도심 지역은 고급 아파트와 고가 주택이 많다. 도쿄의 임차 시장은 활발하다. 도심과 교외의 가격 차이가 크며, 교통 편의성과 교육 환경 등이 중요한 요인으로 작용한다. 이 점은 서울과 유사하다.
다음은 상업용 부동산이다. 도쿄는 글로벌 비즈니스 허브로, 오피스 수요가 매우 높다. 마루노우치, 롯폰기, 시나가와 등이 주요 상업 지구다. 긴자, 시부야, 하라주쿠 등은 주요 쇼핑 지역으로, 고급 브랜드 매장과 다양한 상점이 밀집해 있다.
최근 몇 년간 도쿄의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다. 이는 낮은 금리, 외국인 투자 증가, 도시 재개발 프로젝트 등의 요인 때문이다. 도쿄 내에서도 지역에 따라 부동산 가격 격차가 크다. 중심 지역의 고급 부동산 가격은 매우 높으며, 교외 지역으로 갈수록 가격이 낮아진다.
도쿄에서는 아자부다이 힐즈, 토라노몬 힐즈, 도쿄 미드타운 등 대규모 재개발 프로젝트가 활발하게 진행 중이다. 이러한 프로젝트는 상업, 주거, 문화 시설을 포함한 복합 단지로 개발되는 것이다. 이외의 도시 재개발도 꾸준히 이어지고 있는데, 오래된 건물과 지역을 재개발해 현대적이고 기능적인 공간으로 탈바꿈시키는 움직임이 활발하다.
이런 도쿄의 업그레이드 분위기에 외국인 수요가 증가하고 있다. 도쿄의 안정적인 정치 및 경제 환경, 국제적 비즈니스 허브로서의 위치 등으로 인해 외국인 투자자들의 관심이 높기 때문이다. 외국인 투자자들은 주로 상업용 부동산에 투자하며, 이는 도쿄 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미치고 있다.
일본 정부는 부동산 거래 활성화를 위해 다양한 세제 혜택을 제공하고 있다. 일본 정부는 노후화된 지역의 재개발을 촉진하고 있으며, 이를 통해 주거 환경 개선과 경제 활성화를 도모하고 있는 것이다.
도쿄의 부동산 시장은 경제 성장, 인구 증가, 도시 재개발 등의 요인에 의해 활발하게 움직이고 있다. 주거용, 상업용 부동산 모두 높은 수요를 보이며, 외국인 투자자의 관심도 높아지고 있다. 도쿄의 부동산 시장은 지속적인 발전이 예상된다.
도쿄 부동산에 투자하려면 시장 분석, 지역 선택, 투자 전략 수립 등 여러 요소를 신중히 고려해야 한다.
먼저 부동산 시장 동향을 파악해야 한다. 최근 몇 년간 도쿄 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다. 경제 성장, 외국인 투자 증가, 재개발 프로젝트 등이 주요 요인이다. 주거용과 상업용 부동산 모두 높은 수요를 보이고 있다. 특히 중심 지역의 수요는 지속적으로 증가하는 추세다.
특히 도쿄는 일본 경제의 중심지로, 안정적인 경제 성장이 예상된다. 재개발 촉진, 세제 혜택 등 정부의 부동산 정책이 이어지고 있는 이유가 여기에 있을 것이다.
그렇다면 어떤 지역에 투자를 해야 할까? 도심 지역인 마루노우치, 긴자, 롯폰기, 시부야 등은 비즈니스 중심지로, 오피스 빌딩과 상업용 부동산 투자에 적합할 것이다. 아자부주반, 다이칸야마, 오모테산도 등은 고급 주거지로, 안정적인 임대 수익을 기대되는 지역이다.
최근 신흥 개발 지역으로 인기가 많은 지역은 재개발 지역들이다. 아자부다이 힐즈, 토라노몬 힐즈 등 대규모 재개발 프로젝트가 진행 중인 지역은 향후 더큰 가치 상승이 기대되는 지역이다.
상업지역이든 주거지역이든 교통 편의성이 매우 중요하다. 주요 교통 허브와의 접근성이 좋은 지역은 장기적인 가치 상승이 이어질 것이다.
부동산 종류별로 투자 전략을 정리해 보자. 주거용 부동산운 안정적 임대 수익이 중요하다. 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역의 아파트를 선택해야 한다. 특히 고급 주택 시장이 좋은데, 고급 주택 시장은 가격 변동성이 낮고, 꾸준한 수요를 보이기 때문이다.
상업시설로 도심 비즈니스 지구의 오피스 빌딩은 높은 임대 수익을 기대할 수 있다. 상업 지역 내 쇼핑몰, 상점 등의 상업 시설은 관광객과 현지 주민 모두에게 인기 있는 지역에 투자하는 것이 바람직하다.
일본 등 외국 투자 시에는 반드시 부동산 중개사를 통해 거래하길 제안한다. 현지 부동산 중개사와의 상담을 통해 시장 동향, 가격, 거래 절차 등을 파악하는데 유리하기 때문이다. 한국과 다른 법률에 대해서는 대비를 해야 한다.
마지막으로 가장 중요한 금융 계획이다. 투자 자금을 어떻게 조달할지 계획하는데 있어 일본 내 금융기관을 통한 대출도 고려해야 한다. 부동산 취득세, 보유세, 임대 소득세 등 세금 관련 사항을 반드시 미리 파악하고 준비해야 하는 분야다.
100% 안전한 부동산은 없다. 늘 시장 변동성에 대비해야 한다. 부동산 시장의 변동성에 대비해 다양한 시나리오를 고려한 투자 전략을 수립해야 하는 이유가 여기에 있다.
도쿄 부동산 투자는 철저한 시장 분석, 신중한 지역 선택, 명확한 투자 전략 수립이 필요하다. 일본 부동산 전문가들을 통해 구체적인 계획을 세우고, 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자를 진행하는 것이 필요하다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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